（2017）川0403民初369号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-27
案件名称
四川省金钟物业服务有限公司与史超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市西区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省金钟物业服务有限公司,史超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0403民初369号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码：91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，1979年12月13日出生，汉族，该公司部门经理，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1973年12月4日出生，汉族，该公司项目经理，住四川省攀枝花市仁和区。被告：史超，男，1987年3月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告史超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、刘丽娟，被告史超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告2014年1月12日至2017年7月11日的物业服务费2431.1元（0.83元/月/m2×69.74m2×42个月＝2431.1元）、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元（6元/月×36个月＝216元）；2.判令被告支付所欠原告物业服务费违约金1000元；3.本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，2013年4月8日原告与宝鼎金沙小区的开发建设单位四川省攀煤（集团）房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房地产公司）签订《前期物业管理服务内容及临时管理规约》，原告按照约定向宝鼎金沙小区提供物业服务。2013年4月11日原告正式接管物业服务项目并提供服务，被告于2013年7月13日与原告办理了入住及物业服务等相关手续，原告依《前期物业服务合同》及与被告签订的《宝鼎金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年7月12日起，每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2013年7月13日，交纳的是2013年7月12日至2014年1月11日的物业服务费。被告拖欠2014年1月12日至2017年7月11日的物业服务费2431.1元，2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运处置费216元，共计2647.1元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致使原告经营困难，已严重损害了原告的利益，同时也损害了已交费业主的利益。为了维护原告的合法权益，起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告史超辩称，本人在宝鼎金沙小区住的时间很少，临时规约里面约定的内容，物业公司没有做到，也没有一家打了沉重墙，但是物业公司每户收了200元或300元的费用，物业公司也扣了被告家里100元。物业公司说这些钱用来修铁丝网，但是被告至今没有看到原告修了铁丝网。小区的车位有人是买的，有人是租的。合同里约定的物业公司每月清洗玻璃一次，但是从来没有看到过物业公司清洗，业主丢了东西，物业公司也不管。被告没有看到物业公司给被告提供服务，是物业公司违约在先，物业公司有执法权吗，为什么扣被告的钱。物业公司打电话给被告说，叫被告把物业费交了，可给被告3张水票，物业公司就不起诉被告了。物业服务态度特别差，被告不满意，临时管理合同已经到期了，攀煤给物业公司的函，说延期以及业主委员会的成立，这些被告都不知道。被告承认从2014年1月12日起至今，未交物业服务费。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告史超系宝鼎金沙小区的业主，原告金钟公司系被告所在小区的物业服务企业。被告从2014年1月12日起开始拖欠物业服务费，截止2017年7月11日拖欠的物业服务费，共计2431.1元；从2014年7月1日起开始拖欠生活垃圾清运费，截止2017年6月30日拖欠的生活垃圾清运费216元。按照《前期物业管理服务合同》约定，被告应从2013年7月13日起每半年向原告支付物业服务费；按照《清香坪安置房临时管理规约》的约定：“经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任并自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金”。上述事实，有经法庭质证、认证的下列证据予以证实：双方当事人的陈述，物业服务收费备案表、前期物业管理服务内容及临时管理规约、承诺书、攀煤（集团）公司生活服务公司的攀煤生活服务[2015]34号文件、物业工作日常图片、报告、费用催款通知书、相关照片等。本院认为，原告金钟公司与宝鼎金沙小区的开发建设单位攀煤房产公司签订《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定向宝鼎金沙小区提供物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该《前期物业管理服务合同》至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。被告史超作为该小区的业主，应遵守该《前期物业管理服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故被告史超拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。被告史超从2014年1月12日至今的物业服务费，经原告金钟公司多次催交，都没有交纳。因此，对于原告要求被告史超支付2014年1月12日至2017年7月11日的物业服务费2431.1元、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元，共计2647.1元的诉讼请求，本院予以支持。被告史超在原告金钟公司多次催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。虽然原、被告双方约定“经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任并自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金”，但该约定的违约金过高，原告金钟公司起诉时要求被告史超支付物业服务费违约金1000元，该违约金仍然偏高。结合本案所涉物业纠纷的现状等情况，本院酌定参照年利率24%计算，确定违约金为625元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告史超在本判决生效之日起十五日内向原告四川省金钟物业服务有限公司支付2014年1月12日至2017年7月11日的物业服务费2431.1元和2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元以及违约金625元，共计3272.1元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告史超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 锋二〇一七年六月一日书记员 张丽萍附相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。八、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”