（2017）京0111民初4091号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-12-20

案件名称

王娟与尹强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王娟,尹强,王桂芳,北京德馨乐居房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

北京市房山区人民法院民事判决书(2017)京0111民初4091号原告：王娟，女，1975年10月1日出生。委托诉讼代理人：陈清华，北京市燕山律师事务所律师。被告：尹强，男，1943年12月12日出生。第三人：王桂芳，女，1944年8月6日出生。第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。法定代表人：陈海廷，经理。委托诉讼代理人：陈玉英，女，1973年11月17日出生。原告王娟与被告尹强、第三人王桂芳、北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娟及其委托诉讼代理人陈清华，被告尹强，第三人王桂芳及德馨房地产公司之委托诉讼代理人陈玉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.要求被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，协助原告办理位于北京市房山区某某号房屋的过户手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方系房屋买卖合同的当事人。2016年10月24日，双方通过居间人德馨房地产公司签订了由原告购买被告座落于北京市房山区某某号的商品房一套的房屋买卖合同，该房屋的产权证号为：京房权证房私字第XX**号，房屋建筑面积为57.14平方米，购房总价为人民币77万元整，每平方米约合人民币13475.67元。同日，双方签订了补充协议。上述合同签订后，原告依约向被告交纳了购房定金人民币2万元整。此后，在履行办理该房屋买卖手续的过程中，被告于2017年2月9日，突然无故提出反悔并拒绝配合办理房屋买卖中所需的相关事宜，为此，居间方的相关办事人员多次与之沟通，但均无济于事。综上，原、被告双方所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且符合相关法律规定，合同签订��双方均应认真履行。现被告无故反悔，为法律所不容，故为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告尹强辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋在出租中，我与张某签订了房屋租赁协议，租赁期将于2019年12月1日届满，租赁合同正在履行中。二、合同中明确有共有权人、共有权人对出售该房屋的意见、共有权人签字的规定，德馨房地产公司的工作人员不告知被告，更未告知共有人王桂芳签字，严重剥夺了王桂芳的知情权和财产权益。王桂芳得知后拒不同意出售该房屋。根据婚姻法第十九条夫妻财产约定的相关规定，尹强与王桂芳于2002年4月7日签订了将肖某所有的财产约定由夫妻双方共有的协议，应依法保护王桂芳的合法权益，所以该房不能出售。三、关于该合同的履行进程，只是进行了燕化公司已购公有住房上市��售审批，未进行房源核验、网签、缴纳税费等。被告并未收取定金、房价款，更没办理产权过户手续，鉴于以上两点，合同应予解除。四、关于订立合同的经过：2016年10月24日，居间方工作人员钟某通知我带齐资料去签订合同。去了之后，我将原始发票、购房合同、计价表，被告与肖某、被告与王桂芳之间的协议，结婚证、身份证等均交给钟某。身份证、结婚证原件返回给我，被告和王桂芳的协议给我的是复印件，原件在钟某处保存至今。合同订立时，钟某、另一名中介工作人员、原告及其母亲在场。合同执笔人均由中介人写的合同，写后让我签字。我要求把合同读一下，当时我说，我卖房不卖家具和电器。原告说这些我不要，你拿走。签完全部字，因我没有带眼镜，看不到写的内容，也不知道押金条和居间合同，不知情下也签字了。这时钟某向原告索要定金2万元和16900元的中介费。我问押金是谁的，钟某说是我的，我说合同执行时给77万元，我不要押金。说明尹强并未提要求，也没有委托中介保存2万元，其行为是中介方与购房方签订的合同。五、根据婚姻法第十九条，夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。尹强与王桂芳夫妻已经用书面协议的形式约定了对肖某晚年后将肖某全部财产属于共同所有。肖某去世前，我们夫妻尽到了活养死葬的全部责任。没有尹强和王桂芳的书面协议，就没有尹强和肖某的协议书。涉案房屋虽登记在尹强名下，但是属于尹强、王桂芳的夫妻共同财产。六、根据相关法律规定，当夫妻一方与第三人发生不动产物权交易时，如果该不动产登记在夫妻一人名下，但实际上属于夫妻共同财产：如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理房款且已经办理变��登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。原告均不符合上述条件。七、中介公司提供了格式条款合同文本，未经双方协商决定合同条款，且剥夺尹强、王桂芳共有人的知情权。中介方明知被告年纪大，看不到文字，利用合同对当事人的主要权利免除，不告知的情况下让尹强签字，王桂芳共有人不能签字，尹强无权处分，王桂芳又未追认，该合同无效。第三人王桂芳述称，我不同意卖房，尹强卖房的时候没有和我说，我要保护自己的权利。尹强不能私自做主，赡养老人我出的力多，他出的力少。我还是残疾人，耳朵听不见，尹强背着我卖房，我不同意。第三人德馨房地产公司述称，看房后我们通知卖方来签订合同，带齐手续。2016年10月24日，卖方过来时我问他配偶是否过来了，被告说有公证书，涉案房屋与他爱人没有关系，我们看过公证书和所有材料，没有问题的情况下才签订的合同。签订合同时我逐条给他们宣读了，双方都有权修改合同，双方都没有异议的情况下签的合同。当时说定金可以拿走，后定金暂存我方。看完房我们问租户怎么处理，被告说可以让租户走或者原告买后继续履行租赁合同。经审理查明，位于北京市房山区某某号的房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第XX**号）登记在被告尹强名下。2016年10月24日，经德馨房地产公司提供居间服务，尹强（出卖人）、王娟（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，合同约定：尹强将涉案房屋出售给王娟，房屋建筑面积57.14平方米，总价款77万元；涉案房屋性质为已购公有住房；房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；��娟采用一次性付款方式付款，于合同签订之日支付定金2万元，于过户之前按资金监管要求支付全部房款77万元（含已支付的定金2万元）。