（2017）湘03民终424号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-25
案件名称
上诉人谭真因与上诉人湘潭城市盒子商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭真,湘潭城市盒子商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终424号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭真。委托诉讼代理人：朱兵，湖南绥之律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湘潭城市盒子商业管理有限公司。法定代表人：张莹珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊军，湖南慧力律师事务所律师。上诉人谭真因与上诉人湘潭城市盒子商业管理有限公司（以下简称城市盒子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭真上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初3059号民事判决第一、四、五项；2、依法改判谭真与城市盒子公司的《商铺租赁合同》于2016年7月19日解除；3、依法改判城市盒子公司返还谭真已实际支付而无法实际使用期间租金14340元；4、依法改判城市盒子公司承担依合同应赔付的违约金212710元及其他费用3000元；4、依法判令城市盒子公司承担一、二审的诉讼费及其他相关费用。事实和理由：1、原判部分认定事实错误。城市盒子公司商场从2016年3月起即对租赁户发出通知，要求收回商铺进行改造，引起群体事件，相关政府部门出面干预，最后确定为延期经营三个月再整体改造，该事件在湘潭众所周知。2016年7月19日城市盒子公司发出通知，要求所有租赁户三日内退出商铺，关闭商场整体改造有大量证据证实，商场关闭后已无法实现合同目的，谭真依法行使不安抗辩权并与城市盒子公司协商无果后依法提起诉讼，要求确认双方合同自2016年7月19日解除于法有据，应予支持。一审判决未支持谭真要求返还已支付而无法实际使用的12天租金错误，应予改判。2、一审适用法律错误，谭真与城市盒子公司的合同中已约定违约责任，在一审答辩、庭审和本案上诉中，城市盒子公司从未对违约金是否过高提出过异议，法院不应主动认定违约金过高而予以酌情认定为80000元，应依法改判违约金为212710元。一审对谭真提出的“公证证据保全”费用3000元不予支持，违反法律规定，因城市盒子公司原因导致合同无法实现合同目的，且城市盒子公司至今对其违约行为不予认可，该笔费用系谭真为维护合法权益而实际开支的费用，城市盒子公司依法应予承担。城市盒子答辩称：1、双方合同对因改造产生的权利义务有特殊约定，城市盒子公司无需承担责任。2、一审认定双方合同是格式合同错误，没有证据支持，本案合同与城市盒子公司与其他租赁户签订的合同条款有不同之处，即使是格式合同条款也是与谭真协商一致而做的特别约定。3、租赁合同是因谭真事先违约而解除，解除时间应为2016年9月29日城市盒子公司收到起诉状副本之日。4、谭真应承担房屋占用费，谭真违约未交租金在先，其行为不属于不安抗辩权，合同解除后谭真应将商铺返还，但谭真直至2016年12月31日才将商铺钥匙交还。城市盒子公司上诉请求：依法撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初3059号民事判决第三、四、六项；2、依法改判谭真向城市盒子公司支付房屋占用费；3、依法改判谭真承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，城市盒子公司与谭真签订合同中约定的整体改造条款不是格式合同条款，没有证据证实。2、城市盒子公司与谭真签订合同中约定了“因城市盒子原因”导致停业的一般性规定，以及因城市盒子公司“整体改造”或“局部改造”导致停业的特别规定，当两者不一致时，应优先适用特别规定，即因城市盒子公司整体改造导致停业，不需进行任何赔偿和承担违约责任。3、谭真在起诉时提出解除合同，城市盒子公司也同意解除合同，一审法院判决租赁合同于2016年7月30日解除，双方均无异议，谭真理应在2016年8月1日将房屋返还给城市盒子公司，但谭真在合同解除后仍然非法占有房屋，依法应承担房屋占用费。谭真答辩称：城市盒子公司的上诉理由均不能成立。谭真向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告的商铺租赁合同；2、判令城市盒子公司返还谭真已缴纳的保证金107550元以及质量保证金1000元；3、判令城市盒子公司返还谭真已实际支付而无法实际使用自2016年7月19日至2016年7月30日期间交纳的租金14340元；4、判令城市盒子公司赔偿因其违约造成谭真无法实现租凭合同目的，依合同应赔付的违约金212710元及其它费用3000元；5、判令城市盒子公司承担本案的诉讼费用和其它相关的费用。城市盒子公司一审反诉请求：1、判令谭真腾空位于湘潭市雨湖区街道车站路1号附3号内编号为1099商铺并交还给城市盒子公司；2、判令谭真按35850元每月向城市盒子公司支付自2016年9月29日起至交还商铺之日的房屋占用费。