（2017）鲁14民终1123号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-28
案件名称
德州立天唐人置业有限公司、李天龙商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德州立天唐人置业有限公司,李天龙,刘莎莎
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终1123号上诉人（原审被告）:德州立天唐人置业有限公司，住所地德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：童云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙晖，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李天龙，男，1989年2月12日出生，汉族，住山东省临邑县城区。被上诉人（原审原告）：刘莎莎，女，1988年1月24日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李天龙，男，1989年2月12日出生，汉族，住山东省临邑县城区。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）因与被上诉人李天龙、刘莎莎商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人置业公司上诉请求：1.依法撤销（2016）鲁1402民初2469号民事判决，并依法改判；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋已经实际交付被上诉人，上诉人的交房义务已经履行完毕，一审法院关于上诉人继续履行房屋交付义务的判决有误。涉案房屋已经取得建设主管部门颁发的《建设工程质量监督报告》，具备合格的使用功能，不影响被上诉人接收和使用，且被上诉人已经实际占有并使用。一审法院依据房屋的交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》判决上诉人继续履行房屋交付义务是错误的。上诉人已将涉案房屋交付被上诉人，依据双方买卖合同附件四第四条第五款“该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格”的约定，上诉人已经完成约定的房屋交付义务。2.一审法院关于上诉人应承担逾期交房违约金的判决是错误的。首先，关于2015年3月3日至实际收房之日（2015年5月12日）的逾期交房违约责任已经履行完毕。双方在办理房屋实际交付时，已经就此期间的违约金数额确认并已经实际履行。被上诉人已经就其向上诉人主张逾期交房违约金的权利进行了处分，因此无权再就该事宜向上诉人主张违约金。其次，对于房屋交付后，上诉人继续承担违约责任的判决同样是错误的。一审判决认定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但该约定的前提是买受人拒绝交接，而实际上被上诉人已经实际接收了涉案房屋，且该房屋经政府职能部门验收合格，具备了正常的使用功能。被上诉人接收该房屋并使用，并未对其权益造成任何损害。综上，一审判决存在部分事实认定不清，判决有误的情况，请二审法院判如所请。被上诉人李天龙、刘莎莎共同辩称，一、上诉人未依法、依约履行交付房屋的义务，一审法院关于上诉人继续履行房屋交付义务的判决正确。《建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案表》出具单位、效力均不一样，不能用前者代替后者。二、上诉人未依法依约全面履行义务，构成违约，应承担违约责任，一审法院关于上诉人应承担逾期交房违约金的判决是正确的。双方约定的涉案房屋的交付使用条件为取得《建设工程竣工验收备案表》，上诉人未取得该表，采用欺骗、隐瞒的手段交付房屋，违反了上述合同约定，应支付违约金。而且，上诉人在将部分违约金抵扣物业费时并未告知该违约金即是结清了全部逾期交房违约金，被上诉人也从未表示放弃主张剩余违约金的权利。一审法院对违约金的判决，合理合法。上诉人认为涉案房屋具备了使用功能错误，被上诉人对购买的房屋拥有所有权，而不仅是使用权。取得《建设工程竣工验收备案表》与验收合格是不同的标准，上诉人未全面履行，应承担相应违约责任。李天龙、刘莎莎向一审法院起诉请求：1.判令被告依法履行交付房屋的义务。2.判令被告支付违约金40052元（暂计至2016年8月17日原告起诉之日）3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2013年11月29日，双方签订《德州市商品房买卖合同》一份，原告李天龙、刘莎莎购买被告唐人置业公司位于德州市德城区三八中路279号德州唐人中心5号楼2单元17层1704号房屋一套，原告支付购房款共计844969元，约定房屋交付期限为2015年1月31日。双方还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方在附件四《合同补充协议》中第四条约定：“2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方（被告）在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方（原告）给予甲方30日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”2015年1月13日，被告为原告出具付款方式为李天龙、刘莎莎的购房款发票一张，计844969元。庭审中，被告陈述称:“我方承建房屋验收已经办理完毕，但因为政府部门对德州市的在建房屋都没有下发《竣工备案登记表》，且该登记表是在办理房产证的时候发。”就上述陈述未提交证据予以证实。