（2017）粤01民终10795号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
潘乐与高文莉、罗卫红等租赁合同纠纷2017民终10795二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘乐,高文莉,李彤,广州妮敦道市场管理有限公司,罗卫红,广州市隆颖昌房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第二百一十三条，第二百一十五条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条，第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10795号上诉人（原审原告）：潘乐，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：高文莉，住广州市海珠区。上述两上诉人共同委诉讼托代理人:刘先进、王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李彤，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：广州妮敦道市场管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李亮，职务:总经理。上述两上诉人共同委诉讼托代理人：徐晓露、王绍峰，广东康浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗卫红，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭丽明、汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：广州市隆颖昌房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：段小华，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓凯，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人潘乐、高文莉和上诉人李彤、广州妮敦道市场管理有限公司（以下简称“妮敦道公司”）、被上诉人罗卫红、原审第三人广州市隆颖昌房地产有限公司（以下简称“隆颖昌公司”）因商品房买卖合同纠纷一案，上诉人不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理本案，潘乐、高文莉的诉讼代理人王亚平、刘先进律师，李彤、妮敦道公司的诉讼代理人徐晓露、王绍峰律师，隆颖昌公司的诉讼代理人邓凯律师等到庭参加诉讼。罗卫红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘乐、高文莉上诉请求：1、改判李彤按《商铺买卖合同》第九条约定的标准（每日支付已付房价款的1.5‰）支付违约金；2、改判李彤支付违约金的期间自2016年10月1日起到涉案商铺通过消防验收之日止；3、判令本案诉讼费用由李彤、妮敦道公司、罗卫红承担。事实和理由：一、关于违约金的支付标准，应当按照《商铺买卖合同》第九条的约定执行。商铺的消防安全检查验收是否合格，是衡量李彤、妮敦道公司是否按合同附件二所约定的内容完成合同义务的标准之一。合同附件二明确对公共区域的消防配备进行了约定，而对消防设施的检测验收并非潘乐、高文莉个人能力所能评判，必须经过消防部门的正规验收。且李彤、妮敦道公司不止一次向公安部门消防机构申请验收，均是因其不当的设计导致消防验收无法通过。因此，李彤、妮敦道公司没有按照合同约定的附件二的标准完成装修任务，构成违约，应按合同约定支付违约金。二、关于违约金的计算期间，应自2016年10月1日起计至涉案商铺通过消防验收之日止。首先，涉案商铺一直处于消防未验收合格的状态，故李彤的违约情形一直连续存在，直至涉案商铺通过消防验收。一审判决以判决生效后违约情形不明确为由拒绝处理判决生效后的违约责任，与其前述意见“李彤返还商铺的标准除了合同附件二所约定的设备设施标准之外，还要符合商场达到开业的消防安全检查验收合格的标准”存在逻辑上的前后矛盾。其次，一审判决所认定的违约金计算期间，没有做到息诉止讼，与和谐司法、公正司法的理念不符。三、隆颖昌公司向业主发出的《商铺交接通知书》中没有载明是由李彤、妮敦道公司的授权委托，根据合同的相对性原则，该《商铺交接通知书》的发函主体不适格，故对潘乐、高文莉没有约束力。四、潘乐、高文莉一审时向法庭提交了由广州市房地产交易登记中心作出的《信访告知函》，该函件内容明确说明消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关。也就是说李彤强调其已经办了涉案商铺的产权登记，但是其办理涉案商铺的产权登记并不意味该消防验收是符合国家的相关法律法规规定。