（2017）豫13民终1397号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-05
案件名称
张玉芳、唐河县房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉芳,唐河县房地产开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终1397号上诉人（原审被告）：张玉芳，女，生于1972年10月12日，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人:高云莲，女，生于1952年10月29日,汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：陈清生，河南匡世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐河县房地产开发公司。住所地：唐河县产业聚集区工业路与旭生路交叉口东。统一社会信用代码:914113287678118297。法定代表人:ＸＸＸ，该公司经理。委托诉讼代理人:李汉高，男，生于1945年1月19日，汉族，住湖北省随州市曾都区。该公司员工。委托诉讼代理人:包书芳，河南子午律师事务所律师。上诉人张玉芳因与被上诉人唐河县房地产开发公司为商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫1328民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人张玉芳及其委托诉讼代理人高云莲、陈清生，被上诉人唐河县房地产开发公司的委托诉讼代理人李汉高、包书芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张玉芳上诉请求：撤销（2016）豫1328民初2534号民事判决书，驳回唐河县房地产开发公司的起诉。事实与理由：一、一审判决认定唐河县房地产开发公司具备原告诉讼主体资格证据不足，不符合事实。张玉芳买的是张光全开发的房产，买房的整个过程都是和张光全打交道，初步签订的《新华小区购房协议书》上加盖的只有“唐河县新华小区专用章”，未显示也从未听说是唐河县房地产开发公司卖的商品房。一审认定其具备原告诉讼主体资格的证据有三：证明一份和一审法庭调取的《新华小区房地产项目合作开发协议一份》及唐房权证字第××号房权证。但这三份证据均不能注明其具备原告主体资格。（一）证明一份，是其自己出具，不具备证明效力。（二）《新华小区房地产项目合作开发协议》，依法不能作为有效证据使用，因为该证据未在法定期限内向法庭举出该证据。一审依职权调取该证据违反规定。且该证据未经当事人质证。（三）16××07号房权证问题。该证据所载内容不能达到其证明目的。实际是倚靠其是县房管局下属企业办房权证便利的优势，为张光全把违法开发的房产变为合法。二、张玉芳购买的新华小区商品房不具备销售条件，五证不全。三、一审认定张玉芳与新华小区张光全签订的购房协议有效错误。该商品房不符合法定的销售条件而签合同销售。该商品房买卖合同尚没有完成，还没有签订正式的《商品房买卖合同》。主要条款内容不全，权利义务显失公平。四、购房协议是在实际开发人张光全的欺骗下签订的。宣传的设施、绿地都没有。而小区现状是脏、乱、差，张光全父子答应当月底就给办房权证，但至今也没有给办。唐河县房地产开发公司辩称，2014年7月11日唐河县房地产开发公司下属项目部新华小区售楼中心与张玉芳签订协议约定，唐河县房地产开发公司将新华小区项目的1号楼一单元602号商品房出售给张玉芳，总价为23万元，合同约定首付13万，于2015年3月10日付3万元，2016年2月15日前付下欠购房款7万元。张玉芳迟迟未交付下欠7万元购房款，属于根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。唐河县房地产开发公司向一审法院起诉请求：1、张玉芳支付所欠房款70000元，并按照合同约定的利率支付利息及违约金；2、诉讼费由张玉芳承担。一审法院认定事实：2014年7月11日，唐河县新华小区与被告张玉芳签订协议书，内容为：“新华小区购房协议书，出卖人：新华小区售楼中心，项目地址：唐河县新华北路原国土资源局西侧，买受人：（空白）……，一、买受人所购商品房的基本情况，买受人经过充分了解，自愿购买出卖人开发建设的“新华小区”项目中的1号楼一单元602号商品房。二、价款与付款方式（2）按套计算：房款分期付款，该商品房总价为（人民币）（￥：230000元），大写贰拾叁万零千零百零拾零元整；三、买受人分期付款逾期的违约责任，（1）、因买受人部分资金暂时不能到位，先首付房款（人民币）（￥：130000元），大写壹拾叁万元整；二次付房款（人民币）（￥：30000元）大写叁万元整于2015年3月10日前一次性付清；三次付房款（人民币）（￥：70000元）大写柒万元整于2016年2月15日前一次性付清。