（2017）沪0115民初18428号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-04
案件名称
曾惠娟、苏智妍与上海巽坤房地产投资有限公司、正荣御天(上海)置业发展有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾惠娟,苏智妍,上海巽坤房地产投资有限公司,正荣御天（上海）置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十一条，第五十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初18428号原告：曾惠娟，女，1970年7月18日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：苏拴明(系原告丈夫)，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：王永奎，上海申邦律师事务所律师。原告：苏智妍，女，2002年2月13日生，汉族，住江苏省无锡市。法定代理人：苏拴明(系苏智妍的父亲)，住江苏省无锡市惠山区嘉利华府庄园一区**号。被告：上海巽坤房地产投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭浩，总经理。委托诉讼代理人：孙薇，上海大邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：施炜栋，上海大邦律师事务所律师。被告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：肖春和，总经理。委托诉讼代理人：姚正生，男。原告曾惠娟、苏智妍与被告上海巽坤房地产投资有限公司(以下简称巽坤公司)、正荣御天(上海)置业发展有限公司(以下简称正荣公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后依法适用简易程序，于2017年4月11日、2017年5月4日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾惠娟、苏智妍诉称，2016年9月19日原告在被告正荣公司的“虹桥正荣府”售楼处，与业务员毛宥崴接洽，决定认购上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX层XXX室预售店铺(以下简称系争房屋)。业务员毛宥崴安排原告与被告巽坤公司签订了《徐和路XXX弄XXX号房屋认购书》，为此原告向被告巽坤公司支付了房屋认购金人民币(以下币种相同)1,168,815元。2016年10月12日同在该售楼处，业务员毛宥崴安排原告与被告正荣公司签订了正式的《上海市商品房预售合同》，确定原告购买该房屋的总价款为5,077,913元。付款过程中，被告巽坤公司未将原告支付的1,168,815元认购金抵扣房款，也拒不返还。考虑到原告已经与被告正荣公司签订了该预售合同，存在两个合同主体，为了避免违约行为，原告无奈向被告正荣公司支付了房款5,077,913元。对此，原告认为被告巽坤公司并非开发商，又非中介公司，也不是代理商，无权收取任何费用，所收认购金无论是按约定还是按常理常规均应抵扣房款。签约过程中，被告巽坤公司与被告正荣公司串通一气，共同实施欺诈行为，蒙蔽侵吞原告1,168,815元的房屋认购金，二被告理应承担连带返还责任，并赔偿原告损失。原告遂诉至法院，要求法院判决：1、被告巽坤公司返还原告购房认购金1,168,815元；2、被告巽坤公司支付上述款项的利息损失：以1,168,815元为本金，自2016年12月31日起算按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止；3、被告正荣公司对被告巽坤公司上述付款义务承担连带责任；4、诉讼费由二被告承担。被告巽坤公司辩称，被告巽坤公司不是被告正荣公司的代理商，也不是系争房屋的开发商，而是原告的代理人，即代表原告与被告正荣公司磋商签订预售合同的具体细节。原告起诉时的案由为财产损害赔偿纠纷，被告巽坤公司不构成侵权，案涉行为不存在损害事实、损害结果、也就不存在所谓的因果关系。首先，就侵权行为而言，案涉行为是根据合法有效且平等合理的合同法原则进行的真实意思的履行，不存在主观过错。被告巽坤公司根据与原告签订的认购书的约定提供代理服务。被告正荣公司也是基于原告与其签订的预售合同进行的合法房产交易行为，因此不存在侵权行为。其次，就损害结果而言，原告向被告巽坤公司支付的服务费是基于被告巽坤公司按约为其提供保证与被告正荣公司签订预售合同并且在其所接受的房价及支付条件的前提下完成合同签约所支付的合理对价。而原告向被告正荣公司支付的价款是其进行房产交易所支付的房款。因此，原告所支付的费用均是合同约定的支付义务，不存在损害的结果。最后，基于没有侵权行为和损害结果，也就不存在因果关系。综上，被告巽坤公司不构成侵权，请求驳回原告诉请。被告正荣公司辩称，原告与被告正荣公司之间是真实的商品房预售合同行为，有预售合同为证。被告正荣公司依据预售合同向原告收取房款。原告支付的认购金也不是被告正荣公司收取，原告诉请要求被告正荣公司承担返还责任没有依据。原告与被告巽坤公司之间的房产服务关系与被告正荣公司无关。