（2017）皖0705民初1828号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-10
案件名称
安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司与杭后跃物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市铜官区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司,杭后跃
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条
全文
安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初1828号原告：安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司，住所地安徽省铜陵市。负责人：姜定杰，该公司董事长。委托代理人：于树影,铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：杭后跃，男，1969年12月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（下称柏庄物业）与被告杭后跃物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏庄物业的委托代理人杨丽君、被告杭后跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏庄物业向本院提出诉讼请求：1、杭后跃支付物业费8509.24元及逾期违约金28039.03元；2、本案诉讼费由杭后跃负担。事实和理由：被告就位于铜陵柏庄·春暖花开18幢1503室的物业服务事项与原告签订铜陵柏庄前期物业服务协议。约定由柏庄物业提供对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目的物业服务。被告以每月每平方平1.2元的标准缴纳物业费，每次预缴纳半年费用。被告户每月应缴纳128.92元。被告自2011年10月1日起至2017年3月31日止已有66个月物业费未缴，共累计拖欠物业费8509.24元及约定逾期违约金28039.03元，合计36548.77元。杭后跃辩称：1、原告的物业服务水平未达标；2、房屋住宅门的损坏造成我的损失，原告理应赔偿我的损失；3、被告一直未实际入住小区住宅，没有得到原告的物业服务；4、被告购买了小区的地下车位，但原告擅自将原有的车位变成了三个车位，原告还应赔偿我的损失。本院经审理认定事实如下：柏庄物业系铜陵柏庄·春暖花开家园的物业服务单位，杭后跃系该小区18幢1503号房屋业主。2009年4月20日，柏庄物业与铜陵市柏庄置业有限公司（下称柏庄置业）签订《前期物业服务合同》，约定：柏庄置业（甲方）选聘柏庄物业（乙方）对该小区提供前期物业管理服务，物业服务内容为：1、房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；2、负责向业主或物业使用人收取物业管理费用，前期物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.20元标准收取。物业费收取时间：由柏庄物业按6个月时间向业主预收；3、关于违约责任，甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方10%的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。合同对其他事项亦作了明确约定。2009年6月13日，柏庄物业又与杭后跃签订《铜陵柏庄前期物业服务协议》，约定：柏庄物业为杭后跃所有的铜陵柏庄·春暖花开家园18幢1503号房屋提供物业管理服务。其中，柏庄物业（甲方）的权利为：根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和铜陵柏庄·春暖花开家园《临时管理规约》并书面告知杭后跃（乙方）；每年向乙方公布不少于一次物业服务维修资金使用收支帐目；物业费用为：住宅按建筑面积每月每平方米1.20元收取。物业费每半年交纳，第一次交费时间为乙方所购房屋交付之日，自第二次交费开始，为每半年度的第一个月的15日之前。如果物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求甲方限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主限期全部补交，并从逾期之日起按应交费用及每天千分之三的比例计交违约金。上述协议签订后，柏庄物业依据协议约定，开始为柏庄·春暖花开家园小区内房屋（含杭后跃所有的房屋）提供物业服务，杭后跃向柏庄物业支付了2011年9月30日之前的物业费。从2011年10月1日起，杭后跃未能向柏庄物业交纳物业费。今年3月24日，柏庄物业向杭后跃书面催交2011年10月1日至2016年12月31日物业费，但杭后跃仍未交纳。本案庭审中，杭后跃当庭出示6幅图片，内容为其入住楼道口停放多辆非机动车、楼宇对讲门损坏未修理等，证明物业公司未按合同约定提供物业相关服务。柏庄物业对上述证据不持异议。本院认为，柏庄物业与杭后跃之间签订的《铜陵柏庄前期物业服务协议》、柏庄物业与铜陵柏庄置业有限公司之间签订的《前期物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。杭后跃至今未能依据协议约定付清物业费，已经构成违约，依法应继续履行付款义务；从小区非机动车乱停乱放、共用设施不能及时维修这些事实来看，柏庄物业并未完全履行物业服务协议约定的义务，物业费应依法酌情予以减少，本院根据案件实际情况认定，杭后跃应按0.75元每平方米每月的标准交纳2011年10月1日至2017年3月31日期间的物业费，其应交纳物业费的数额为5318元。关于逾期违约金，因柏庄物业未完全履行协议约定的义务，其存在一定的过错，违约金应依法予以调整，本院以杭后跃应交纳的物业费数额为基数，按日万分之一点七五利率标准认定，杭后跃应承担的违约金数额为2990元；杭后跃称其一直未实际入住，未享受相关物业服务，可以不交物业费的辩解与法相悖，本院不予采信；杭后跃又称房屋住宅门的损坏造成损失，柏庄物业应赔偿损失，但其未提供证据，本院不予支持；杭后跃还称柏庄物业将其车位变成三个车位，柏庄物业还应赔偿其损失与本案没有关联，杭后跃可在收集证据及确定数额后，向有关责任主体另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杭后跃支付原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司2011年10月1日至2017年3月31日期间的物业费5318元，违约金2990元，合计8308元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，依法减半收取357元，由被告杭后跃负担300元，由原告安徽省柏庄物业服务有限公司铜陵分公司负担57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民法院。审判员 谢晖二〇一七年六月××日书记员 叶婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条——当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《物业管理条例》第七条——业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条——物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条——经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”