（2016）浙0327民初8448号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张美丽、吴守等与浙江中驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张美丽,吴守,浙江中驰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三十条
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初8448号原告：张美丽，女，1972年2月21日出生，汉族，住苍南县。原告：吴守等，男，1968年2月7日出生，汉族，住苍南县。原告共同委托诉讼代理人：黄万钞，苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。被告：浙江中驰房地产开发有限公司，统一社会信用代码913303827719039379，住所地乐清市柳市镇柳青路（中信银行温州乐清支行内）。法定代表人：张徐益，董事长。委托诉讼代理人：干伟峰，浙江合众律师事务所律师。委托诉讼代理人：南仕，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。原告张美丽、吴守等与被告浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理。2016年9月18日，被告申请追加苍南县腾达物业管理有限公司为本案被告，但因被告的前述申请违反了合同相对性原则，本院不予准许。2016年9月22日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张美丽及其委托诉讼代理人黄万钞，被告中驰公司委托诉讼代理人南仕到庭参加诉讼。因原告在庭审中申请对涉案装修费用及恢复原状费用进行鉴定，本院于2016年9月23日启动鉴定程序，随即委托温州安阳资产评估事务所对上述事项进行鉴定，2017年2月22日鉴定终结。2017年3月1日再次公开开庭进行了审理。原告张美丽及其委托诉讼代理人黄万钞、被告中驰公司委托诉讼代理人南仕到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依双方当事人的庭外和解申请，决定给予庭外和解期限60日。本案现已审理终结。原告张美丽、吴守等起诉称：2012年10月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买其开发的坐落于苍南县灵溪镇×ד××”××室商品房；建筑面积140.77平方米，购房款2343821元；涉案商品房于2015年10月30日交付；逾期交房，被告按已付购房款的日万分之三向原告支付违约金等。合同签订当日，原告支付了一半购房款。2016年3月15日，被告通知原告交房，原告付清了购房款，并按被告的要求交纳了物业等费用，随后，被告工作人员带领原告并用钥匙打开原告购买的房屋，将商品房交付给原告。2016年3月25日，原告委托装修公司装修上述房屋，同年4月20日装修完毕，装修费用为15万元。装修完毕时，有一个人称原告装修的商品房是107－207号商品房，是他所有。经向被告核实，确定被告将107－207号商品房错当108－208商品房交给原告。在装修期间，原告购买了价值约20万元的养生馆所需产品，现在蒙受产品无法销售及过期的损失。事后，由于被告缺乏诚意，致使原告损失进一步扩大。综上所述，被告构成了违约，应承担违约责任，故原告请求判决如下：一、被告支付原告逾期交房违约金（自2015年11月1日起至2016年3月14日止，按购房款1173821元的日万分之三计算；自2016年3月15日起至实际交房之日止，按购房款2350315元的日万分之三计算）；二、被告赔偿原告装修费150000元、拆除装修工资15000元，合计165000元；三、被告赔偿原告误工费20000元；四、被告赔偿原告货物滞销损失30000元；五、本案受理费由被告负担。在庭审中，原告要求被告承担鉴定费2500元。被告中驰公司答辩称：一、被告委托苍南县腾达物业管理有限公司向原告交房，因前述物业公司和原告均没有尽到审慎注意义务，导致涉案商品房错误交付，由此造成的损失应由前述物业公司和原告承担，故申请追加前述物业公司为本案被告。二、原告主张逾期交房违约金依据不足。其理由如下：1、涉案商品房所在建筑工程于2015年10月29日前已经五方主体验收合格，并取得规划、公安消防、环保部门等出具的批准文件，符合实质的交房条件，且在2015年10月29日通知原告交房，故被告不存在违约。被告于2015年12月15日已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件，故即便以取得竣工验收备案表为交房条件，2015年12月15日后被告也无需承担逾期交房违约责任。退一步讲，被告已于2016年1月9日再次通知原告交房，故原告此后逾期或拒绝接收商品房的法律后果应由原告自行承担。2、涉案建筑工程在施工过程中遭遇6次特大台风，由此造成的40日停工，属于不可抗力，可据实延期交房，故即便以2016年1月9日为逾期交房的截止日期，被告逾期交房天数也仅30日，并未超出180日。根据涉案合同第10条第1款第（1）项约定，被告支付违约金的标准是已付购房款的日万分之二。三、法院不应支持原告要求赔偿装修费、拆除装修工资、误工费和货物滞销损失的诉讼请求。理由如下：1、原告对自己的主张未提供充足的证据予以证明。2、涉案商品房交接错误系多方过错造成的，并非被告单方过错造成的。一方面，涉案合同附件图示对涉案商品房具体位置指示明确，但原告在接收商品房时未尽审慎注意义务，对错误接收商品房具有重大过错。另一方面，如前所述，物业公司在交接过程中具有重大过错。原告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、身份证、企业工商登记情况单，以证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，以证明原、被告买卖商品房的事实。3、收款凭证，以证明原告付清购房款的事实。4、施工合同，以证明原告因装修支出15万元的事实。5、购货清单，证明原告购买约20万元产品的事实。6、钥匙照片，以证明被告错误交付商品房的事实。7、新闻报纸及店面装修照片，以证明被告错误交房已经新闻报道及涉案店面已经装修的事实。