（2017）豫01民终3622号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-07-04

案件名称

河南今典物业有限公司、郑州市中心医院物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南今典物业有限公司,郑州市中心医院

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终3622号上诉人（原审原告）：河南今典物业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区经南三路59号。法定代表人:邵志慧，该公司总经理。委托诉讼代理人:周国栋，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人:王素艳，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市中心医院，住所地郑州市桐柏路中段***号。法定代表人:连鸿凯，该院院长。委托诉讼代理人:许多,河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人:金鹏飞，河南仟问律师事务所律师。上诉人河南今典物业有限公司因与被上诉人郑州市中心医院物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第12776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人河南今典物业有限公司的诉讼代理人周国栋、王素艳，被上诉人郑州市中心医院的诉讼代理人许多、金鹏飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南今典物业有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由:1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，并认定上诉人未提供物业服务错误。2.本案是物业服务合同纠纷，一审法院按被上诉人与建设单位间签订的资产购置《补充协议》审理错误。3.被上诉人另行签订物业服务合同与上诉人的物业服务并不冲突，其应向上诉人交纳物业管理费。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求支持上诉请求。被上诉人郑州市中心医院辩称，企业基地1号楼及楼前广场是封闭独立的管理区域，具有独立聘请物业公司的条件，上诉人与其不存在物业服务合同关系，上诉人并未向其提供物业服务。上诉人代收水电费不属于物业服务。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。河南今典物业有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告物业管理费暂计832811元（暂计算至2015年12月31日，实际应算至被告实际使用之日止）；2、被告支付原告滞纳金暂计792999元（暂计算至2015年12月31日，实际应算至被告实际使用之日止）。一审法院认定事实：2009年4月21日郑州高新科技创业发展有限公司（甲方）与河南金典物业服务有限公司（乙方）签订《郑州市前期物业服务合同》，合同内容载明：一、物业项目基本情况：物业项目名称为创业产业园总部企业基地，坐落于高新区翠竹街1号，东至莲花街、南至迎春街、西至金梭路、北至银杏路，建筑面积为93600.6平方米。二、甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护；2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上三项发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。三、业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的相关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（其中交配电系统包括变压器、低压触电系统，水供应包括高压水泵8个）；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用位置、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、公共设施设备、绿化的年度维护养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。四、酬金制：物业服务费应当从甲方通知的售房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度]物业服务费，伺候按季度交纳，具体时间为季首十日内。五、违约责任：业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2013年12月20日，被告与郑州高新科技创业发展有限公司签订《资产购置合同》，购置合同约定的标的物为位于郑州市高新技术产业开发区翠竹街1号总部企业基地·创新产业园1号楼盘。2013年12月27日，郑州高新技术创业发展有限公司与被告签订了商品房买卖合同，被告将购置合同约定的标的物购买为被告所有。2014年10月16日，被告与郑州高新科技创业发展有限公司签订《补充协议》，协议约定：六、相关物业服务具体事宜，甲方与园区物业公司另行签订协议，乙方积极配合协调；七、本协议是对甲乙双方签署的《资产购置合同》、《商品房买卖合同》及其附件有不一致之处，以本补充协议约定为准。被告购买1号楼之后，用于开办郑州市中心医院高新区分院，为患者提供医疗服务。被告并未与原告签订物业服务合同。