（2017）苏01民终2080号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2018-07-12

案件名称

李雷与丁正南房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王新华,李雷,丁正南,姚宁生

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终2080号上诉人（原审第三人）：王新华，男，1963年1月23日生，住南京市。委托诉讼代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘和平，江苏汪峥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雷，男，1971年10月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雨鑫，江苏石城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：丁正南，男，1960年3月23日生，住南京市鼓楼区。原审第三人：姚宁生，男，1958年10月11日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人王新华因与被上诉人李雷、丁正楠，原审第��人姚宁生房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新华上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由李雷、丁正南承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.涉案租赁合同签约主体及实际承租人是中国人生科学学会青少年工作部校外教育活动办公室（以下简称校外活动办公室）及其上级主管部门中国人生科学会青少年工作部、中国人生科学会青少年工作委员会，丁正南无权与李雷解除合同。本案与校外活动办公室有关，而校外活动办公室是非独立法人，其权利义务应由上级主管部门中国人生科学会青少年工作部、中国人生科学会青少年工作委员会承担，故应追加校外活动办��室及中国人生科学会青少年工作部、中国人生科学会青少年工作委员会为一审被告或第三人。2.南京百合华府酒业有限公司（以下简称百合华府酒业公司）依据与校外活动办公室签订的《百合华府杯首届青少年放飞梦想书画大奖合作协议书》而实际占有、使用涉案房屋，王新华仅代表百合华府酒业公司签订该合作协议书，故百合华府酒业公司也应作为第三人参加诉讼，否则将导致生效判决无法执行。3.一审法院未查明丁正南是否有权代表校外活动办公室与李雷签订租房协议。4.一审法院未查明李雷对于百合华府酒业公司与校外活动办公室之间的五年合作关系、投入以及使用涉案房屋情况系明知且认可。二、一审法院认定事实错误。1.2016年6月20日李雷与丁正南签订的协议书应为无效。李雷是与校外活动办公室签订的租赁合同，丁正南在没有校外活动办公室的授权下，无权与李雷签订协议。2.一审法院认定“丁正南应为房屋租赁协议的主体”错误。丁正南并没有与李雷签订租赁协议，也无法证明其是实际承租人，一审法院不能仅依据李雷与丁正南事后签订的协议书来推定丁正南是房屋租赁合同的主体。3.李雷明知百合华府酒业公司与校外活动办公室存在五年合作关系以及投入、实际占有使用涉案房屋的事实，从未提出任何异议，应视为李雷对上述合作关系的认可，百合华府酒业公司有权使用涉案房屋至合作期限届满。三、一审程序错误。全国青少年校外活动办公室是涉案房屋的实际承租人，李雷应将实际承租人列为一审被告，但李雷却错误地将丁正南列为被告，属于主体不当的程序错误，导致一审判决错误。李雷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案一审期间，王新华明确确认其占用涉案房屋。且李雷去涉��房屋办理交接事宜时，王新华也在场并报警称供水被断。王新华并无证据证明李雷同意其使用涉案房屋，故李雷主张王新华迁出涉案房屋于法有据。请求本院驳回上诉，维持原判。丁正南辩称，校外活动办公室因为活动没有正常开展下去，被上级部门要求在2015年12月份解散。校外活动办公室原有3名工作人员，系丁正南、姚宁生与邓虎成。校外活动办公室决定由邓虎成负责结清涉案房屋的物业、水电费，并将钥匙、票据交给姚宁生保管，再由姚宁生转交李雷。2015年8月2日，校外活动办公室已向王新华发出书面通知，因王新华未按约定履行协议，故停止书法大赛活动。同日，姚宁生代表校外活动办公室将涉案房屋的门锁更换。实际上百合华府酒业公司自2015年5月就已搬出了涉案房屋，至2015年12月底活动办公室解散时，王新华一直未去涉案房屋办公。但王新华在校外活动办公室解散后又占有、使用涉案房屋，丁正南一直不知情，直至2016年4月一审法院通知丁正南，李雷已提起本案诉讼后，丁正南才知晓该情况。本案一审期间，王新华主张其依据百合华府酒业公司与校外活动办公室签订的合作协议占用涉案房屋，但2016年8月2日校外活动办公室发出解除合作协议之后，王新华再未履行过合作协议中的权利义务，故丁正南不认可王新华的主张。目前涉案房屋的实际占有使用人是王新华，不应由丁正南承担相应房租。姚宁生述称，百合华府酒业公司与校外活动办公室确实签订过一份五年的合作协议，但第一年因为经验不足，未能盈利，所以就暂时停止了。因王新华将涉案房屋内百合华府酒业公司投入的办公设施搬走，故姚宁生更换了门锁。2015年12月16日，姚宁生发现涉案房屋内的电脑丢失，王新华报警，查清是邓虎成拿的，但电脑数据已丢失，书法大赛无法再举办。