8、收费专用票据，以证明原告向物业缴纳物业费、装修保证金等费用的事实，进而证明物业公司准许原告装修商品房的事实。9、资产评估报告、鉴定费票据，以证明装修费用及恢复原状费的鉴定结论及鉴定费的事实。被告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、商品房买卖合同（含附件），以证明：①原、被告签订了商品房买卖合同（含附件）的事实；②合同及其附件对涉案商品房的具体地址、房号等有明确的约定及图示，原告对错误接收商品房存在重大过失的事实。2、建设工程竣工验收意见表，建设项目竣工环境保护验收申请登记卡、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实确认书，以证明涉案商品房建筑工程于2015年10月29日前已经五方主体竣工验收合格，取得规划、公安消防、环保部门出具的批准文件，符合实质交房条件的事实。3、竣工验收备案表，以证明涉案商品房建筑工程已经取得竣工验收备案证明的事实。4、中驰御景园交房通知书、EMS快递单，以证明被告分别于2015年10月29日、2016年1月9日通知原告交房的事实。5、关于做好2012年第9号台风“苏拉”防御工作的紧急通知、关于做好2012年第11号台风“海葵”防御工作的紧急通知、关于做好2013年第7号台风“苏力”防御工作的紧急通知、关于做好2014年第16号台风“凤凰”防御工作的紧急通知、关于做好2015年第13号台风“苏迪罗”防御工作的紧急通知、关于做好2015年第21号台风“杜鹃”防御工作的紧急通知、确认单，以证明涉案商品房建筑工程因属于不可抗力情形的台风致工期延长的事实。6、交房流转单，以证明原告在确认无误后接受合同约定的商品房的事实。7中驰御景园项目前期物业服务合同、中驰御景园第5幢1203室的交接单、第5幢1702室的入伙验房单、第5幢1203室的装修施工许可证及装修日检记录表、第1幢403室李巧玲的交房办理流程表及楼宇交接书，以证明：①被告委托物业公司向购房人交房；②原告和物业公司对错误交房具有重大过错，应赔偿相应的损失。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证。本院认证如下：原告提供的证据9，系具有相应资质的鉴定机构接受本院委托依法出具的鉴定文书及鉴定费票据，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认该证据内容作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据1、3，被告对其真实性、合法性无异议，足以证明其待证事实，对其证明力予以确认。原告提供的证据4，其待证事实与本院采信的资产评估报告相矛盾，应以资产评估报告为准。原告提供的证据5、8，其真实性无法确定，同时缺乏关联性，对其证明力不予以确认。原告提供的证据6、7，结合上述资产评估报告及原、被告的陈述，足以证明原告接受交付的商品房不是涉案合同约定的商品房及原告在交房后对商品房进行了装修的事实。被告提供的证据1，由商品房买卖合同及附件构成，其中商品房买卖合同与原告提供的证据2相同，且原告对该合同附件真实性没有异议，故本院确认该商品房买卖合同及附件作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据2、3，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据，但有关交房条件的待证事实因与涉案合同约定不符，故对该部分证据证明力不予确认。被告提供的证据4，原告对2016年1月9日通知交房的待证事实无异议，对该部分证明力予以确认；至于2015年10月29日通知交房的待证事实，因原告否认，且EMS快递单并无签收内容，对其证明力不予确认。被告提供的证据5，目的在于证明台风属于不可抗力，进而证明涉案台风系被告逾期交房的免责事由。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。苍南县地处东南沿海，多台风天气，其对施工的影响在确定交房期限时应当预见并予以考虑，故台风不构成不可抗力，况且涉案台风均未在苍南登陆，也未对涉案工程造成严重破坏性影响，可见涉案台风不能作为其逾期交房免责事由，故对其证明力不予确认。被告提供的证据6，与原、被告有关错误交房的陈述相矛盾，对其证明力不予确认。被告提供的证据7，与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年10月11日，原告张美丽、吴守等作为买受人与被告中驰公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于苍南县××、体育场路××、××、编号为苍南县新区5－2－1地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“御景园（二期）”（暂定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为3303272010010021，施工许可证号为330327201101280101、330327201012310201。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2012）第014号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“御景园”第7－9－11幢108－208号。该商品房的设计用途为商业，属框架结构，层高一层4.2米，二层3.6米，建筑面积为140.77平方米。其中套内建筑面积为128.25平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米16650元，总金额为2343821元。第七条约定：买受人于2012年10月11日前支付购房款1173821元，余款1770000元在所在楼栋竣工验收后办理贷款支付。第九条约定：出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于2012年10月11日按约支付购房款1173821元。2016年1月9日被告通知原告交房。同年3月15日，原告按约支付剩余购房款1176494元（涉案商品房实测建筑面积为141.16元，总购房款为2350315元，扣除已支付的1173821元，剩余购房款为1176494元）及其他费用，并与被告办理了交房手续。