（2）、如果买受人不能够按协议第三（1）条规定的时间交清房款，将按逾期违约处理，买受人应支付出卖人该商品房总款30％的违约金，超出的时间按总房款的月息两分计算利息；四、本购房协议经双方签字（盖章）确认后即生法律效力，买受人不得要求退房，如买受人要求退房，将视违约处理，买受人应支付出卖人该商品房总款30％的违约金。否则由此引起的后果均由买受人承担。五、其他约定：因买受人分期付款，需按月息7厘支付利息，待买受人每付一次房款计算一次利息；六、本协议书一式两份，出卖人、买受人各执一份，凭本协议书签署《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一经签署，本协议书即告作废。出卖人：（加盖唐河县新华小区专用章），……，买受人：张玉芳，……，2014年7月11日，协议下方书写已领装修钥匙和楼寓门钥匙各一把”协议签订后，被告张玉芳已支付160000元购房款，下余70000元房款未付。查明，2016年4月8日，经唐河县房屋产权产籍管理所登记，为新华小区1号楼1单元6层1-602房产办理产权号为唐房权证字第××号的房权证，房屋所有权人为原告唐河县房地产开发公司，该房屋为唐河县房地产开发公司和张光全按份共有，唐河县房地产开发公司占10％，张光全和陈兆华共同共有，占90％。一审法院认为，被告张玉芳与新华小区项目部签订商品房买卖协议，新华小区属原告唐河县房地产开发公司的开发项目，由唐河县房地产开发公司证明及合作开发协议相互印证，故被告关于与原告无任何合同关系的辩称，应不予支持。原告唐河县房地产开发公司与被告张玉芳签订的商品房买卖协议系双方真实意思表示内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告签订购房协议书，原告唐河县房地产开发公司已向被告交付房屋，被告张玉芳理应按照协议约定支付所欠房款70000元，故原告关于被告支付所欠购房款70000元的请求一审法院予以支持；原告关于被告支付利息的请求，一审法院认为，原、被告协议约定被告按照月息7厘支付所欠房款利息，且约定每付一次房款计付一次利息，被告所欠原告的房款为70000元，且协议约定的支付时间为2016年2月15日，故被告张玉芳应自2016年2月15日按月息7厘计付利息至所欠房款付清之日止；原告关于要求被告支付违约金的请求，一审法院认为，原、被告签订购房协议后，原告未及时为被告办理房权证，被告也未及时给付剩余购房款，双方均违反合同，均应承担相应的责任，故该请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告张玉芳于本判决生效后十日内支付原告唐河县房地产开发公司下余购房款70000元，并自2016年2月15日按月息7厘支付所欠房款利息至欠款付清之日止；二、驳回原告唐河县房地产开发公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告唐河县房地产开发公司负担775元，由被告张玉芳负担775元。本院二审期间张玉芳提交证据如下：1、张玉芳、高云莲与新华小区售楼中心的购房协议各一份。拟证明当时是与张光全签订的私人协议。2、高玉莲与ＸＸＸ对话录音整理笔录一份。拟证实唐河县房地产开发公司承认张玉芳的购房协议与该公司无关，是张玉芳与张光全的个人行为。3、本院行政判决书复印件一份。拟证实该项目小区的土地因与邻居存在纠纷被撤销了土地使用证。4、金点子广告报纸一份。拟证实唐河县房地产开发公司仍在报纸上作虚假宣传。5、刘春营书面证言一份。拟证实小区水压低水上不去。6、王礼增向唐河县房产开发管理局的书面反映材料一份。拟证实房屋质量不合格。唐河县房地产开发公司提交证据如下:1、《“新华小区”房地产项目合作开发协议》一份；2、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证和建设工程竣工验收备案证书。对上述证据，本院组织当事人进行了质证。对该证据所拟证明的事实本院在评判时综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张玉芳在新华小区购买房屋这一事实清楚，在张玉芳所签订的《新华小区购房协议书》中显示的出卖人虽为新华小区售楼中心，但该售楼中心并非独立的民事法律主体，而根据该小区项目的相关法律手续显示，唐河县房地产开发公司为该项目开发建设的权利人和预售单位，现唐河县房地产开发公司起诉要求张玉芳支付所欠的购房款，依法应予支持。张玉芳称其购房与唐河县房地产开发公司无关，所提供的证据并不充分，其该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于张玉芳主张的房屋质量、小区设施建设等问题，可由其另行主张解决。张玉芳的上诉请求不能成立，不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由张玉芳负担。本判决为终审判决。审判长 陈德林审判员 孙小刚审判员 孙 娟二〇一七年六月一日书记员 钱薪谕 来源：百度“”