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，被告唐人置业公司应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付原告李天龙、刘莎莎。被告虽于2015年5月12日向原告发出《房屋交付验收单》，原告领取了房屋钥匙，原、被告在合同中约定“房屋的交付条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》”。截止2016年8月17日，原告起诉之日起，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，被告的行为已构成违约，应承担延迟交付房屋的违约责任。对原告要求被告继续履行合同交付义务，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据原、被告双方合同的约定，被告如延期交付房屋，应给予对方30日的宽限期，被告的违约责任应以2015年1月31日原、被告约定的房屋交付日顺延30日，即自2015年3月3日起至2016年8月17日原告起诉之日止，共计524天，被告以844969元基数，按日支付原告万分之一的违约金44276.37元。现原告主张被告支付违约金40052元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、原、被告继续履行2013年11月29日签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、被告德州立天唐人置业有限公司向原告李天龙、刘莎莎支付逾期交房违约金40052元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，由被告负担。二审中，上诉人唐人置业公司提交一份《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，证明被上诉人在房屋交接时已经行使了对于违约金的处分权，以及上诉人向被上诉人支付了共计5154元的违约金。被上诉人李天龙、刘莎莎质证认为：该份证据取得时间是2015年5月12日，为一审开庭之前取得，一审中无正当理由没有提交，应当依法不予质证。证据无效；该证据不能证明被上诉人放弃主张剩余违约金的权利，也不能证明上诉人与被上诉人结清了全部逾期交房违约金。被上诉人提交以下证据：证据1德州市政务服务中心网站办事咨询网页截图，证明建设工程质量监督报告与建设工程竣工验收备案表不一样。证据2已生效判决书一份，证明唐人中心小区的房子虽已交付使用，但因没有竣工验收备案表违反了合同约定的交付条件，构成违约。上诉人质证认为：对证据的真实性不予认可，因为是复印件。而且交付的判决书与本案没有关联性，也不能证明该判决是已生效的判决。对当事人争议的事实，本院认定如下：2015年5月12日，上诉人唐人置业公司将涉案房屋交付被上诉人李天龙、刘莎莎使用。上诉人支付被上诉人延期交房违约金5154元。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.上诉人唐人置业公司在履行购房合同中是否违约；2.上诉人是否应当支付给被上诉人李天龙、刘莎莎违约金40052元。关于焦点1：双方约定的交房期限为2015年1月31日，宽展期为30天，故上诉人应于2015年3月3日前交房。涉案房屋的实际交房时间为2015年5月12日。双方约定的交房条件为取得《建设工程竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因上诉人未提交证据证明其已取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未提交充分证据证明涉案房屋验收合格，故上诉人虽然交房，但涉案房屋并未达到交付条件，纵使被上诉人未拒绝接收涉案房屋未提异议，但因上诉人交付的房屋不符合法律规定，上诉人未按约全面履行合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，涉案商品房买卖合同应继续履行。上诉人认为其交房义务已经履行完毕的意见，本院不予支持。关于焦点2：根据被上诉人唐人置业公司一审提交的交房通知及被上诉人二审中提交的《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，能够确认至2015年5月2日延期交房违约金5154元，被上诉人已经签字认可，并已接受。故该日期前延期交房违约金，双方已经达成一致并处理完毕。但是该日期之后因上诉人仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，且被上诉人未明确放弃追究其违约责任，故上诉人仍应就其上述违约行为继续支付违约金。结合被上诉人一审诉讼请求，违约金计算期间为自2015年5月3日至2016年8月17日，共计463天，以购房款844969元为基数，按日万分之一计算违约金数额为39122元。一审法院计算违约金起算时间有误，本院予以纠正。综上，上诉人唐人置业公司的上诉请求部分成立，一审法院计算违约金起算时间有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初2469号民事判决第一项；二、变更山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初2469号民事判决第二项为：上诉人德州立天唐人置业有限公司向被上诉人李天龙、刘莎莎支付逾期交房违约金39122元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费401元，二审案件受理费802元，共计1203元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邹 勇审判员 高红梅审判员 孔祥龙二〇一七年六月一日书记员 王 晶 来源：