经审理查明，2016年9月19日原告曾惠娟(以下简称买方)与被告巽坤公司(以下简称卖方)签订《徐和路XXX弄XXX号房屋认购书》，认购书约定认购房号为徐和路XXX弄XXX号，认购面积为65.87平方米，认购单价94,834.18元/m2,认购总价为6,246,728元,认购定金为20万元,正式签约日期为2016年9月25日。认购书“付款方式”约定：……，2、买方应于2016年9月21日前，补足定金至五十万元，3、买方应于2016年9月25日前至本项目售楼处支付部分房价款1,020,000元整，4、买方应于签订《上海市商品房买卖合同》前，支付合同外共计1,168,815元整(含已付定金)，5、买方应于2016年10月10日前，至本项目售楼处支付购房尾款1,527,913元整，6、买方应于2016年12月10日前支付剩余房款2,530,000元(为手书内容)。认购书“特别约定”约定：1、买方在认购本物业前，已对我方物业及销售合同文本了解并确认，2、买方应保证所填写资料的真实性，并不得随意变更，如届时不符，本公司将对所认购房源不予确认，3、认购金系买方对上述物业购买权且自愿交纳，买方应在2016年9月25日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购书前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行通知，逾期以弃权论，视为买方单方违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金，若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还，卖方可不经催告另行处置该物业，5、双方签订《上海市商品房买卖合同》后，买方所付认购金立即转为房屋总价的首付款的一部分，本认购书自动失效，以《上海市商品房买卖合同》为准，8、本协议经销售单位盖章《上海巽坤房地产投资有限公司》最终正式生效。被告巽坤公司在《房屋认购书》的卖方签章一栏签盖了公章。同日，被告巽坤公司收到原告支付的定金20万元。2016年9月23日被告巽坤公司收到原告支付的968,815元。2016年9月23日原告曾惠娟、苏智妍与被告正荣公司签订《商品房定购协议书》，协议约定：商品房房号为徐和路165弄4幢185弄85号，建筑面积65.87平方米，商品房单价为每平方米77,089.92元，商品房总价为5,077,913元，定金金额20万元，定金支付时间为本定购协议签订之日，《上海市商品房预售/出售合同》签订时间为本协议签订之日起7日内即2016年9月23日前，签约地点为本项目接待中心。当日，被告正荣公司收到原告支付的首付款102万元。2016年10月12日原告曾惠娟、苏智妍(以下简称买方)签署《虹桥正荣府签约确认表》，确认表载明：买方所购系争房屋暂测建筑面积为65.87平方米，单价77,089.92元，总价5,077,913元；买方确认分期付款方式，2016年9月23日前支付全部房价款的20%，计1,020,000元，在签订本合同前支付给卖方的定金20万元可冲抵房价款，2016年10月10日前支付全部房价款的30%，计1,527,913元，2016年11月22日前支付全部房价款的50%,计2,530,000元。签约确认表落款销售员处有谢琳琳签字。同日，原告曾惠娟、苏智妍(以下简称乙方)与被告正荣公司(以下简称甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为65.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价为77,089.92元，根据甲方暂测房屋建筑面积，总房价款为5,077,913元。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：甲方同意乙方采用银行按揭付款方式支付购房款，乙方于签订本合同之日支付全部房价款的20%作为首付款，计1,020,000元；乙方应于2016年10月10日前支付全部房价款的30%，计1,527,913元；乙方应于2016年11月22日前支付全部房价款的50%，计2,530,000元。原告于2016年10月12日支付被告正荣公司房款747,913元和78万元，于2016年12月9日支付被告正荣公司房款253万元。期间因原告要求将系争的1,168,815元冲抵房款与两被告发生争议，并为此向公安机关报案。庭审中，原告曾惠娟、苏智妍陈述，其有意购房就去了正荣公司的售楼处，案外人毛宥葳穿着售楼处的制服，以正荣售楼处员工的身份接待了原告，并且还带原告实地看房。样板房不是敞开式的而是封闭式的，安保看到毛宥葳后才予以放行。在正荣售楼处签订认购书时，原告曾提出疑问，为何认购书签章单位是被告巽坤公司，毛宥葳答复两被告是同一家公司，到时候以预售合同为准。被告正荣公司的员工谢琳琳安排原告签署了定购协议、签约确认表、预售合同。签约确认表的手写内容也是谢琳琳填写的。签订预售合同时，预售合同约定的房价与认购书约定的金额不一致，毛宥葳称会多退少补，最终以预售合同约定的房价为准。原告为证明毛宥葳是被告巽坤公司员工、谢琳琳是被告正荣公司员工，提供了2016年12月29日原告与谢琳琳的对话录音、2016年12月30日原告与谢琳琳、毛宥葳的对话录音。两被告对两段对话录音的真实性均无异议，但认为毛宥葳不是两被告的员工，谢琳琳是被告巽坤公司的员工。