一审法院认定事实：2015年2月11日，城市盒子公司与谭真签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：1、谭真租赁城市盒子公司“湘潭市雨湖区雨湖街道车站路1号附3号”内编号为1099、建筑面积为71.7平方米的商铺，约定租赁期限自2015年2月9日起至2017年1月16日止；2、商铺租金标准为每月35850元，租金按半年度交付，半年度租金共计215100元并应在支付年度到期前15日付清下个半年度租金；3、谭真应在合同签订之日向城市盒子公司缴纳履约保证金107550元及质量保证金1000元，上述款项在无违约情况和未出现质量问题及客户投诉的情况下无息退还；4、因城市盒子公司对谭真周边物业进行消防等其他局部或整体改造导致谭真不能正常营业，在此期间内城市盒子公司对谭真免租，城市盒子公司无须再承担其他赔偿责任”，同时约定“因城市盒子公司原因导致谭真停业时，城市盒子公司除免收谭真停业期间的租金外，还应按免收租金数额赔偿谭真的损失，除此之外，城市盒子公司无须再承担任何赔偿责任”。合同签订后，城市盒子公司将商铺交由谭真使用；谭真于2015年2月11日向城市盒子公司缴纳履约保证金107550元和质量保证金1000元，并按合同约定按期提前交纳了商铺租金215100元（商铺租金交至2016年7月30日）。之后，因城市盒子公司对整个商场进行改造，大量商铺未再经营。2016年8月18日，城市盒子公司向谭真发出《工作联系函》，要求其履行合同，继续交纳下半年租金。因合同目的不能实现，谭真在找城市盒子公司协商未果后诉至法院。现谭真已未在涉案场所内经营，商铺内已无商品。谭真认为，城市盒子公司是在2016年7月18日在商场内张贴的公告，要求所有合同到期商铺在2016年7月21日17时前清空商铺货品，将商铺恢复原状，交回商铺给城市盒子公司。且商场的大门及其他进出口封堵，仅留一侧门用于建设材料的进出。谭真作为租赁户的合同目的已无法实现，故谭真在2016年7月19日就未再经营，双方合同的解除时间应为2016年7月19日。城市盒子公司则认为，本公司的整改是在2016年8月22日之后才开始的，谭真未按合同约定提前15日支付下半年的租金已违约，应承担违约责任，且现有商铺一直由谭真占用，也应赔偿公司的损失，双方合同解除的时间应为本公司接到应诉时解除。一审法院认为，谭真与城市盒子公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，双方均应严格履行合同义务。合同履行过程中，因城市盒子公司对整个商场进行改造，已经失去继续履行合同的条件，故法院对双方提出解除合同的诉讼请求均予以支持。因双方对于城市盒子公司具体的整改时间均不能提供有效证据，且对于一个大型商业场所来说，整改也有一定的持续性，故法院认为，双方合同的解除时间确定在2016年7月30日较为适宜。对于本诉原告谭真提出其在2016年7月19日就没有经营了要求本诉被告城市盒子公司返还其已交纳至7月30日的租金14340元的诉讼请求，不予支持。因城市盒子公司对城市盒子整个商场进行改造系客观事实，在庭审中，该公司也不否认该事实，而涉案商铺在该商场内，在整改期间涉案商铺已无商业价值，本诉被告仍要求本诉原告按合同约定的租金支付占用费，已无事实基础。且本诉原告在知道商场整改后提出与本诉被告协商，本诉被告在明知会整改的情况下，仍向本诉原告发出催缴租金通知，对造成商铺的占用自己也存在责任，故对反诉原告提出应由反诉被告按35850元每月的标准向反诉原告支付自2016年9月29日起至交还商铺之日起的房屋占用费的诉讼请求不予支持。关于违约责任的认定问题。双方合同约定的履行期限届满日为2017年1月16日。因本诉被告城市盒子公司的整改造成合同不能继续履行。虽然合同在甲方（城市盒子公司）权利义务一项第4条中注明，“如城市盒子公司对谭真周边物业进行消防等其他局部或整体改造导致谭真不能正常营业，在此期间内城市盒子公司对谭真进行免租”，但该合同违约责任一项第1条中也明确“因城市盒子公司原因导致谭真停业时，城市盒子公司除免收谭真停业期间的租金外，还应按免收租金数额赔偿谭真损失”，从格式合同约定不明，作出有利于非合同制定一方的解释的法理认定，城市盒子公司支付给谭真的违约金应为162520元（35850元×5个月+35850元÷30天×16天=198370元），但该违约金显著偏高，法院酌情认定为80000元。城市盒子公司在2016年8月向原告谭真发出催缴租金通知、其整改也在2016年的8月份，谭真虽未按约交纳下半年的商铺租金，但商场整改已成客观事实，谭真可提出不安抗辩权，故谭真在本案中不存在违约行为，城市盒子公司应依约退还其履约保证金107550元以及质量保证金1000元，谭真应将商铺返还给城市盒子公司。对于本诉原告谭真因保全证据所做公证而支出的公证费用3000元，因无相关规定，故对此不予认定。综上，对本诉原告谭真的诉讼请求部分予以支持，对本诉被告城市盒子公司的答辩理由不予采纳。对反诉原告城市盒子公司的诉讼请求部分予以支持，对反诉被告谭真的答辩理由予以采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告（反诉被告）谭真与被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司签订的商铺租赁合同于2016年7月30日解除；二、原告（反诉被告）谭真在本判决生效后五日内将城市盒子第1099号商铺退还给被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司；三、被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）谭真履约保证金107550元以及质量保证金1000元；四、被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）谭真违约金80000元；五、驳回原告（反诉被告）谭真的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6380元，由被告（反诉原告）湘潭城市盒子商业管理有限公司负担，反诉费350元，由原告（反诉被告）谭真负担。