但被告将“御景园”第7－9－11幢107－207号商品房当作108－208号商品房错误地交付给原告。事后，原告对接收的商品房进行了装修。另查明：1、涉案商品房所属“御景园”商住楼B区工程于2011年11月18日开工建设，2012年9月14日取得商品房预售许可证（证号为苍房售许字第014号），2015年11月30日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，同年12月15日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。2、温州安阳资产评估事务所就本院委托事项出具资产评估报告，其结论为：“御景园”第7－9－11幢107－207号商品房所有装修及人工、材料、设计等总计费用的评估价值为111364元；拆除该装修并恢复原状所需人工、材料等总计费用的评估价值为11036元。为此，原告支付鉴定费2500元。本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应支付逾期交房违约金。二、原告因错误交房所造成的损失情况。三、被告是否应赔偿原告因错误交房所造成的损失。关于争议焦点一。本院认为，根据涉案合同第九条约定，被告应当在2015年10月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。但涉案商品房直至2015年12月15日才在苍南县规划建设局完成工程竣工验收备案，方具备合同约定的交房条件，且被告未举证证明其具有逾期交房的免责事由，故被告逾期交房明显。被告在涉案商品房具备交房条件后即2016年1月9日通知原告交房，至此被告履行了交房方面主要义务，此后除非交房不能或交房不符合合同约定是被告原因造成的，否则被告不再承担逾期交房违约责任或其他违约责任。虽然双方迟至2016年3月15日才办理了交房手续，但原告对2016年1月10日至3月14日期间不能交房，未举证证明是被告原因造成的，因此，被告在上述期间无需承担逾期交房违约责任。至于在错误交房后，被告是否应承担逾期交房违约金问题。本院认为，被告在具备合同约定的交房条件后将合同约定之外的商品房交付给原告，属于错误交房。该行为虽构成违约，但与因不具备交房条件而发生的逾期交房行为法律性质不同，不能适用逾期交房违约责任的相关约定，因此，原告要求被告就错误交房行为支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综合本节论述，被告支付逾期交房违约金的期限为自2015年10月31日起至2016年1月9日止，合计71日。根据涉案合同第十条约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二的违约金。因此，被告应支付逾期交房违约金16668.3元（1173821元×日万分之二×71日）。关于争议焦点二。原告主张错误交房造成的损失有装修费用、恢复原状费（即拆除装修工资）、误工费、产品滞销损失和鉴定费。对此本院认定如下：1、装修费用：应以本院采信的资产评估报告评定的装修费用111364元为准。至于原告主张其他装修费用，因未举证证明，本院不予确认。2、恢复原状费用：根据合同相对性原则和被告向原告交房的先前行为，原告应当且只需向被告退还107－207号商品房，由于被告主张自行拆除107－207号商品房装修物并恢复原状，故原告不会产生恢复原状费用，对该笔费用本院不予确认。3、误工费、货物滞销损失：原告主张误工费和货物滞销损失，但未举证证明误工费和货物滞销损失的真实性及与错误交房行为的关联性，本院不予确认。4、鉴定费：原告主张鉴定费2500元，有本院采信的鉴定费票据为凭，且与本案具有关联性，本院予以确认。综合本节论述，原告因错误交房造成的合理损失为装修费用111364元、鉴定费2500元。关于争议焦点三。本院认为，首先，被告主张苍南县腾达物业管理有限公司对错误交房所造成的损失直接向原告承担赔偿责任，依据不足，本院不予采纳。理由如下：一方面，被告主张其委托苍南县腾达物业管理有限公司向原告交房，但未举证证明，本院也无法调取被告申请调取的相关证据，对被告上述主张不予采纳。另一方面，即便被告与苍南县腾达物业管理有限公司之间就交房事项存在委托代理法律关系，而且错误交房系该物业公司过错造成的，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，错误交房所造成的损失应由被告直接向原告承担，而无需由前述物业公司直接向原告承担。其次，被告错误地将合同约定之外的商品房交付给原告，构成了违约，应承担违约责任，赔偿由此造成的损失。但涉案合同附件所列图示对合同项下的商品房位置指示明确，原告在交房时没有认真进行核对，即没有尽到审慎的注意义务，对错误交房具有一定过错。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”的规定，应适当减轻被告赔偿责任。综合本节论述，结合本案的事实，酌情确定被告对错误交房所造成的损失承担80%赔偿责任，即赔偿原告装修费用89091.2元和鉴定费2000元。综上，原告诉讼请求与上述相符部分本院予以支持，其他部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，判决如下：一、浙江中驰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张美丽、吴守等逾期交房违约金16668.3元；二、浙江中驰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿张美丽、吴守等装修费用89091.2元、鉴定费2000元，合计91091.2元；三、驳回张美丽、吴守等的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，减半收取3012.5元，由张美丽、吴守等负担1785元，浙江中驰房地产开发有限公司负担1227.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄兆针二〇一七年六月一日代书记员 方俏俏相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 微信公众号“”