（2016）鲁0203民初8331号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-09
案件名称
刁丕照与青岛海亿达数码科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市北区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刁丕照,青岛海亿达数码科技有限公司,江韶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百二十九条
全文
山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初8331号原告：刁丕照，男，1953年3月27日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人：高志坚，山东康辉律师事务所律师。被告：青岛海亿达数码科技有限公司，住所地青岛市辽宁路153号2102户。法定代表人：江崇加。第三人：江韶，男，1972年6月3日出生，汉族，户籍所在地山东省即墨市。原告刁丕照诉被告青岛海亿达数码科技有限公司、第三人江韶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刁丕照的委托诉讼代理人高志坚到庭参加了诉讼，被告青岛海亿达数码科技有限公司与第三人江韶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刁丕照向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告青岛海亿达数码科技有限公司之间的房屋租赁合同于2016年5月25日解除；2、被告青岛海亿达数码科技有限公司从青岛市市北区辽宁路153号2102户房屋迁出，将承租房屋腾还给原告；3、案件受理费等一切费用由被告承担。事实与理由：2015年6月29日，原告与第三人江韶签订《房屋转让协议》，约定江韶将位于青岛市市北区辽宁路153号2102户房屋转让给原告，自签约之日起涉案房屋的占有、使用、收益的权利归原告所有。同日江韶将涉案房屋的产权证书、房屋钥匙交给原告。2015年7月14日办理过户登记，原告依法取得了涉案房屋的产权证书。原告取得房屋所有权后发现被告与第三人之间签订有《房屋租赁合同》，因被告拒不履行相关义务，原告依法于2016年5月24日向被告发送了解除租赁合同并要求被告迁出承租房屋的通知，要求被告将房屋腾还给原告，该通知于2016年5月25日到达被告处。被告青岛海亿达数码科技有限公司未答辩。第三人江韶未陈述。经审理查明，2015年6月29日，原告刁丕照与第三人江韶就青岛市市北区辽宁路153号2102户房屋签订房屋转让协议，由原告刁丕照以825280元购买第三人江韶名下位于青岛市市北区辽宁路153号2102户房屋。当日，第三人将房屋钥匙及原房产证交给了原告。2015年6月30日，第三人向原告出具收款收据，收到原告支付的购房款825280元。2015年7月8日原告与第三人就该房屋签订正式的网签合同即《青岛市存量房买卖合同》。2015年7月14日，原告取得了该房屋的不动产权证。庭审中，原告称，2015年6月29日与第三人江韶交接房屋时，第三人并未告诉原告房屋已出租，当时房屋内有一女性工作人员，第三人江韶称该工作人员叫王志翡，是被告青岛海亿达数码科技有限公司及青岛微网网络科技有限公司的工作人员，该两个公司实际是其本人开办的，可根据原告的要求随时搬出涉案房屋，如果原告暂时不使用房屋，其临时借用一下，处理善后事务。原告表示同意。2016年5月中旬左右，原告要收回房屋，遭到包括被告工作人员在内的十多人的阻挠警。第三人江韶对出警人员称房屋还是他的，说完就离开现场，被告则向出警人员出示了涉案房屋的租赁合同，出警人员为此认为系经济纠纷而建议双方通过诉讼解决。原告为此而诉至法院。原告当庭提交了从被告工商登记档案中调取的房屋租赁合同一份，该租赁合同出租方（甲方）为第三人江韶，承租方（乙方）为被告青岛海亿达数码科技有限公司，合同约定被告承租第三人青岛市市北区辽宁路153号2102室，租赁期限20年，自2014年4月1日至2034年3月31日，月租金300元，付款方式为年付。每期租金应提前一个月缴纳。租赁期内，乙方拖欠房租超过5天，甲方有权立即终止合同，收回房屋。2016年5月24日向被告发出解除租赁合同通知书，限被告在接到通知后2日内迁出，但被告拒收，应视为双方的租赁合同于2016年5月25日解除。另外，2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金被告应于2017年3月1日前缴纳，但至今也未缴纳。2016年5月24日向被告发出解除租赁合同通知书，限被告在接到通知后2日内迁出，但被告拒收，应视为双方的租赁合同于2016年5月25日解除。另外，2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金被告应于2017年3月1日前缴纳，但至今也未缴纳。根据原告的申请，本院至青岛市公安局市北分局辽宁路派出所调取相关报警记录，辽宁路派出所出具了情况说明，情况说明中记录了2016年5月9日16时2分，报警人彭某报警称辽宁路153号颐中银座首座2102户房屋纠纷，有人闹事。110民警赶赴现场，经了解系民事纠纷，建议双方通过诉讼解决。原告称彭某系其司机。上述事实，有原告陈述笔录及其提交的相关证据、辽宁路派出所出具的情况说明在案为凭。本院认为，原告刁丕照从第三人江韶处购买了涉案房屋，并依法取得了涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，涉案房屋在转让给原告之前，第三人江韶已将房屋出租给被告青岛海亿达数码科技有限公司，第三人江韶与被告青岛海亿达数码科技有限公司之间就涉案房屋签订的租赁合同继续有效，该租赁合同由原告与被告继续履行，被告应按租赁合同的约定向房屋的现所有权人即原告履行支付租金的义务。根据报警记录及辽宁路派出所出具的情况说明，被告至少于2016年5月9日应当知道涉案房屋的所有权人为原告，其应按租赁合同约定向原告履行相关合同义务，但被告至今也未提供证据证明其已按合同约定履行了支付租金的义务，故本院对于原告所称被告至今未按合同约定支付2017年4月1日至2018年3月31日期间租金的陈述予以采信。因被告未按合同约定支付租金，故原告要求解除合同、收回房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告所发送的解除合同通知并未实际到达被告，因此其要求确认双方的租赁合同于2016年5月25日解除依法无据，本院不予采纳。根据原告的诉讼请求及起诉状的送达情况，以起诉状送达后答辩期满之日作为解除合同之日较为合理，即双方的租赁合同于2017年4月5日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告刁丕照与被告青岛海亿达数码科技有限公司就青岛市市北区辽宁路153号2102户房屋之间的租赁合同于2017年4月5日解除；二、被告青岛海亿达数码科技有限公司自本判决生效之日起十五日内将青岛市市北区辽宁路153号2102户房屋腾还给原告刁丕照。案件受理费500元、公告费900元均由被告青岛海亿达数码科技有限公司承担。原告已预交，由被告自本判决生效之日起十五日内直接支付给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张 玲人民陪审员 葛增华人民陪审员 张惠琴二〇一七年六月一日书 记 员 王 莉 来自