本院二审期间，城市盒子公司提交三份租赁合同复印件，拟证明城市盒子公司与谭真签订的租赁合同不是格式合同，和城市盒子公司与其他租赁户签订的合同内容有不同，城市盒子公司与谭真签订合同中约定的如因改造只免租而不予赔偿的内容是特别约定。谭真质证认为该三份租赁合同均为复印件，真实性无法核实。谭真二审未提交新证据。本院认证认为，城市盒子公司二审提交的三份租赁合同均系复印件，无法核实真实性，且无法达到证实城市盒子公司与谭真签订的合同不是格式合同的证明目的，不予采信。二审根据城市盒子公司陈述，查明谭真已于2016年12月31日交还商铺钥匙。除此之外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、原判认定城市盒子公司与谭真的合同解除时间是否正确。因城市盒子公司与谭真均没有提交确凿证据证实商场开始整改的具体时间，原判根据当事人提交的其他证据，结合谭真主张自2016年7月19日起未再经营和城市盒子公司自认整改自2016年8月22日之后开始的陈述，酌情认定因合同无法履行造成双方合同解除的时间为2016年7月30日并无明显不当。谭真要求返还自2016年7月19日至2016年7月30日租金的上诉理由不能成立。二、原判认定城市盒子公司与谭真签订的合同属于格式合同是否正确。格式合同是提供商品或服务等的一方当事人基于经济或行业的优势，为重复使用而事先拟定的，条款定型化的书面合同，针对的是不特定的、分散的另一方合同当事人。本案城市盒子公司作为大型商场的经营者，将商场内分散的商铺租赁给不特定的经营者，所提供的合同内容除租赁经营者、商铺位置面积、租赁时间价格等是填空式模式外，其他条款均是定型化模式，符合格式合同的特征，原判认定城市盒子公司与谭真所签订的合同属于格式合同正确。三、原判认定的城市盒子公司与谭真在租赁合同解除后双方应承担的责任是否恰当。2016年7月30日城市盒子公司对商场进行整体改造，谭真所租赁的商铺作为商场内的单个商铺，虽租赁期未满，但实际已无法正常经营，不能再实现合同目的，且根据双方合同约定城市盒子公司应免收租金，谭真对城市盒子公司仍要求交纳租金的请求可以拒绝，不构成违约，合同解除后城市盒子公司应退还谭真履约保证金及质量保证金。本案合同的解除是由于城市盒子公司整体改造致使双方合同无法履行而造成，二审查明谭真已于2016年12月31日交还商铺钥匙，因双方对合同解除后的权利义务无法协商一致，并诉讼至人民法院，自2016年7月30日至2016年12月31日的时间段并不过长，应认定为谭真为解决问题而协商、诉讼的合理时间，原判未支持城市盒子公司要求谭真支付商铺占用费的诉讼请求正确。城市盒子公司与谭真所签订的合同中对因城市盒子公司原因造成谭真不能正常营业时，城市盒子公司应承担的责任有两种约定，分别是合同第三条权利义务中的免租和第五条违约责任中的免租以及按免租金额赔偿损失，应视为约定不明，原判依据格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释的原则，认定按第五条违约责任的约定计算违约金并无不当。城市盒子公司诉讼中虽未明确提出违约金过高的异议，但城市盒子公司以反诉和抗辩的方式，提出了城市盒子公司不应支付违约金的主张，应视为当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金，原判酌情认定违约金为80000元并无明显不当。谭真因城市盒子公司原因造成合同无法履行而提起诉讼，并因诉讼支出保全证据公证费用3000元，且该公证证据被一审法院采信，应认定为谭真因城市盒子公司违约造成的损失，原判未支持谭真该项诉讼请求错误，本院二审予以纠正。综上所述，上诉人城市盒子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人谭真的上诉请求部分成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院(2016)湘0321民初1711号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更湖南省湘潭县人民法院(2016)湘0321民初1711号民事判决第四项为“上诉人湘潭城市盒子商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付上诉人谭真违约金80000元及其他费用3000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6730元，二审案件受理费9681元，合计16411元，由上诉人谭真负担3411元，由上诉人湘潭城市盒子商业管理有限公司负担13000元。本判决为终审判决。审 判 长 朱卫平审 判 员 肖 锋审 判 员 唐 逊二〇一七年六月一日代理书记员 刘雨琴附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……” 微信公众号“”