（2017）豫07民终1316号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-09-28
案件名称
李丽红、新乡市天安易居置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李丽红,新乡市天安易居置业有限公司,新乡市易购商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）豫07民终1316号上诉人(原审原告)：李丽红，女，汉族，1978年4月30日出生，住河南省。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄广甫，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市天安易居置业有限公司，住所地，新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼四五六层。法定代表人：陈玉芝。委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：新乡市易购商业管理有限公司（原名称为新乡市瑞众商场管理有限公司），住所地，新乡市红旗区新中大道（中）801号。法定代表人：刘杰。上诉人李丽红因与被上诉人新乡市天安易居置业有限公司（以下简称天安易居置业公司）、新乡易购商业管理有限公司(以下简称易购商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李丽红委托诉讼代理人郭新华、黄广甫，被上诉人天安易居置业公司委托诉讼代理人李玉国到庭参加二审诉讼。原审第三人易购商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加二审诉讼。本案现已审理终结。李丽红上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求并由天安易居置业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人是安设房屋的所有权人，有义务保证交付的商铺能正常使用，案涉商铺自2015年6月份无法正常使用，导致合同目的无法实现。故案涉合同应该解除。天安易居置业公司辩称：答辩人已经按照合同约定向被答辩人交付了商铺，履行了合同义务。根据合同约定，李丽红自营或者转租商铺均应自负盈亏，与答辩人无关。答辩人自愿与易购商业管理公司签订《业主协议》，委托易购商业管理公司对商铺进行整体运营管理。即使双方因履行该协议产生争议，也应当按照协议第七条的约定向新乡市仲裁委员会申请仲裁。被答辩人要求答辩人与易购公司共同承担责任于法无据，且违背合同相对性原则。被答辩人关于答辩人“聘请易购公司对商场进行日常管理、授权易购公司进行整改、授权易购公司对标的物进行毁坏”的表述不符合事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。易购商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加二审诉讼，未发表意见。李丽红向一审法院起诉请求：1、依法判令解除李丽红与天安易居置业公司签订的《物业使用权转让合同》，判令天安易居置业公司返还李丽红使用权转让费179162元及利息，利息自起诉之日起按照同期银行贷款利率计算至还清之日止；2、依法判令赔偿李丽红经济损失25663元；3、诉讼费用由天安易居置业公司承担。一审诉讼中，李丽红称因李丽红已经使用一年，扣除一年的使用费。一审法院查明：2013年9月10日，李丽红与天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，合同约定：天安易居置业公司将其易购商业广场的1层127号、建筑面积为23.33平方米的商铺使用权转让给李丽红，总价款为185135元，使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。后李丽红与易购商业管理公司签订大学城易购商业广场《业主协议》；2014年3月30日，李丽红将案涉商铺转租他人，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。2014年9月13日，案涉商铺的商户与易购商业管理公司签订《运营管理协议》，协议期限自2014年10月1日起至2015年10月1日止。2015年10月份以后，易购商场完全停止营业。现李丽红以其与天安易居置业公司签订的《物业使用权转让合同》约定的标的不存在，合同目的不能实现为由，诉至法院。一审法院认为，李丽红与天安易居置业公司签订的大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该期限为自协议签订之日起即2013年9月10日至2044年6月30日止，总价款为185135元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的合同期限已超过二十年，故超过部分即自2033年9月10日至2044年6月30日共计10年9个月零20天应属无效，天安易居置业公司向李丽红退还该无效期间的租赁费用。根据双方约定的租赁期限及总价款，可得每月租赁费为500.82元[185135÷（240+120+9+2/3）月]，超过二十年的租赁费为64939.66元[500.82×（120+9+2/3）月]，故天安易居置业公司应向李丽红退还租赁费为64939.66元。天安易居置业公司已按双方合同约定将案涉租赁物交付李丽红，履行了合同义务，至于易购公司对易购商业广场重新定位，打破现有格局，亦是易购公司履行其与李丽红签订的《业主协议》及其与商户签订的《运营管理协议》的商业管理职责的行为，天安易居置业公司不存在合同违约的情形，故对李丽红要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及赔偿损失的请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决：一、天安易居置业公司于判决生效之日起十日内退还李丽红租赁费64939.66元；二、驳回李丽红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4372元，由李丽红负担2985.86元，新乡市天安易居置业有限公司负担1386.14元。