解散活动办公室并没有书面材料，王新华向姚宁生要求在涉案房屋继续办公，姚宁生就将钥匙交给了王新华。李雷向一审法院起诉请求：一、确认李雷与丁正南于2013年10月17日签订的《房屋租赁协议》自2016年6月30日解除；二、丁正南及姚宁生、王新华腾空南京市鼓楼区中山北路611号A幢2601室、2701室房屋并返还李雷；三、丁正南支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金35000元，并支付2016年7月1日起至实际返还之日止按194元/天标准计算的逾期占有使用费；四、丁正南支付2015年11、12月的水费292.1元，截至2016年4月的物业费、公摊电费1500元，并继续支付2016年5月1日起至实际返还之日止按375元/月标准计算的物业费及公摊电费。一审法院认定事实：南京市中山北路611号A幢2601、2701室房屋（建筑面积144.44+71.93��方米，即涉案房屋）登记的房屋所有权人系李德常，李雷系李德常之子。2013年7月1日，李德常出具委托书，委托李雷全权处理涉案房屋的出租事宜。2013年10月17日，李雷（甲方、出租方）与校外活动办公室（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，房屋租金第一年5万元，第二年6万元，第三、四、五年每年7万元；付款方式为按年支付，每年12月15日前支付；乙方租用期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费等等。鲍星源作为校外活动办公室经办人在上述合同上签字。上述合同签订后，李雷将涉案房屋交付丁正南，作为校外活动办公室办公场所。2014年12月3日，校外活动办公室（甲方）与百��华府酒业公司签订《“百合华府”杯首届全国青少年放飞梦想书画大奖赛合作协议书》，约定双方按每年举办一届，合作举办五届，即从2014年12月16日起至第五届大赛活动结束，组委会及相关项目办公场所由甲方免费提供，仓储由乙方免费提供，有关办公桌椅、电脑、打印机、网站建立、车辆、通讯、办公用品、制作宣传品、画册、人员工资、午餐费等费用由乙方提供并纳入预支前期成本核算等等。2016年6月20日，李雷（甲方）与丁正南（乙方）签订《协议书》，约定鉴于甲方起诉乙方房屋租赁合同纠纷一案，现双方在互谅的基础上，达成如下协议：一、乙方认可甲方与校外活动办公室、鲍星源于2013年10月17日签订的《房屋租赁协议》中的实际承租方为乙方，该协议的权利义务由乙方承担，乙方承诺于2016年6月30日前将租赁的涉案房屋清空（如乙方未能清空，则视为乙方放弃该租赁房屋中的所有物品、设备），并将房屋钥匙交付给甲方，乙方交付钥匙时一并向甲方支付2000元作为房屋的水电燃气费及物业费用；二、如乙方于2016年6月30日前清空房屋并将钥匙交付给甲方，甲方同意免去2016年1月1日至2016年6月30日的房租；三、如乙方不能在2016年6月30日前清空房屋并将钥匙交付给甲方，则乙方必须继续支付2016年1月1日起直至乙方将该房屋交付给甲方时止的房屋租金及水电燃气费、物业费等，房屋租金按原合同执行等等。2016年6月30日，王新华报警称物业将涉案房屋的水停了。同日，丁正南报警称有人闯到涉案房屋。王新华认可其个人在涉案房屋内实际居住。校外活动办公室非独立法人，丁正南系校外活动办公室负责人。2016年4月20日，南京市下关区百合华府小区业主委员会出具证明，载明中山北路611号A幢2601室物业费标准为每月375元（含公摊电费），2016年1-4月物业费加公摊电费共计欠1500元，另欠2015年11月至12月水费292.10元。李雷称该小区为业主委员会自管。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李雷、丁正南签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据该协议约定，丁正南系房屋租赁协议的实际承租人，愿意承担房屋租赁协议中的全部权利义务，故丁正南应为房屋租赁协议的主体。由于双方在协议中约定2016年6月30日前返还房屋，即双方对解除房屋租赁协议达成了合意，李雷要求确认双方签订的房屋租赁协议于2016年6月30日解除，符合法律规定，对此一审法院予以支持。关于房屋迁让问题。合同解除后，尚未履行的，终止履��；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁正南在房屋租赁协议解除后，未将涉案房屋返还李雷，李雷要求腾空并返还房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据已查明的事实，姚宁生及王新华在涉案房屋内实际占有使用，其占有使用涉案房屋并非基于李雷的同意，无合法基础，故李雷要求姚宁生、王新华腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，亦符合法律规定，一审法院予以支持。姚宁生、王新华与校外活动办公室或丁正南如存在纠纷，可另行解决。关于租金及逾期占有使用费问题。丁正南未能按照协议书约定返还租赁房屋，应按照房屋租赁协议及协议书的约定支付租金及逾期占有使用费，故李雷要求丁正南支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金35000元及2016年7��1日起至涉案房屋实际返还之日止按194元/天标准计算的逾期占有使用费的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，一审法院予以支持。