五、潘乐、高文莉二审提交的两份新证据，证明李彤、妮敦道公司与同一商场的有些业主签订合同时，明确将“取得二次装修的消防验收、消防安检的合格书”作为商铺装修的标准之一，说明商铺消防合格不仅是法定的义务也是合同约定的义务。综上，请求二审法院支持潘乐、高文莉的上诉主张，并依法改判。针对潘乐、高文莉的上诉请求，李彤、妮敦道公司答辩称：一、李彤、妮敦道公司无对商场进行开业消防安全检查的义务。首先，根据双方《商铺买卖合同》第八条的约定，商铺交付应当符合合同附件二约定的装修标准，但该标准仅涉及商铺内部和公共区域的设备设施，不包括商场整体要通过开业的消防安全检查验收。其次，李彤、妮敦道公司已于2013年10月2日将商铺交付给了潘乐、高文莉，之后商铺一直由隆颖昌公司进行经营管理，是涉案商铺的实际使用单位，故商场的消防安全检查验收义务的承担者应为隆颖昌公司。李彤、妮敦道公司既不是商场的建设单位，也不是使用单位，无权办理消防验收。二、李彤、妮敦道公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。在合同约定的期限前李彤、妮敦道公司已用特快专递的方式通知潘乐、高文莉前来办理商铺交接手续，潘乐、高文莉无正当理由没有来办理手续。而且双方之间的合同仅是约定逾期交付商铺的违约责任，不包括潘乐、高文莉主张的情形，因此潘乐、高文莉依据合同第九条要求支付违约金缺乏合同依据。三、涉案商铺2013年10月2日已经交付给了潘乐、高文莉，并于同日潘乐、高文莉签署了委托隆颖昌公司对商铺对外进行招租的委托文件。因此，潘乐、高文莉主张《商铺交接通知书》的发函主体不适格不符合事实。四、潘乐、高文莉二审提交的新证据与本案没有关联性，不能证明二次消防验收是李彤、妮敦道公司的合同义务。李彤、妮敦道公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、依法改判驳回潘乐、高文莉的全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用、保全费由潘乐、高文莉承担。事实与理由：一、一审法院认为符合开业条件是交付商铺的前提，属于扩大理解。首先，涉案商铺无论是从形式上和客观上均已完成交付，且潘乐、高文莉已书面确认收铺。至此，涉案商铺的买卖合同已履行完毕，产权也已过户，各方均无异议。其次，涉案商铺不管在租赁期限内，还是在潘乐、高文莉收铺后，都不是由李彤经营管理。故商铺的消防验收也应该由潘乐、高文莉和实际经营公司予以处理。再次，开业条件应当视经营的性质而定，根据使用性质的人口密集度来确定标准，不同的使用性质的消防验收标准是不同的。因此，开业条件并不是交付商铺的前提，在商铺早已由潘乐、高文莉确认交付并由第三人经营后，仍要求李彤、妮敦道公司交付商铺显然不符合客观事实。二、涉案商铺在交付给潘乐、高文莉后，一直由隆颖昌公司进行经营管理，隆颖昌公司才是商铺的实际使用人。且本案没有所谓的李彤将债务转让给隆颖昌公司的事实发生，只有潘乐、高文莉实际改变与李彤之间的合同条款，收回商铺并委托给隆颖昌公司经营使用的事实。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申报消防安全检查。因此，李彤在本案中既非建设单位，也非使用单位，商铺的所有人和实际经营人也已变更，李彤不应该负担申报消防安全检查的义务。三、妮敦道公司作为销售公司，其保证范围仅限于商铺销售，且应是对合同约定的义务承担一般保证责任。本案中，一审法院以完善商场的消防安全检查是李彤的法定义务而判令要求李彤承担责任，故妮敦道公司无须为法定义务而承担保证责任。四、本案中，潘乐、高文莉主张的违约金标准没有合同依据，但一审法院过分使用自由裁量权，在已释明潘乐、高文莉是否变更诉讼请求且潘乐、高文莉仍坚持原诉请的情况下，以法院裁决的方式主动替潘乐、高文莉更改诉求，进而调整违约金标准为按房款为本金，参照银行贷款利率计算利息，属程序违法，并违背不诉不理的原则。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法作出公正客观的判决，维护李彤、妮敦道公司的合法权益。针对李彤、妮敦道公司的上诉请求，潘乐、高文莉答辩称：坚持一审和上诉意见，并认为一审审理程序合法，没有违反不诉不理原则。隆颖昌公司二审述称：1、隆颖昌公司受潘乐、高文莉委托实际经营场地，所以期满后向潘乐、高文莉发出《商铺交接通知书》。2、涉案场地经营三年多，没有消防部门说过场地消防违法需要进行处罚。罗卫红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，庭后提交书面答辩意见认为：一审法院关于罗卫红的责任部分认定事实清楚，证据充分，应予维持。罗卫红并非《商铺买卖合同》及其补充协议的主体，与潘乐、高文莉并不存在买卖合同或租赁合同关系，根据合同相对性原则，不应由罗卫红承担合同责任。本案所涉合同之债不构成夫妻共同债务，且李彤也并未违约，合同之债根本无从谈起。