（2014）朝民初字第40660号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2018-06-23

案件名称

北京好础体育设施工程有限公司与北京望京阳光体育培训中心有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京好础体育设施工程有限公司,北京望京阳光体育培训中心有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第40660号原告（反诉被告）:北京好础体育设施工程有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡。法定代表人：柳东哲，总经理。委托诉讼代理人：刘增慧，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京望京阳光体育培训中心有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：方挥常，执行董事。委托诉讼代理人：马红梅，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司（以下简称原告公司）诉被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司（以下简称被告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告公司于2012年12月18日签订的《租赁合同》；2、被告公司返还保证金125000元；3、被告公司赔偿损失1505992元（含装修损失334920.8元、高尔夫球场设备1171052.2元）；4、被告公司开具租金30万元的发票；5、被告公司赔偿鉴定费113000元，公证费6344元。事实和理由：2012年12月18日，原、被告公司签订《租赁合同》，约定被告公司将北京市朝阳区某某号房屋及相关配套设施设备（以下简称涉案房屋）租与原告公司，租期为2012年12月15日至2017年12月14日。在合同履行中，涉案房屋多次发生漏水，导致原告公司无法正常工作和经营，故此成诉。被告公司辩称，原告公司一直在涉案房屋正常经营，但从2013年12月15日开始就拒付租金至今，涉案房屋只有在2014年6月6日因下暴雨导致排水不畅，涉案房屋的卫生间出现过一次漏水，被告公司第一时间予以维修完毕，因原告公司拒付租金，被告公司已于2016年11月9日收回涉案房屋。同意解除合同，但不同意原告公司其他诉讼请求。被告公司另提出反诉请求：1、解除双方于2012年12月18日签订的《租赁合同》；2、原告公司支付拖欠租金147.5万元（2013年12月15日至2016年11月9日交接之日）；3、原告公司支付违约金（以25万为本金，按照日千分之三的标准计算自2013年12月16日至实际付清之日；以25万为本金，按照日千分之三的标准计算自2014年6月16日至实际付清之日；以25万为本金，按照日千分之三的标准计算自2014年12月16日至实际付清之日；以25万为本金，按照日千分之三的标准计算自2015年6月16日至实际付清之日；以27.5万为本金，按照日千分之三的标准计算自2015年12月16日至实际付清之日；以20万为本金，按照日千分之三的标准计算自2016年6月16日至实际付清之日）。事实和理由：2012年12月18日，原、被告公司签订《租赁合同》，约定被告公司将涉案房屋租与原告公司，租期为2012年12月15日至2017年12月14日，在合同履行中，原告公司违约拒付租金，故此提起反诉。原告公司辩称，同意解除合同，不同意其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对相关证据和事实，本院认定如下：2012年12月18日，原、被告公司签订《租赁合同》，双方约定：被告公司将涉案房屋租与原告公司，原告公司在内安装8台模拟高尔夫设备，经营室内模拟高尔夫项目；租期为2012年12月15日至2017年12月14日，其中第一年度租金30万元，第二年度50万元（于2013年12月15日前支付25万，2014年6月15日前支付25万），第三年度50万元（于2014年12月15日前支付25万，2015年6月15日前支付25万），第四年度55万元（于2015年12月15日前支付25万，2016年6月15日前支付25万），原告公司逾期付租的，按日0.3%标准支付违约金；原告公司交纳履约保证金125000元，若原告公司承租时间未达到四年六个月的，被告公司不返还履约保证金；被告公司负有提供符合本合同要求租赁物的义务，使原告公司在涉案房屋内能正常营业，且被告公司负责进行主体外墙的防水工程；原告公司逾期不支付租金累计超过3个月的，被告公司有权提前终止本合同并不退还履约保证金。合同签订后，原告公司向被告公司支付了约定的履约保证金125000元及2012年12月15日至2013年12月14日的租金30万元，被告公司将涉案房屋交付原告公司使用，原告公司做了装修后入驻。后，原告公司主张因涉案房屋在使用期间多次发生漏水事件，故原告公司在2013年12月15日之后拒付全部租金；被告公司认可涉案房屋只有在2014年6月6日因暴雨原因导致排水不畅导致涉案房屋的卫生间出现过一次漏水，被告公司第一时间已经予以维修完毕,但原、被告双方对各自所称主张均无证据予以佐证。2014年8月，被告公司主张因原告公司拒不付租，故对涉案房屋进行了断电，原告公司自行购置了发电机经营。2014年9月22日，原告公司提起本次诉讼。2015年2月26日，未经通知原告公司，被告公司自行将涉案房屋上锁。2016年11月9日，原、被告公司就涉案房屋进行交接，原告公司将涉案房屋内的全部物品取走，包括GOLFZON室内高尔夫设备4台、ALBATROSS室内高尔夫设备4台，原被告双方均同意以该日为合同解除日。原告公司称涉案的4台GOLFZ**室内高尔夫设备购置于案外人北京某某信息技术有限公司，原告公司就此提供了案外人北京某某信息技术有限公司开具的66万元技术服务费发票为证；原告公司另称4台ALBATROSS室内高尔夫设备购于案外人信某某科技（北京）有限公司，原告公司提供了信某某科技（北京）有限公司开具的75万元（6台）收据为证。2017年3月8日，信某某科技（北京）有限公司出具《证明》，载明原告公司购买的4台ALBATROSS室内高尔夫设备，经该公司维修人员检查结果发现因设备长时间没有使用且地下室内过度潮湿，大部分电器件都已生锈无法维修，无法使用。