（2017）苏0703民申12号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-08-01
案件名称
陈兵、连云港万烨物业管理有限公司物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陈某,连云港万烨物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0703民申12号再审申请人（原审被告）：陈某，男，1968年10月6日出生，汉族，住连云港市连云区。被申请人（原审原告）：连云港万烨物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区泰山中路88号。法定代表人李敏，总经理。委托代理人：张某某，男，1956年8月6日出生，汉族，住连云港市连云区。再审申请人（原审被告）陈某因与被申请人（原审原告）连云港万烨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）苏0703民初第3055号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈某申请再审称，原审法院没有给申请人进行充分的陈述，导致该判决出现多处认定事实的错误。一、原审判决仅认定了《连云港东港花园物业服务合同》第三条第一款，而完全忽视了该第三条的第二款：服务要求和标准，附件一有电梯按连云港市《市区普通住宅小区物业公共服务等级标准》四级标准服务的存在。1.原审判决书第五页：物业服务合同只是约定了定期公布，但并未约定公布时间。而《物业服务合同》附件一《市区普通住宅小区物业公共服务四级等级标准》中（一）基本要求第9项规定物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况。因此，《物业服务合同》附件一中明确规定了公示时间为半年。2.原审判决书第六页：原告工作人员的持证状况，是否备案并不属于业主与原告的物管服务合同的内容范围。《物业服务合同》附件一中（一）基本要求第3项规定小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。金培干作为万烨物业东港花园负责人只具有物业初级执业证书而没有项目经理资格证书违反了《物业服务合同》附件一中（一）基本要求第4项规定的项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗。而《江苏物业管理条例》第四十四条：物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十天内，将物业服务合同报所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处备案的规定。由于原告公司注册地在市开发区，其东港花园项目部一年多未按法律规定到所在主管部门—连云区进行合同备案，其管理人员和项目经理又都没有市级主管部门核发的上岗资格证书，使得原告躲避了政府行政部门的监管，事实上我们许多业主找过物业的主管部门，答案是由于没有备案，由于没有资格证书他们对原告缺少有效的行政手段，因此请求法院判定原告第一年的合同无效。原审判决书中原告的住所地：连云港市××××号。经实地了解现在没有泰山中路某某号，改为泰山路某某号，而泰山路某某号为市开发区中云街道办事处。在办事处院内没有找到原告的办公地，经打听他们都没有听说有万烨物业公司。3.原审判决书第六页：原告举证证明其工作人员张某某持有等级证书。但原告提供的张某某持有的等级证书，发证日期为2016年4月28日，该证书恰恰说明了张某某在发证前属于无证上岗，原告违反了《物业服务合同》附件一中（一）基本要求第3项的规定。4.原审判决书第五页：本院认为，物业服务合同没有约定电梯年检的具体时间，也未约定电梯半月一保。1）《物业服务合同》附件一中（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护第10项规定电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录。原告自2015年4月1日进驻东港花园后，没有对电梯进行法定年检工作，直到2016年1月才取得《电梯使用合格证》，九个多月时间电梯一直处于非安全正常使用状态。2）原告提供的《连云港市电梯日常维护保养合同》，该合同明确了应当按照《电梯使用管理和维护保养规则》（TSGT5001-2009）完成半月、月、季度、半年、年保养项目，并做好维护保养记录。而日常维护保养期限为：2015年9月25日至2016年9月24日。也就是说从2015年4月1日至2015年9月24日近半年时间电梯处于无人日常维护保养。因此每部年3000元的电梯维保费在第一年只能按半年计算，即半年每部1500元。3）原告没有依据与连云港大工匠安装公司签订的《连云港市电梯日常维护保养合同》尽到对电梯的日常维护保养义务。《物业服务合同》附件一第二条第十款：电梯维护保养要提前一天通知业主。