因本案纠纷，潘乐、高文莉于2017年1月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李彤立即将符合合同约定装修标准（具体指整个商场的公共区域需通过消防验收可以正常开业和个人商铺配备自动报警和自动喷淋系统）的商铺交付给潘乐、高文莉；二、李彤支付逾期交铺的违约金（自2016年10月1日起按日已付房价款的千分之一点五计算计至李彤实际交铺之日止）；三、妮敦道公司对第二项诉请的违约金承担一般担保责任；四、罗卫红与李彤共同承担第二项诉请的违约金责任；五、李彤、妮敦道公司、罗卫红承担本案的诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：广州市荔湾区环市西路x号是李彤购买所得的房屋，于2012年6月4日取得产权证，产权证上记载：房屋建筑面积为3569.85平方米，规划用途为餐厅。李彤购买房屋后将2层间隔为300多个格子铺对外销售，销售时宣传商铺将用于经营鞋城并返租。该商场位于环市西路富力环市x小区靠环市西路马路面，整栋大楼有地下停车场，一、二楼为群楼商场，三楼以上是塔楼住宅。2013年2月6日，潘乐、高文莉（买受人）与李彤（出卖人）及妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区环市西路x号x铺（案涉商铺），建筑面积8.6846平方米，总房价款506712元；（第六条商铺的交付）出卖人应于2013年9月30日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺的交付义务，并配合该商场经营管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。（第七条）该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2016年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；（第八条商铺使用权的交接）出卖人应于2016年9月30日前将该商铺按本合同约定的装修标准（见附件二）移交给买受人使用；（第九条出卖人逾期交接商铺的违约责任）出卖人逾期移交商铺使用权的，按以下两点分别处理：（1）逾期不超过45日的，自合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日，出卖人按日向买受人支付已付房款1.5‰的违约金；（第十一条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）出卖人交接使用的商铺达不到附件二约定标准的，买受人有权要求出卖人以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件二为商铺装修标准为：A、商铺内部装修标准：地面高级抛光砖、供电有独立电表及配电箱、间隔为轻钢龙骨石膏板间隔。B公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺高级大理石或抛光砖、供水供电采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用、照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具、安全提供24小时公共秩序维护服务、消防设备采用消防自动报警、自动喷淋系统、通风设备配置空调及排风系统。（第十五条）保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。上述合同签订后，潘乐、高文莉向李彤支付了全部购房款，李彤为潘乐、高文莉办理了商铺的产权过户手续，潘乐、高文莉于2013年9月11日取得了房屋的产权证。2013年9月12日妮敦道公司向潘乐、高文莉发出《收铺通知书》。该通知书上注明潘乐、高文莉购买的商铺将由隆颖昌公司统一经营管理，请潘乐、高文莉办完收铺手续后到物业管理公司驻现场办公地点办理相关物业管理手续。2013年10月2日潘乐、高文莉在办理收铺手续的时候签署了一份委托书，委托隆颖昌公司对商铺对外进行招租及签署相关文件。2013年隆颖昌公司将涉案场地的商铺出租给他人经营鞋品，并负责向大楼的物业管理公司交纳物业服务费、水电费。2013年和2014年期间，妮敦道公司曾就涉案场地二楼商场向公安部门申请室内装修建设工程消防设计审核及消防验收。2013年2月6日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消审[2013]第0016号《建设工程消防设计审核意见书》，同意其申报的消防设计。2013年9月17日广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消验[2013]第0085号《建设工程消防验收意见书》，认定涉案场地二楼商场的室内装修建设工程未竣工、灭火器为不合格产品，评定该装修工程消防验收不合格。