（2017）豫07民终345号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-08-16
案件名称
长垣县金源房地产开发有限公司、贾随新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长垣县金源房地产开发有限公司,贾随新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终345号上诉人（原审被告）：长垣县金源房地产开发有限公司，住所：长垣县东关工业路。法定代表人：芦建军，董事长。委托诉讼代理人：田佳佳、冯红兰，河南博苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾随新，男，1963年2月28日出生，汉族，住新乡县。委托诉讼代理人：贾青松，男，1960年2月26日出生，汉族，住获嘉县，系贾随新兄长。上诉人长垣县金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人贾随新房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2016）豫0724民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金源公司的委托诉讼代理人田佳佳、冯红兰，被上诉人贾随新及其委托诉讼代理人贾青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由贾随新承担。事实与理由：一审金源公司提供的证人证言可以证实贾随新已经在2014年6月30日前收到金源公司交付房屋的电话通知，贾随新所购房屋所在的中央商务公馆6号楼的业主均已经在2014年6月30日前接收了房屋，贾随新称未收到电话通知不符合常理和客观事实。贾随新述称2016年9月8向金源公司发出要求解决房屋质量问题的通知也说明金源公司履行了通知交房义务。双方签订的商品房买卖合同中明确约定可以电话通知的方式通知业主接收房屋。金源公司已经在2014年6月30日通知贾随新办理房屋交接手续，因其不履行接收义务造成的损失，不应由金源公司承担违约责任。贾随新辩称：双方签订的商品房买卖合同约定2013年12月30日前交付房屋，2016年9月5日贾随新同售楼部工作人员去看房，发现房顶多处裂缝，2016年9月8日、12月16日通知整修，至今无人整修。金源公司称2014年6月30日前电话通知接收房屋不是事实。贾随新向一审法院起诉请求：1、金源公司支付违约金（计算方式：以383311元为基数，按日万分之一，从2014年1月1日算至2016年9月9日）37641.14元，2016年9月9日之后的违约金保留诉权；2、金源公司退还城市配套费（天然气初装费2800元；有限电视费260元）共计3060元，诉讼中贾随新放弃了该项请求。一审法院查明，2013年6月27日，贾随新、金源公司签订商品房买卖合同，贾随新购买了金源公司开发的位于获××干道中段北侧的中央商务公馆6号楼1单元901号房一套。合同约定：“出卖人：长垣县金源房地产开发有限公司，买受人：贾随新，第三条：买受人所购商品房的基本情况：第6幢1单元901号房；第四条：该商品房单价为（人民币）每平方米2673.21元，总金额为叁拾捌万叁千叁百壹拾壹元整；第六条、付款方式及期限：买受人于2013年6月9日前付清39%房屋首付款共计人民币壹拾伍万壹仟叁佰壹拾壹元整（￥151311），余款61%共计人民币贰拾叁万贰仟元整（￥232000元）以银行按揭形式支付，按揭手续自签订合同之日起七日内办理完毕；第八条：交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5（该商品房经五大主体验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条：出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……，第十一条：交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书）和（住宅使用说明书）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理。自出卖人通知（含电话、书面或电视报纸通告等）之日起七日后，视为买受人已经交接，由此产生的费用及造成的损失由买受人负担，房屋风险责任由买受人承担”。2012年10月18日贾随新向金源公司交纳购房首付款150824元，之后又交纳487元，共计交纳首付款151311元。2013年7月11日按揭款进入金源公司账户，金源公司至今未向贾随新交付房屋，为此贾随新诉至法院，要求金源公司支付逾期交房违约金。一审法院认为：贾随新与金源公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，贾随新、金源公司均应按约履行。对贾随新要求金源公司支付逾期交房违约金的请求，根据贾随新、金源公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行……”。