二审诉讼中，上诉人提交了两组证据：证据1、商场照片，证明上诉人租赁的标的物已经不存在。证据2、2016年11月25日整改公告照片，证明天安公司与易购公司做出整改的行为已经严重违约。天安易居置业公司认可隔断已经拆除，但认为拆除行为是易购公司在履行其与李丽红的合同时拆除的，与天安易居置业公司无关。天安易居置业公司认为公告显示的是公告方建议业主将商铺转租给商户，而不是整改和拆除商铺的公告。天安易居置业公司未否认上述两组证据的真实性，本院对上述两组证据的真实性予以认定。二审查明：2016年5月6日，易购商业管理公司向李丽红等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》，其中载明：“……。商场计划在取得业主签约超过70%后（约在2016年6月份）商场正式进入场内拆装与二次装修阶段（拆装周期约3-6个月），装修结束后将由商户进行二次装修布货（装修期1-2个月），商场将进入试营业阶段”。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，其中载明：“凡在2016年12月31日前（以最终租赁合同签写日期为准），同易购商业管理公司签定租赁协议的使用权业主，在征得新乡市天安易居置业有限公司的同意后，在原有《物业使用权转让合同》最终截止日期后，给予延长两年物业使用权的补偿。目前商业已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%，我们希望尚未签约的使用权业主尽快与易购商业管理公司达成协议，为维护全体使用权业主的权益，易购商业管理公司一定不负众望，加快整改装修步伐为争早日开业，迎接一个全新的易购商业广场”。此后李丽红未与易购商业管理公司签订租赁协议，案涉1层127号商铺的四周隔断被拆除，与周围一层其他商铺空间融为一体，无法彼此区分。2017年4月16日大学城易购商业广场重新开业。二审查明其他事实与一审认定一致。本院认为：2013年9月10日李丽红与天安易居置业公司签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定天安易居置业公司将大学城易购商业广场1层127号面积为23.33平方米的物业使用权转让给李丽红，转让期限从签定之日起至2044年6月30日，李丽红支付天安易居置业公司转让款185135元。李丽红将转让款支付给天安易居置业公司后，取得了案涉商铺的使用权而非所有权，一审认定李丽红与天安易居置业公司形成租赁合同关系，对解决案涉纠纷并无不妥。李丽红已将租金即转让款185135元支付给天安易居置业公司，天安易居置业公司应保证李丽红在约定使用期限内商铺的正常使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2016年5月6日，易购商业管理公司通过向李丽红等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》的形式，计划在取得业主签约数超过70%后，商场正式进入场内拆装与二次装修阶段。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，称已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%。此后，包括未签约的李丽红在内的全体业主的商铺在内，整个易购商业广场进行了改装，李丽红的1层127号商铺已不存在，天安易居置业公司已无法向李丽红提供《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》约定的商铺，合同目的已无法实现，故李丽红要求与天安易居置业公司解除该合同符合上述法律规定，本院予以支持。因李丽红未向法院提供案涉商铺被拆除的具体时间，本院以天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布已启动整改工作公告之日，即2016年11月25日作为拆除案涉商铺的时间。天安易居置业公司应当返还在此之后的商铺使用款（或租金），即自2016年11月25日起至2033年9月9日止，共计100931.92元【500.82元×（12个月×16年+9个月+16÷30个月）=100931.92元】。故李丽红要求返还租赁费179162元的上诉理由在100931.92元范围内予以支持，超出的部分不予支持。天安易居置业公司在约定的使用期限内拆除案涉商铺，违反了《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》的约定，但该合同中并未对提前解除合同的违约责任进行约定。故李丽红要求天安易居置业公司赔偿经济损失25663元不符合合同约定，本院不予采纳。综上，李丽红要求解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同的上诉理由成立；要求退还李丽红租赁费179162元的上诉理由部分成立；要求天安易居置业公司赔偿经济损失25663元的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项之规定，判决如下：维持河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初2415号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初2415号民事判决第二项；三、解除2013年9月10日李丽红与新乡市天安易居置业有限公司签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》；四、新乡市天安易居置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还李丽红100931.92元；五、驳回李丽红的其他诉讼请求。如果新乡市天安易居置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4372元，由新乡市天安易居置业有限公司负担3541元，由李丽红负担831元。二审案件受理费3098元，由新乡市天安易居置业有限公司负担2235元，由李丽红负担863元。本判决为终审判决。审判长 赵霞审判员 王华审判员 贾威二〇一七年××月××日书记员 刘冬 微信公众号“”