2014年4月23日广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消验[2014]第0020号《建设工程消防验收意见书》，评定该装修工程消防验收不合格，主要问题是工程竣工后申报的竣工图纸内容与消防设计文件不相符。2014年5月13日广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消审[2014]第0033号《建设工程消防设计审核意见书》，认定妮敦道公司申报的消防设计文件及图纸的消防设计不符合公安部的要求，不同意其工程消防设计。之后，妮敦道公司没有继续就涉案场地的消防设计及建设工程竣工验收进行申报。2016年9月12日，隆颖昌公司向潘乐、高文莉发出《商铺交接通知书》，要求潘乐、高文莉于9月30日前办理商铺使用权交接手续。潘乐、高文莉认为商铺未达到合同约定的装修标准，即商场整体没有通过消防验收，商铺无法正常开业为由，拒绝收铺。涉案场地有部分业主签署了《商铺使用权交接确认书》。2016年11月8日潘乐、高文莉委托律师向李彤、妮敦道公司发出律师函，指出涉案场地整层商场仍未通过装修消防验收，不符合合同的约定及法律规定，要求其整改。潘乐、高文莉起诉认为李彤、妮敦道公司对涉案场地公共配套设施如电梯间进行了改造和围蔽，对公共出入的通道进行了围蔽，导致整个商场的经营消防无法通过验收。李彤、妮敦道公司认为没有此情况。为了查明案件事实，一审法院到涉案商场进行了勘验。现场二楼商场被分割为300多个格子铺，是空置的，没有经营。李彤、妮敦道公司制作的销售图纸上有标注电梯间的存在，经现场勘验，这些标注的电梯间实为地下停车场通往住宅的电梯，因电梯不对外开放给商场顾客使用，因此电梯在二楼没有设置出入口。电梯槽对应的位置用墙体封闭，并无改造成其它用途。商场通往首层的三个楼梯是畅通的，没有杂物堆积，首层的出入口的铁门开关由隆颖昌公司控制。商铺内设有消防自动报警、自动喷淋系统。一审法院认为，本案争议的焦点问题有：一、返租期满后的返还商铺使用权的标准如何确定？二、李彤、妮敦道公司有无对商场进行开业的消防安全检查验收义务？三、如何认定李彤、妮敦道公司与隆颖昌公司之间的关系？四、商场无法正常开业的责任方？五、罗卫红是否需承担连带责任？对争议焦点一，潘乐、高文莉与李彤、妮敦道公司签订的《商铺买卖合同》中包含两个法律关系，一是商铺的买卖关系，另一是商铺的租赁关系。这种出售与返租合并一起的销售手法，通常是出售方为了吸引买家，在出售时承诺把商铺返租给出售方，由出售方把场地盘活经营，使买家产生投资有所回报的认识，从而产生购买商铺的欲望。因此，出售方和买家在签订合同时的初衷，是这个商场可以正常开业经营，返租期间出售方可以利用返租场地对外招租赚取租金，返租期满后买家收回商铺后可以继续享受出租商铺带来的租金收益。本案的《商铺买卖合同》中，返租期满后的交铺标准为合同第八条和附件二的内容，该标准仅涉及商铺内部和公共区域的设备设施标准，合同没有明确约定商场整体要通过开业的消防安全检查验收。但众所周知，商场中某个独立的商铺申请开业，其前提条件需商场整体要通过开业的装修工程消防安全检查验收。因此，即使双方合同中没有明确约定将商场整体要通过开业的消防安全检查验收合格作为交付商铺的条件，但根据双方签订合同的目的即商铺可以正常开业来判定，出售方在交付商铺的时候，整个商场应达到开业的消防安全检查验收合格的条件。因此，本案李彤返还商铺的标准除了合同附件二所约定的设备设施标准之外，还要符合商场达到开业的消防安全检查验收合格的标准。对争议焦点二，潘乐、高文莉在商铺买卖合同约定的收铺时间办理了商铺交接手续后，签署了授权书委托经营管理公司经营商铺，但并没有实际控制和使用商铺，故李彤将商铺交付给潘乐、高文莉仅是形式上的交付。李彤既是商铺的出售人，同时也是商铺的第一手承租人，在出售房屋后，商铺一直由李彤实际控制。依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。李彤作为商场的使用者，有义务向公安部门申报消防安全检查。事实上，李彤的代理人妮敦道公司也曾为商场的开业申报消防安全检查，只是未获通过而已。这说明李彤及妮敦道公司明知消防安全申报的责任在于自身。对争议焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《商铺买卖合同》中明确约定李彤对商铺享有三年的使用权，现李彤并没有提供证据证明其已将权利转让给他人，其述称在出售商铺后已放弃商铺的使用权，同意由隆颖昌公司来使用商场，该处分既没有通知债务人即潘乐、高文莉，也不符合常理。因此，对李彤对商铺使用权已作出让的辩解，不予采信。《商铺买卖合同》第六条约定潘乐、高文莉负有配合该商场经营管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议的义务，而在李彤、妮敦道公司发给潘乐、高文莉的《收铺通知书》中注明潘乐、高文莉购买的商铺将由隆颖昌公司统一经营管理。因此，隆颖昌公司是李彤所指定的经营公司，潘乐、高文莉收楼时签署的委托隆颖昌公司统一经营管理的委托书，是应李彤的要求所办理，并非潘乐、高文莉自行委托隆颖昌公司进行经营管理。