双方合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前将房屋交付买受人”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理，自出卖人通知（含电话、书面或电视报纸通告等）之日起七日后，视为买受人已经交接，由此产生的费用及造成的损失由买受人负担，房屋风险责任由买受人承担”，金源公司未提供交接房屋的书面证据，也未提供证据证明是由于贾随新的原因未能交接房屋。故，对金源公司的抗辩不予采信。贾随新要求金源公司支付违约金从2014年1月1日算至2016年9月9日共计982天，违约金应为37640.1元（383311元×1?×982天），贾随新要求37641.14元，对超出部分不予支持。2016年9月9日之后的违约金，贾随新保留诉权。金源公司抗辩，贾随新违约6天，只作为抗辩，不进行反诉，并保留诉权，对金源公司该抗辩，一审不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、金源公司应于判决生效后三日内支付贾随新违约金37640.1元。二、驳回贾随新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费817元，依法减半收取即409元，由金源公司承担。退回贾随新4**元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，金源公司提交1、案涉房屋销售公司工作人员杨亦涵工作记录，结合一审杨亦涵证言，证明2014年6月30日前已经通知贾随新装修房屋，并将房屋交付给贾随新。2、获嘉县不动产登记中心出具的贾随新申请办理房产证申请、商品房屋（预）销售卡、贾随新申请办理房屋产权证时提交的结婚证复印件。用以证明2015年7月22日之前金源公司已将房屋交付给贾随新。贾随新质证称，对杨亦涵的工作记录的真实性有异议，不能证明房屋已经交付给了贾随新；办理房产证申请与房屋交付是两回事，售楼部通知让拿材料去办证，房产证是售楼部自己办的，现在房产证和房屋钥匙都不在贾随新处。贾随新提供2016年12月16日中央商务公馆售楼部通知一份，用于证明房屋至今未交付。金源公司质证称，该通知属于证人证言，证人应当出庭接受双方质证，且内容与本案没有关联性。对当事人二审上提交的证据本院综合认证如下，金源公司工作人员杨亦涵工作记录为金源公司单方制作，贾随新不予认可，其证明目的需给合本案其他相关证据综合认定。获嘉县不动产登记中心出具的贾随新申请办理房产证申请、商品房屋（预）销售卡、贾随新申请办理房屋产权证时提交的结婚证复印件，是双方当事人履行商品房买卖合同中关于产权登记的约定，与房屋的交付不属于同一法律义务。贾随新提供的关于房屋质量问题的通知，因出具人未出庭接受当事人质询，无法核实其真实性，本院不予认定。二审查明，贾随新称2016年9月5日其同售楼部工作人员去看房时，发现房顶多处裂缝，要求维修。另查明，案涉房屋所在中央商务公馆6#楼于2014年8月27日取得竣工验收备案证书。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，合法有效的合同双方均应遵照履行，根据贾随新与金源公司签订的商品房买卖合同约定，金源公司未在合同约定的日期前交付房屋构成违约。案涉房屋所在中央商务公馆6#楼于2014年8月27日取得竣工验收备案证书，已具备了合同约定的交付条件，结合贾随新称曾于2016年9月5日同售楼部工作人员去看房的事实，可以认定金源公司于2016年9月5日前履行了通知交房义务。金源公司上诉主张已于2014年6月30日前电话通知贾随新接收房屋，但未提供证据证明，对该交房日期本院不予认定。贾随新认为房屋质量有问题，拒绝接收房屋，根据双方《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理，自出卖人通知（含电话、书面或电视报纸通告等）之日起七日后，视为买受人已经交接，由此产生的费用及造成的损失由买受人负担，房屋风险责任由买受人承担”。由于一审法院对于贾随新在2016年9月5日拒绝接受房屋的原因未予调查，金源公司是否应承担此后的逾期交房违约责任无法确定，本案对此不予处理，可由贾随新另行主张。金源公司应向贾随新支付2014年1月1日算至2016年9月5日共978天逾期交房违约金37486.74元（383311元×1?×978天）。综上，金源公司上诉主张合理部分，本院予以支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省获嘉县人民法院（2016）豫0724民初2130号民事判决；二、长垣县金源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付贾随新违约金37486.74元；三、驳回贾随新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费409元、二审案件受理费741元，均由长垣县金源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 赵 霞审判员 王 华审判员 贾 威二〇一七年六月一日书记员 孟琳琳 更多数据：搜索“”来源：