2013年10月15日，原告（甲方）与爱玛客服务产业（中国）有限公司（乙方）签订了《爱玛客管理服务协议》，协议约定：1、乙方根据本协议为甲方独家提供环境保洁、电梯导乘管理服务。管理服务范围包括101047平方米建筑物面积的环境保洁及建筑物内15部电梯导乘，具体负责医院室内、室外清洁卫生（包括天花、顶棚、顶房平台、内墙、玻璃、高处灯具、通风口、地面、室内家具、楼梯、走廊、通道、窗户、门、桌、椅、床、柜、宣传栏、洗手间、电梯间、公共通道），和医院院落、道路的保洁工作和垃圾的收集和运送。2、合同期限为3年，自2013年10月1号起至2016年9月30日止。2015年1月1日，被告（甲方）与河南金盾保安服务有限公司（乙方）签订《河南金盾保安服务有限公司（保安）服务合同》，合同约定期限为一年，乙方向郑州市中心医院高新区医院外派23名队员（含中队长1名，消防中控值班员6名）。被告所在位置与园区其他区域由绿化隔离带、铁栅栏等隔离，被告的物业和安保、消防分别由爱玛客服务产业（中国）有限公司与河南金盾保安服务有限公司负责。因水网和电网设在园区内，由原告负责业主水费及电费的代收代缴。对于原告代收代缴水电费是否超过收费标准问题，庭审中原告代理人称并不清楚。由于原、被告因代收水、电费一事产生纠纷，被告对医院用水、用电进行了电网和水网改造，实现直接向供水、供电部门交费。原告于2015年3月26日向被告发送工作联系函，2015年5月18日，河南国基律师事务所受原告委托向被告发送律师函，要求被告交纳物业服务费，后诉至本院，从而形成本案纠纷。以上事实有经原、被告质证的下列证据和本案开庭笔录在案佐证：1、《资产购置协议》、《商品房买卖合同》共三十二份；2、《郑州市前期物业服务合同》一份；3、《郑州市物业服务合同》备案表一份；4、工作联系函一份；5、律师函一份；6、《资产购置合同》、《补充协议》各一份；7、房屋交接清单一份；8、照片14张；9、《爱玛客管理服务协议》及《补充协议》各一份；10、《河南金盾保安服务有限公司（保安）服务合同》一份；11、发票一张。一审法院认为：原告虽与开发商郑州高新科技创业发展有限公司签订了《郑州市前期物业服务合同》，但被告在与开发商签订房屋买卖合同时有明确约定“相关物业服务具体事宜，甲方与园区物业公司另行签订协议，乙方积极配合协调”，之后并未与原告签订物业服务协议，而是与爱玛客服务产业（中国）有限公司等单位签订了有关物业服务协议，因此原、被告之间不存在物业服务合同关系。根据被告提供的证据，被告所在的1号楼形成独立物业服务区域，而原告并没有证据证明其实际向被告提供了物业服务，故原告要求被告支付物业服务费及滞纳金没有法律依据，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南今典物业服务公司的诉讼请求。案件受理费19432元，由原告河南今典物业服务公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据:证据1.2016年12月7日工作联系函;证据2.2016.6月.17保证书；证据3.维修和更新、改造方案书面确认明细表；证据4.前期物业服务合同。第一组证据证明：被上诉人与园区其他业主共用同一套消防系统、部分电力系统、同一套排污系统，且被上诉人在维修基金使用表上盖章确认，总部企业基地为一个完整的物业服务区域，被上诉人并非形成独立物业服务区域，因此，被上诉人应当受到前期物业服务合同的约束。第二组证据：证据5.消防喷淋泵日检记录及维修保养记录；证据6.公共秩序维护部巡逻登记表；证据7.门岗交接班记录表；证据8.消绿部消杀记录表；证据9.垃圾运输协议；证据10.公共照明设施日检记录表及维修保养记录；证据11.排泵日检记录及维修保养记录表；证据12.喷泉泵日检记录及维修保养记录表；证据13.监控设施设备日检及保养记录；证据14.高压配电室及箱变巡视记录；第二组证据证明：上诉人作为总部企业基地的物业公司，向总部企业基地的业主提供物业服务，被上诉人应当向上诉人缴纳物业费用。对上诉人提交的上述证据，被上诉人发表如下质证意见：对证据1真实性无异议,该证据恰恰证明被上诉人对水网消防进行了改造,明确说明共用一套消防系统是消防水箱、消防泵,消防泵是被上诉人独立的,被上诉人已改造成独立系统。对证据2真实性无异议，自来水改造也是在被上诉人的土地范围内,是被上诉人私有路段,医院发函是为了处理相临关系。对证据3真实性有异议,确认表不是原件,不显示日期,不显示核心的维修项目,被上诉人交维修基金是因为法律规定。对证据4真实性无异议,该合同和被上诉人没有关系,合同中显示上诉人提供的物业服务内容不包括医疗机构物业服务,被上诉人已协商另换物业。对第二组证据综合质证意见为，该组证据属单方制作,从证据日期显示大部分均为被上诉人购买1号楼之前,该组证据不能显示其对一号楼进行了综合管理。对于上诉人提交的上述证据，经审查本院认定如下：第一组证据与本争议的事实缺乏关联性，不能实现其证明目的，本院不予采信。第二组证据系上诉人单方出具，且显示时间多为被上诉人入住1#之前，与本案缺乏关联性，不能实现其证明目的，本院亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人购买1号楼之后，用于开办医院提供医疗服务，并未与上诉人签订物业服务合同。上诉人与开发商郑州高新科技创业发展有限公司签订的《郑州市前期物业服务合同》并不能约束被上诉人。被上诉人于2013年10月15日与爱玛客服务产业（中国）有限公司签订了《爱玛客管理服务协议》，于2015年1月1日与河南金盾保安服务有限公司（乙方）签订了《河南金盾保安服务有限公司（保安）服务合同》，被上诉人有自己独立的物业服务公司及服务区域，且上诉人亦无证据证实其向被上诉人提供了物业服务，故一审法院判决驳回上诉人诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19432元，由上诉人河南今典物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　闫　明审判员　张林利审判员　王明振二〇一七年六月一日书记员　杨　光关注公众号“”