对争议焦点四，涉案商场在2013年到2016年期间由隆颖昌公司对外出租经营，但如前所述，隆颖昌公司是李彤所指定的经营公司，且李彤并无将商铺买卖合同租赁关系中使用商铺的权利转让给他人，因此商场的实质经营者仍是李彤。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，李彤作为整个商场的分割者和实质经营者，有义务向公安机关消防机构申请消防安全检查。其申报的消防安全检查未能合格，是导致商场无法正常开业的直接原因，责任在于李彤。2013年到2016年期间商场的开业是在未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情形下违规开业，该情形不能反证商铺已经达到交付的标准。对争议焦点五，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，合同的权利义务应由合同相对方承担。潘乐、高文莉要求李彤的配偶承担合同责任缺乏事实依据，不予支持。综上，由于李彤返还的商铺不具备可以开业使用的条件，导致潘乐、高文莉即使是接受了商铺也无法正常使用经营，故李彤需承担相应的民事责任。妮敦道公司是李彤的代理人和一般保证人，依合同应承担一般保证责任。妮敦道公司抗辩本案中无需承担保证责任的理由缺乏法律依据，不予采纳。对于交付商铺的请求，因商场的消防安全检查需由公安消防部门审批，且目前商场的消防安全检查尚未通过验收，故潘乐、高文莉要求李彤立即将符合合同约定装修标准和开业条件的商铺交付给潘乐、高文莉缺乏前提条件，不予支持。但必须指出，完善商场的消防安全检查是李彤的法定义务，李彤需积极办理该手续，尽快把符合经营条件的商铺交付给潘乐、高文莉。由于合同中仅约定交付商铺时商铺的内部和公共区域的设施设备标准及违约责任，没有明确约定交付商铺时若整个商场未具备经营开业条件应如何承担违约责任，因此潘乐、高文莉要求李彤按照合同第九条的标准承担违约责任缺乏合同依据，不予支持。结合本案的实际情况，确定以潘乐、高文莉已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向潘乐、高文莉支付从2016年10月1日起到一审判决发生法律效力之日止的违约金。对于发生法律效力后到李彤交付潘乐、高文莉符合条件商铺之日的违约金，因目前尚未确定该期间李彤是否有违约事实，故本案不宜直接处理。若今后该期间确实发生违约事实，潘乐、高文莉可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，于2017年5月4日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，李彤向潘乐、高文莉支付从2016年10月1日起到本判决发生法律效力之日止的违约金（违约金以潘乐、高文莉已付购房款506712元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。违约金总额不得超过购房款本金）。二、李彤不能履行上述第一项债务的，由广州妮敦道市场管理有限公司对上述第一判项承担清偿责任。三、驳回潘乐、高文莉的其他诉讼请求。本案受理费233元，由李彤、广州妮敦道市场管理有限公司负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院二审期间，潘乐、高文莉向本院提交了两份证据：分别是2013年2月6日案外人谭哲与李彤、妮敦道公司签订的《商铺买卖合同》和2013年2月6日案外人梁畅与李彤、妮敦道公司签订的《商铺买卖合同》，拟证明李彤、妮敦道公司与商铺购买者签订合同时，明确将二次消防验收合格作为合同内容，即商场的消防安检合格不仅是李彤、妮敦道公司的法定义务，同时也是合同约定的义务。对于上述证据，李彤、妮敦道公司质证认为：对合同的真实性合法性暂不确认，需要与当事人核实，合同有多次拆卸，看不出是否是妮敦道公司盖章签字。同时，与本案不具备关联性，因为本案涉案合同中，关于装修标准的约定并无涉及到二次装修的消防验收。对于上述证据，隆颖昌公司质证认为：上述证据的真实性无法确认，以李彤、妮敦道公司向当事人核实结果为准。本院认为，潘乐、高文莉提供的证据与本案不具备必然关联性，证据上合同的内容并不能作为本案合同内容一部分，对李彤、妮敦道公司的质证意见予以采信。二审另查明：罗卫红系李彤的配偶，二人是夫妻关系。潘乐、高文莉没有对商铺在隆颖昌公司经营管理期间收取租金。广州市房地产交易登记中心于2015年4月16日作出的《信访告知函》（穗房交登群字【2015】16号）中载明：根据荔湾区公安分局《建设工程消防设计审核意见书》，消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关。本院认为，厘清本案纠纷需要审查三个方面的问题：一是各方当事人之间的法律关系及其性质；二是消防验收不合格是否构成违约；三是如果构成违约，承担违约责任主体是谁等。一、各方当事人之间法律关系及其性质。本案纠纷是因潘乐、高文莉与李彤、妮敦道公司签订履行《商铺买卖合同》而产生，潘乐、高文莉是商铺购买人，李彤是出卖人，妮敦道公司是李彤的委托代理人及保证人，也是商铺的销售者，隆颖昌公司是李彤聘请指定的商场物业经营管理人。