2017年3月9日，GOLFZON室内高尔夫设备的生产销售商北京某某商贸有限公司向本院出具《情况说明》，称该公司在中国销售GOLFZON室内高尔夫设备并提供售后服务，并可以通过密码锁得到密码锁搭载的设备运行数据。据该公司提供的运行数据显示，涉案房屋内的设备截止2015年2月份仍在正常使用。原告公司称数据可以更改，但未举出反证。诉讼中，原告公司申请对涉案房屋室内装修现值进行鉴定，原告公司支付鉴定费13000元，鉴定机构北京中威正平工程造价咨询有限公司认定涉案房屋内的装修造价在2015年2月26日的折现现值为216107元。原告公司另申请对涉案房屋两个卫生间房顶、墙壁漏水原因及东墙、南墙是否漏水进行鉴定，原告公司支付了鉴定费100000元，鉴定机构国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所认定涉案房屋卫生间北侧外墙有渗漏水现象，存在防水质量缺陷，不符合相关施工规范；至于东墙、南墙的防水工程，该机构认定南墙外的防水卷材设防高度低于室外地坪，存在防水缺陷，东墙外的防水卷材高度低于规范要求，防水卷材收头缺少固定密封措施已开口脱开，存在防水缺陷。本院认为:因原、被告公司系于2016年11月9日完成涉案房屋交接，且双方均同意解除《租赁合同》，故本院确认《租赁合同》于2016年11月9日解除。至于导致涉案合同提前终止的责任认定，本院认为原、被告双方均有责任。首先，根据审理查明的事实结合相关鉴定结论，可以推定被告公司所持涉案房屋只有在2014年6月6日因暴雨原因导致排水不畅致使涉案房屋的卫生间出现过一次漏水，且被告公司在第一时间已经予以维修完毕的答辩意见不符合客观事实，根据相关鉴定结论，本院对原告所持涉案房屋在租期内多次漏水的意见予以采纳，可以认定被告公司没有积极尽到涉案合同约定的负责涉案房屋防水工程的义务，被告公司就此负有过错。其次，即使被告公司客观上没有积极尽到修缮涉案房屋防水工程的义务，但据本案庭审查明的原告公司持续经营到2015年2月的客观事实，本院认为原告公司拒付全部租金的行为超出了合同履行抗辩权的合理界限，原告公司就此负有过错。再次，2015年2月26日，被告公司在未通知原告公司的情况下自行将涉案房屋上锁，事后双方又未能积极协商解决纠纷致使各自损失进一步扩大，原、被告公司就此均负有过错。综上，本院本着公平合理及诚信原则，综合考虑涉案各种主客观因素后，酌定双方对涉案合同提前终止的法律后果负均等责任，双方按照均等责任赔偿对方损失，关于原告公司要求被告公司返还保证金125000元的诉请，因《租赁合同》已经解除，故被告公司应应予返还。至于原告公司要求被告公司赔偿装修损失334920.8元的诉请，因涉案房屋内装修在2015年2月26日的折现现值为216107元，故被告公司赔偿原告公司108053.5元即可。至于原告公司索赔的高尔夫球场设备损失1171052.2元，原告虽未提供有检测资质的机构就此出具的报废或维修的检测意见，但据社会经验常识，涉案房屋地面一旦发生渗漏水现象势必有损上述设备，且有关生产销售商亦为原告公司出具了证明，故本院对原告公司所持意见予以采信，因上述设备尚在原告公司处，不能说已经毫无价值，故本院将在被告按照过错程度赔偿原告公司的基础上酌定具体数额。至于原告公司主张的30万元的租金发票，本院认为关于发票的办理不属人民法院民事案件受理范围。至于原告公司自行支付的公证费6344元，被告公司无义务赔偿。至于原告公司诉请的鉴定费113000元，原、被告公司各负担一半。关于被告公司要求原告公司支付2013年12月15日至2016年11月9日期间的租金147.5万元的反诉请求，本院认为原告公司应支付租金，但租金的标准应参照双方的责任程度予以承担。至于被告公司主张的违约金，本院认为原告公司拒付全部租金的行为确实构成违约，但鉴于被告公司对此亦有过错，故本院酌定原告公司应付的违约金数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司和被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司之间的《租赁合同》于二零一六年十一月九日解除；二、被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司保证金125000元；三、被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司装修损失108053.5元；四、被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司设备损失350000元；五、被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司鉴定费56500元；六、原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司二零一三年十二月十五日至二零一五年十二月十四日期间的租金500000元，并按照年租金275000元的标准支付二零一五年十二月十五日至二零一六年十一月九日期间的租金247123元；七、原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司违约金125000元；八、驳回原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20553元，由原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司负担10357元（已交纳），被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司负担10196元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费9038元,由原告（反诉被告）北京好础体育设施工程有限公司负担6261元（于本判决生效之日起七日内交纳）,被告（反诉原告）北京望京阳光体育培训中心有限公司负担2777元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　斯晓荷代理审判员　　柯　岩代理审判员　　尹　殷二〇一七年六月一日书　记　员　　高世华关注公众号“”