出卖人在收到全部房款七日内将房屋交付给买受人。买卖双方自合同签订之日起，于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过后五个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在《补充协议》第三条税费的承担约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由买受人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款、超标评估费用外，其余费用由买受人缴纳。此外产生的税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳；本合同履行过程中因买受方贷款产生的费用由买受方缴纳。第四条违约责任约定：自本合同签订之日起，出卖��不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易不能进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。当日，王娟、尹强签订了《定金补充协议》一份，约定经买卖双方协商一致，将买受人王娟缴纳购买涉案房屋的定金2万元暂存居间方保管。上述合同签订后，各方开始依约履行合同。2016年10月24日，王娟交纳购房定金2万元，暂存德馨房地产公司保管。2017年1月16日，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，确认在同等价格条件下放弃对涉案房屋的优先购买权，同意将房屋出售给王娟。2016年2月12日，尹强、王娟与德馨房地产公司的工作人员三方就合同履行事项进行面谈，尹强提出房屋系夫妻共同房产，房价上涨，妻子王桂芳不同意出售房屋，尹强亦不同意继续出售涉案房屋。2017年1月25日，王娟在京购房的资格核验通过。涉案房屋核验过程中，尹强撤回了核验申请。后双方未达成一致意见，王娟将尹强诉至本院，要求继续履行合同。在审理过程中，本院依职权追加了尹强之妻王桂芳作为第三人参加本案诉讼。另查明，涉案房屋原所有权人系肖某，肖某与尹强系亲属关系。2002年4月10日，肖某与尹强签订了《遗��扶养协议书》，约定由尹强照顾肖某的生活并为其料理后事，并约定“肖某所有的财产：坐落在某某号住房，房内全部家具、用品等肖某所有的财产，遗留给尹强继承”。2006年6月6日，肖某因病去世。尹强依据《遗赠扶养协议书》，将涉案房屋变更登记至自己名下。案件审理过程中，尹强向法庭提交了《协议书》一份，内容为“协议人尹强、王桂芳系夫妻关系，为照顾好肖某晚年，全部生病以及应支付主要费用，如护理、住院、生活支出均由家庭存款支付，照顾夫妻双方同样尽心尽力，不应发生纠纷。肖某所有财产均由夫妻双方共有。本协议决不能反悔”，落款“协议人”处有尹强、王桂芳签名，落款日期为2002年4月7日。对尹强提交的该协议书，王桂芳表示无异议；王娟对此不认可，认为该协议书系尹强为达到违约目的而补写；德馨房地产公司表示签订房屋买卖合同时并未见过该协议书。再查，涉案房屋现在处于出租状态，由案外人张某承租，租赁期限自2014年12月1日起至2019年12月1日止。经法庭询问，承租人张某表示放弃优先购买权。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、定金补充协议、通话录音、房屋所有权证书、已购公有住房上市出售确认书、购房人在京购房资格核验查询结果、结婚证、公证书、遗赠扶养协议书、房屋租赁协议、死亡医学证明书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王娟、尹强签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）��、《补充协议》、《定金补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对王娟要求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。尹强关于其在签订合同时，系无权处分而主张合同无效的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对尹强的上述答辩意见，本院不予采信。关于王娟要求继续履行合同，办理房屋过户手续一节，首先需要对尹强是否享有涉案房屋的完全所有权，其是否有权独立处分涉案房屋予以审查。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项规定：“遗赠或赠与合同中确定只归��或妻一方的财产为夫妻一方的财产”。本案中，尹强、王桂芳签署的《协议书》将肖某的财产约定为夫妻共有，根据双方的陈述，该协议书系签订于遗赠扶养协议之前，当时尹强尚未取得肖某的财产所有权。后尹强与肖某签署《遗赠扶养协议书》，明确约定涉案房屋“遗留给尹强继承”，且肖某去世后，涉案房屋经公证登记在尹强名下，所有权证书“共有人”一栏亦为空白。因此，尹强、王桂芳关于肖某的财产为夫妻共有的约定并不具有法律效力。尹强具有涉案房屋的完全所有权，其有权独立处分涉案房屋。尹强、王桂芳主张涉案房屋系夫妻共同财产，王桂芳签合同时不知情、不同意尹强出售房屋，因此不能继续履行买卖合同的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。现涉案房屋已通过原产权单位的上市审批，王娟亦具备在京购房资格。综合考虑双方合��履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，依据双方约定，因过户产生的税费由王娟负担。故对于王娟要求尹强继续履行合同、协助办理过户的诉讼请求，本院予以支持。关于尹强的其他答辩意见，缺乏事实或法律依据，本院均不予采信。关于王桂芳的陈述意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告王娟与被告尹强于二○一六年十月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》有效；二、原告王娟与被告尹强继续履行双方��二○一六年十月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，原告王娟于本判决生效后十日内给付被告尹强全部购房款七十七万元（含定金两万元）；三、被告尹强于收到上述七十七万元购房款之日配合原告王娟将位于北京市房山区某某号的房屋过户至原告王娟名下，因过户产生的税费由原告王娟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千七百五十元，由被告尹强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员　　万青二〇一七年六月一日书记员　　刘旭来源：百度“”