合同约定，“买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交付义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议”，“该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的物业经营管理规定”，“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2016年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权”。由此可见，潘乐、高文莉在签订合同办理形式上收铺手续后，同意商铺继续由李彤使用，并与李彤选聘的隆颖昌公司办理物业委托租赁和经营管理手续是履行《商铺买卖合同》内容的一部分，实际是履行《商铺买卖合同》约定的义务。潘乐、高文莉与隆颖昌公司之间并无对商铺的租赁关系形成书面合同，更无对租赁期限和租金标准及租金支付方式等这些租赁合同必备内容进行明确约定，潘乐、高文莉也无收取租金。因此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十五条的规定，潘乐、高文莉与隆颖昌公司之间并无形成真正的租赁关系。本案纠纷不能定性为租赁合同纠纷，一审法院依据潘乐、高文莉的主张认定本案为租赁合同纠纷，不当，本院予以纠正。本案为商品房买卖合同纠纷。二、消防验收不合格是否构成违约。根据合同目的来分析，按照商业惯例和生活常识，潘乐、高文莉根据商铺的销售宣传购买本案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营商城。从合同的履行情况看，案涉商铺已经办理产权过户手续，潘乐、高文莉取得登记产权，第一个合同目的基本实现。但是，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。根据广州市公安局荔湾区分局的审核意见，本案商场及商铺尚不能通过消防验收合格，不能投入使用。因此，潘乐、高文莉购买商铺的部分合同目的未能实现，合同已经产生违约。潘乐、高文莉因商铺不能投入使用而带来的损失，有权向相关责任方请求赔偿。潘乐、高文莉以主张逾期交楼违约金的形式要求损失赔偿，一审法院以已付购房款506712元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年10月1日起计算至本判决发生法律效力之日止，计付潘乐、高文莉的损失赔偿，并无不当，本院予以维持。潘乐、高文莉主张的本判决生效后至交付合格商铺之日的违约金，因违约事实尚未发生，一审法院暂不处理，并无不当，本院予以维持。三、关于承担违约责任的主体问题。本案商铺所在商场原为整体商场，规划用途为餐厅。李彤购买取得产权后，改建装修间隔为格子铺对外销售，销售宣传和委托隆颖昌公司经营用途均为鞋城，导致消防验收不合格，不能合法投入使用。如前所述，双方在《商铺买卖合同》第七条第1款约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2016年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。因此，案涉商铺在2016年9月30日前仍然由李彤使用，并由其交于隆颖昌公司经营管理。李彤既是商铺及商场的建设者，也是使用人，应当履行申报商场及商铺的消防安全检查验收合格的法定义务。李彤抗辩其已经交铺，既不是商铺的产权人，也不是商铺的使用人，与事实不符，本院不予采纳。潘乐、高文莉虽然按照李彤、妮敦道公司要求作形式上收铺，但并未实际占有、使用、收益，且所交商铺存在消防验收不合格的重大瑕疵。因此，李彤改建商场未履行申报消防验收法定义务，是导致案涉商铺不能合法投入使用的根本原因，应对潘乐、高文莉因商铺不能投入使用所造成的损失承担赔偿责任。妮敦道公司作为一般保证人，应当承担一般保证责任。本案纠纷发生于李彤和罗卫红的夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，罗卫红在没有提供证据证明本案债务为李彤个人债务的情况下，本应对李彤的债务承担连带清偿责任。但一审法院判决罗卫红无需承担责任后，潘乐、高文莉对此没有提起上诉，视为其处理自身权利的行为，本院对此不予纠正。罗卫红经本院传票依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决。综上所述，潘乐、高文莉和李彤、妮敦道公司的上诉，均缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费591元，由潘乐、高文莉负担466元，由李彤、广州妮敦道市场管理有限公司负担125元。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年六月××日书记员 眭 翘冯镇辉