关于物业费、公摊电费及水费问题。对于李雷主张的2015年11、12月水费292.1元的诉讼请求，丁正南予以认可，对此一审法院予以确认。房屋租赁协议及协议书中均约定丁正南承担涉案房屋的物业费、水电费，故原告要求被告支付2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按375元/月标准计算的物业费、公摊电费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》��九十条规定，判决：一、确认李雷与丁正南2013年10月17日签订的《房屋租赁协议》于2016年6月30日解除；二、丁正南及姚宁生、王新华于判决生效之日起十五日内迁出南京市中山北路611号A幢2601、2701室房屋，并返还李雷；三、丁正南于判决生效之日起十五日内支付李雷2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金35000元及2016年7月1日至实际返还房屋之日止按194元/天标准计算的逾期占有使用费；四、丁正南于判决生效之日起十五日内支付李雷水费292.1元及自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按375元/月标准计算的物业费及公摊电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费713元，减半收取计356元，由丁正南负担（此款李雷已预付，丁正南在给付上述款项时直接支付给李雷）。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，丁正南提交证据如下：一、落款日期为2015年8月2日，由校外活动办公室出具给百合华府酒业公司与王新华的《关于停止“放飞梦想全国青少年书画大奖赛”活动的通知》。二、2016年6月30日，其交给派出所的报案材料。上述证据用于证明2016年8月2日之后王新华没有从事书法大赛事宜，与校外活动办公室已没有关系，不应由丁正南承担房租。王新华对《关于停止“放飞梦想全国青少年书画大奖赛”活动的通知》的真实性予以认可，但认为该证据能证明与校外活动办公室合作的主体是百合华府酒业公司而非王新华。王新华报案材料不予认可。李雷质证认为，其不清楚《关于停止“放飞梦想全国青少年书画大奖赛”活动的通知》的真实性，但从内容上看��涉及王新华与校外活动办公室之间的纠纷，与本案无关。2016年6月30日，丁正南确实向派出所报案，但其对报案的具体内容其不清楚，据其了解，王新华与姚宁生确实占用了涉案房屋。姚宁生对《关于停止“放飞梦想全国青少年书画大奖赛”活动的通知》的真实性没有异议，对丁正南报案材料的真实性不予认可。二审中，本院询问王新华，其是否收到《关于停止“放飞梦想全国青少年书画大奖赛”活动的通知》，王新华陈述，收到了。之后王新华又改称其没有收到，并陈述，其所说的收到了是指收到了姚宁生的口头告知。姚宁生陈述，2015年8月2日，校外活动办公室与百合华府酒业公司解除合作之后更换过涉案房屋的钥匙，此后其一直在涉案房屋内办公。因王新华出入不便，故2016年4月其又将更换后的新钥匙交给王新华。本院询问王新华，其占有、使用涉案房屋的依据，王新华陈述，其因为工作需要占有使用涉案房屋，后因电脑丢失，其怕其东西被偷，所以住在涉案房屋内。以上事实，有通知书、报案材料以及本院谈话笔录在案为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定诚实信用地履行自己的义务。本案中，丁正南作为校外活动办公室的负责人，于2016年6月20日与李雷签订《协议书》，确认校外活动办公室在与李雷之间《房屋租赁合同》项下的权利义务由丁正南承担，并约定丁正南于2016年6月30日前清空、返还涉案房屋给李雷。该《协议书》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。李雷依据该《协议书》要求确认2013年10月17日的《房屋租赁协议》于2016年6月30日解除，有事实和法律依据，本院予以支��。又因姚宁生自称其一直在涉案房屋办公并将涉案房屋钥匙交给王新华，王新华亦自认其实际居住于涉案房屋，且丁正南与李雷解除上述《房屋租赁协议》后，姚宁生、王新华占有使用涉案房屋并无合法依据，故一审法院判令姚宁生、王新华与丁正南清空并返还涉案房屋，亦有事实和法律依据，本院予以维持。王新华上诉称，一审法院遗漏了校外活动办公室及中国人生科学会青少年工作部、中国人生科学会青少年工作委员会，属于认定事实不清。对此本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，2013年10月17日的《房屋租赁协议》虽为李雷与校外活动办公室签订，但丁正南作为校外活动办公室的负责人，与李雷签订协议，由其受让校外活动办公室在上述《房屋租赁协议》中的权利义务，此后，上述《房��租赁协议》对李雷与丁正南产生法律拘束力。李雷在本案中向丁正南、姚宁生、王新华主张清空、返还涉案房屋，并不涉及校外活动办公室或中国人生科学会青少年工作部、中国人生科学会青少年工作委员会的权利义务，故王新华的认为一审法院遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费713元，由上诉人王新华负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　飞　鸽审　判　员　张　旭　东代理审判员　王　　　路二〇一七年六月一日书　记　员　��孙雪松来自：