原告还提供了苏拴明与毛宥葳的微信记录，证明毛宥葳的身份，两被告对该证据的真实性不予确认。被告巽坤公司陈述，巽坤公司与毛宥葳没有任何关系。毛宥葳只负责将客户介绍到巽坤公司，如果交易成功，巽坤公司会奖励毛宥葳。谢琳琳是巽坤公司的员工。原告在正荣售楼处被告巽坤公司的POSE机拉卡支付了1,168,815元，该款是原告支付给巽坤公司的代理费。巽坤公司主要是帮助个人向正荣公司购房，同时帮助正荣公司售房。类似原告购置的正荣公司楼盘商铺都是巽坤公司代理。被告正荣公司陈述，谢琳琳不是正荣公司的员工。两被告之间没有代理关系。案场售楼处是一个产品展示平台，有很多与巽坤公司类似的公司的员工在场。客户可以直接向正荣公司购房，也可以通过与巽坤公司类似的公司向正荣公司购房。无论是谁询问房屋信息，正荣公司都会如实告知。正荣公司负责维持销售案场的秩序，不限定看房人的身份，只要登记就可以看房。审理中，原告曾惠娟表示，本案基于合同纠纷提起诉讼。原告与被告巽坤公司之间不存在代理关系，被告巽坤公司既不是开发商也非代理商和中介公司，没有权利与原告签订房屋认购书。巽坤公司以开发商的名义与原告签订了认购书，双方的代理关系不存在，认购书载明房屋面积为65.87平方米，单价为94,834.18元/平方米，所有的支付款项均为认购的房价款，不存在其他费用，根据认购书特别约定，双方签订《上海市商品房买卖合同》后，所付认购金即转为房屋总价款的首付款。从认购书签订的场所、付款收款、工作人员等，被告巽坤公司与正荣公司存在混同，毛宥崴、谢琳琳诱骗原告签订认购书违背了原告的真实意思，属欺诈，故根据合同法54条、58条的规定，要求被告巽坤公司返还购房认购金1,168,815元并赔偿上述款项的利息损失(以1,168,815元为本金，自2016年9月23日起算按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止)，两原告并申请撤回要求被告正荣公司对被告巽坤公司上述付款义务承担连带责任的诉请。被告巽坤公司则认为，原告诉请的款项是被告巽坤公司为原告提供代理服务的正常对价，被告代理客户会事先谈好交易条件、交易价格、付款方式，被告巽坤公司已经履行完毕认购书，不同意返还1,168,815元款项。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋认购书》、收据、银行签购单、《上海市商品房预售合同》、《商品房定购协议书》、签约确认表等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，因重大误解订立的合同当事人可以请求人民法院予以撤销。原告曾惠娟与被告巽坤公司签订《房屋认购书》系在被告正荣公司的售楼处，由被告巽坤公司提供的《房屋认购书》系格式化合同，根据“特别约定”，认购书的买方是原告曾惠娟，卖方应是被告巽坤公司，即被告巽坤公司是销售单位。认购书中记载系争房屋的认购单价为94,834.18元/m2，认购总价为6,246,728元，但是在约定的付款方式中，房款(包括定金)金额为5,077,913元，而1,168,815元为原告曾惠娟应在签订《上海市商品房预售合同》前支付的合同外款项，该金额相当于原告与被告正荣公司签订的《上海市商品房预售合同》中约定的购房款的20%余。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。被告巽坤公司认为该合同外款项为代理费，原告对此不予确认，认为是可以多退少补的款项。双方对该格式条款中1,168,815元款项的性质意见各一。根据被告正荣公司的陈述，其销售系争房屋属公开对外发售，无论公司与个人均予接洽，在开发商销售商品房有价格范围限制的情况下，就被告巽坤公司所陈述从事的代理内容，1,168,815元为双方约定的代理费显然有违常理，且被告巽坤公司未对此进行特别说明，对格式条款的理解发生争议的情况下，本院应当作出不利于提供格式条款一方的解释，该合同条款属可以撤销的情形，故被告巽坤公司认为该款项实际为代理费的意见本院不予采纳。原告苏智妍不是认购书的合同相对方，相应返还的钱款与原告苏智妍无关，原告曾惠娟要求被告巽坤公司返还该款项的诉讼请求本院应予支持，且原告曾惠娟要求被告支付利息损失属合理，对此诉请本院亦予支持。两原告撤回对被告正荣公司的相关诉请并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第五十四条第一款的约定，判决如下：一、被告上海巽坤房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾惠娟钱款1,168,815元；二、被告上海巽坤房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾惠娟利息损失，以1,168,815元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年9月23日起计算至实际返还之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,433.72元，减半收取计7,716.86元，由被告上海巽坤房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年六月一日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……