（2017）鲁0921民初413号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-26
案件名称
彭某与王某、王某甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁阳县人民法院
所属地区
宁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭某,王某,王某甲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0921民初413号原告：彭某，住宁阳县。委托诉讼代理人：胡林，山东胡林律师事务所律师。被告：王某，住宁阳县，现住宁阳县。被告：王某甲，住宁阳县，现住宁阳县。原告彭某与被告王某、王某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭某的委托诉讼代理人胡林到庭参加诉讼，被告王某、王某甲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告王某之间的房屋买卖合同合法无效，并返还购房款10万元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告王某及其妻子王某甲通过宁阳县公证处于2013年1月14日签订房屋买卖合同，被告将位于宁阳县八仙桥经济技术园南首商住楼2单元302室卖给原告，原告于同日支付了全部购房款。由于房屋系小产权房屋，无法办理确权登记。后案外人张某以王某欠款为由通过法院起诉执行该房产，导致原告无法实现合同目的，双方所签的合同应认定为无效，被告应当返还原告购房款。原告为维护其合法权益，现依法提起诉讼。被告王某未作答辩。被告王某甲未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2013年1月14日，原告彭某为买方，被告王某、王某甲为卖方，双方签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：一、卖方自愿将所有权属于自己的坐落于宁阳县八仙桥经济技术园区南首的商住楼2单元302室房屋出售给买方；二、该房屋交易价款共计人民币玖万元，买方已于2013年1月13日一次性付清了房款；三、卖方于2013年5月13日前将出售的房屋、《房屋买卖合同》、公证书交给买方，买方对卖方出售的房屋无异议，该房屋所有权归买方所有；四、签订合同后，今后如办理房屋所有权证、土地使用证及变更时，由买方负责办理并承担相关费用，需卖方提供相关手续时，卖方应予以协助；五、买方所购楼房今后如遇国家政策规划拆迁、改建时，相关补助、补偿由买方享受，与卖方无关；六、卖方保证该房产产权无任何争议，并不涉及抵押、担保、查封等法律禁止交易的情况，否则承担相应法律责任；……协议还对双方的其他权利义务进行了约定。该协议的落款处有原告彭某、被告王某、王某甲的签字。该房屋买卖合同于2013年1月14日经宁阳县公证处公证。原告主张共支付被告100000元（其中房款90000元及室内家具价款），举证汇款凭证一份，主张2013年1月14日通过山东省农村信用社向被告王某汇款80000元；举证收据一份，主张剩余款项通过现金交付，该收据内容为：“收到条，今收到彭某买房款拾万元正，王某，2013年1月14日”；原告另举证其与被告王某签订的房屋租赁合同一份，合同主要内容为被告王某返租原告彭某的涉案房屋，租期为2013年1月14日至2013年5月14日，月租金为500元，双方约定2013年5月14日被告王某自行搬出，到期一并支付租金。涉案房屋位于宁阳县某村，涉案房屋的土地系杨家村集体所有，2012年6月25日被告王某自张广某、王某乙夫妇处以人民币9万元的价款所购，该涉案房屋现在宁阳县房地产管理局无产权登记信息。被告王某户籍所在地为宁阳县伏山镇杨庄村，原告彭某户籍所在地为宁阳县葛石镇乱石村。2013年4月10日张某以民间借贷纠纷为由将王某诉至本院，本院根据张某申请，作出（2013）宁民初字第1294号民事裁定，并于当日查封了涉案房产。2013年7月19日本院作出（2013）宁民初字第1294号民事判决，判决生效后，该案于2013年10月29日进入执行程序，执行过程中原告彭某向本院提出书面异议。经本院审查认为，原告彭某与被告王某签订了房屋买卖合同，合同中约定的房屋交付时间为2013年5月13日前，法院于2013年4月10日对该房屋进行了查封，且房屋买卖合同签订后被告王某一直在该房屋中居住，原告彭某既未对该房屋实际占有，也未办理房产过户手续，因此其主张的房屋归其所有的理由不能成立。本院在诉讼过程中根据张某的申请对被告王某房屋的查封符合有关法律规定，原告彭某要求解除房屋查封的异议理由不成立，本院作出（2014）宁执异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告彭某的异议。原告彭某对裁定不服于2014年3月17日以王某、张某为被告向本院提起案外人执行异议之诉，请求：1、依法确认与被告王某之间签订的房屋买卖合同真实有效，并确认对房屋享有占有、使用、收益的权利；2、撤销对其合法占有的房屋采取查封措施。本院以（2014）宁民初字第1062号案件立案受理。2015年6月11日，本院作出（2014）宁民初字第1062号民事判决书，认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告彭某与被告王某均不是诉争房产占用范围内土地使用权的拥有者宁阳县某村的村集体经济组织成员，该转让合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强行性规定，应属无效。无效协议的法律后果是互相返还因合同而取得的财产，原告彭某不能依据双方达成的房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权，亦无法依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张其具有其他足以阻却执行的实体权利。在房产买卖过程中，原告彭某作为买受人应当审慎审查房屋产权状况，对涉案房产所依附的土地性质应当明知，对无法办理过户手续亦应当明知，故其对于房屋未办理相关手续存在过错。据此，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：驳回原告彭某的诉讼请求。现该判决书已发生法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告彭某与被告王某均不是诉争房产占用范围内土地使用权的拥有者宁阳县某村的村集体经济组织成员，该转让合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强行性规定，应属无效。无效协议的法律后果是互相返还因合同而取得的财产，现原告要求确认与被告王某、王某甲签订的房屋买卖合同无效并返还已支付的购房款的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告彭某与被告王某、王某甲于2013年1月14日签订的房屋买卖合同无效；二、被告王某、王某甲于本判决生效后十日内一次性返还原告彭某购房款100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，案件申请费1020元，共计3320元，由原告彭某负担1660元，被告王某、王某甲负担1660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 吕衍龙审 判 员 王强粮人民陪审员 胡振江二〇一七年六月一日书 记 员 许 勇 关注公众号“”