我和大家始终没有看到过物业的电梯保养通知，我们单元楼长和业委会负责电梯设备的委员杨守港可以作证。二、《江苏省物业管理条例》第五十一条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施设备收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。《物业服务合同》第四条：公共水电费属于代收代缴、定期公布、剩余转入下一收费期；电梯维护保养和电费属于代收代缴、定期公布、按单元单独列账，独立核算、剩余转入下一收费期。《物业服务合同》附件一中（一）基本要求第9项规定物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况。公共水电费不应包含物业办公、净水器、快递箱等经营性项目以及地下车库等用水用电，地下车库原告已经单独收取每月每车位20元的水电和管理费用。公共水电费应该包括小区路灯、楼道灯、单元电子门、消防通风、监控室、绿化等。第一原告没有列出上述的用电用水明细情况，原告将不应该纳入的部分全部纳入了公共水电费（能耗）之中；第二原告没有将电梯费按单元单独列账，独立核算；第三原告进驻东港花园已经过了三个半年，至今才公示了第一年的；第四原告至今还完全没有公示汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况；原告在2016年10月25日开庭前，没有依据合同规定进行公示，对电梯维护保养和电费也未依据合同按单元单独列账，独立核算。经投诉到物价局后，原告分别在2016年10月27日和2016年11月17日进行的两次公示，都没有完全执行合同规定，对原告的公示内容也完全不认可，希望原告提供付费原始票据，我们新的三个网络投诉目前连云区物价局正处于举报办理阶段。三、原告其它违约行为。1.10-3单元门自2015年4月下旬就出现关不上现象，我们单元业主一直在向原告反映，但始终没有修复，楼长和业委会也已多次发函给原告，至今没有解决。2．10-3单元电梯机房长时间无人打扫，线路十分混乱。自今年11月18日到连云区市场监督管理局投诉后，原告才进行一些整改。3．原告在2015年5月底6月初期间由于没有及时对小区的绿化浇水养护，导致部分树木花草枯死。东港花园业主群聊天记录三张，时间分别是2015年6月4日、6月11日和6月27日。4．小区西门今年6月份前长期没有保安值班。小区东大门形同虚设，车辆和人员随意进出。5．小区安全核心区（消防和电梯报警）监控室长期无人值班。6．地下车库刷卡器自2015年11月24日大雪后损坏一直到2016年8月9日才修复使用，无车位的车辆在地下车库随意停放并占别人车位，引起很大矛盾。下大雨时到地下车库的人行通道长期积水，无法通行。四、该案申请人先后收到两次原告的撤诉民事裁定书，一次民事判决书，非常疑惑，需要原审法院解释，申请人认为原告在浪费国家有限的行政资源。综上所述，请求对（2016）苏0703民初3055号民事判决书提请再审，撤销该判决书。连云港万烨物业管理有限公司提交意见称，再审申请人请求贵院对（2016）苏0703民初3055号民事判决书提请再审，要求撤销该判决书。被再审申请人认为再审申请人提出的请求撤销该判决无任何依据，依法申请支持原判。被再审申请人认为依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保证，也是业主对整个小区应尽的义务。被再审申请人与再审申请人所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，被再审申请人为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，再审申请人也接受了被再审申请人所提供的物业管理服务。因此，再审申请人应当向被再审申请人缴纳物业管理费用。再审申请人提出的各项事实及理由都是为了证明被再审申请人物业管理服务过程中存在瑕疵，而不能因为服务中存在的瑕疵就质疑被再审申请人与业主委员会所签订的物业管理合同，吹毛求疵的质疑一切，拒绝缴纳物业费。就再审申请人提供的业主委员会相关资料，被再审申请人已多次答复业主委员会，详见附件回函。综上，被再审申请人请求贵院依法支持原判，驳回再审申请人的申请。本院经审查认为，再审申请人陈某提出再审的理由是原审作出的判决认定事实错误。为此，陈某向本院提交22份证据，以证明公共水电费分摊没有公示，电梯费单元独立核算没有公示，电梯没有按照约定进行保养维护，小区物管不到位。原审判决中针对物业公司存在的上述问题，判决时对物业费已予以酌情扣减，再审申请人不能因为物业公司服务中存在瑕疵而成为拒绝缴纳物业费的理由，且陈某提供的新证据不足以推翻原判决，故其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回陈某的再审申请。审判长 张锦程审判员 王丽敏审判员 宋 虎二〇一七年六月一日书记员 周 曼法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。 关注公众号“”