（2017）兵03民终29号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-06-15

案件名称

ＸＸ与图木舒克光华国有资产经营管理有限责任公司、图木舒克市新舒达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第三师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ,图木舒克光华国有资产经营管理有限责任公司,图木舒克市新舒达房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

新疆生产建设兵团第三师中级人民法院民事判决书（2017）兵03民终29号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1979年10月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆生产建设兵团第三师四十四团。委托诉讼代理人：罗伟，新疆申达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：图木舒克光华国有资产经营管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区图木舒克市。法定代表人：冯春志，董事长。委托诉讼代理人：邹君，新疆叶尔羌律师事务所律师。原审被告：图木舒克市新舒达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区图木舒克市。法定代表人：陈强，经理。上诉人ＸＸ因与被上诉人图木舒克光华国有资产经营管理有限责任公司（以下简称光华公司）、原审被告图木舒克市新舒达房地产开发有限公司（以下简称新舒达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2016）兵0302民初522号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人罗伟，被上诉人光华公司的委托诉讼代理人邹君，证人沈某某、杨某某到庭参加诉讼，原审被告新舒达公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ的上诉请求：请求撤销原审判决第四项，改判被上诉人光华公司承担返还房款及赔偿损失的责任。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足，举证责任分配及判决结果错误。被上诉人光华公司不具有房地产开发资质，涉案房地产项目为国有划拨土地，不具有商品房性质。一审认定被上诉人光华公司将167小区90套114间商铺转让给原审被告新舒达公司，未提交商铺转让合同予以证实，缺乏事实依据。2.被上诉人光华公司在开发建设167小区商铺及房地产项目过程中，擅自堵塞26和27号楼之间的地面人行通道建成涉案13号商铺，于2012年9月15日将尚未竣工验收合格交付使用的商铺非法转让给新舒达公司，新舒达公司在未办理预售许可证的情况下违法销售，被上诉人光华公司未尽监督、管理职责，应对解除本案合同所产生的法律后果承担责任。3.上诉人提供的被上诉人光华公司于2015年5月24日向167、169小区商铺业主送达的《关于167、169小区商铺买卖核查备案的通知》，证实上诉人于2013年4月12日购买涉案13号商铺时，被上诉人光华公司已将涉案商铺建成，现将违法建造的责任推卸给新舒达公司，且未提交证据证实，应承担举证不利的后果。4.被上诉人光华公司投资开发的167小区商铺于2012年9月17日形成测绘报告，同年12月20日竣工验收合格，测绘时间早于竣工验收合格的时间，违反了法律规定。同时，我国建设部规定地面人行通道不能计入公摊面积，一审认定涉案人行通道建筑面积69.3平方米，系产权单列，小区共有，被上诉人光华公司购买的13号商铺在光华公司转让给新舒达公司之前不存在，实属错误。5.上诉人购买的13号商铺包含在被上诉人光华公司转让给新舒达公司的167小区90套114间商铺内，被上诉人光华公司是涉案商铺转让合同、竣工验收资料、测绘成果表的持有人，其拒不提交上述证据材料，依法可以推定涉案的13号商铺是被上诉人光华公司违法建造的，故应承担解除合同的民事责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人光华公司辩称，1.答辩人开发的167、169小区是受图木舒克市人民政府的委托，建设手续完备，具有合法性。2.答辩人将开发好的167、169小区的90套114间商铺售于新舒达公司，合法、合规，且答辩人与新舒达公司之间的房屋买卖合同纠纷经第三师中级人民法院一审和新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院二审，判决已生效。生效判决并未认定答辩人存以违规开发建筑物的情形。3.答辩人转让的90套114间商铺不包括被答辩人ＸＸ所购的13号商铺，该商铺系新舒达公司事后改扩建形成，与答辩人无关。4.答辩人与被答辩人ＸＸ无合同法律关系，根据合同相对性原则，双方之间不存权利义务关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告新舒达公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原审原告ＸＸ一审诉讼请求：一、解除原告ＸＸ与被告新舒达公司于2013年4月12日签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》；二、依法判令被告新舒达公司、光华公司返还ＸＸ购房款305000元，赔偿损失61000元，合计366000元。一审法院认定事实：2011年，被告光华公司投资开发图木舒克市167、169小区商铺，2012年9月15日，被告光华公司将其投资开发的图木舒克市167、169小区商铺剩余的90套114间转让给被告新舒达公司。2013年4月12日，原告ＸＸ与被告新舒达公司签订了《167、169（财满街）商铺买卖协议书》。协议约定：原告购买位于图木舒克市167小区财满街26-27号楼13号商铺，建筑面积约69.39平方米（最终以测绘结论为准），单价每平方米4600元，总金额319194元，一次性付款享受优惠，总房款为305000元；新舒达公司保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷；因新舒达公司原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由其承担全部责任；本协议签订后，房款已交清或已交首付款，新舒达公司不愿出卖或ＸＸ要求退房的，违约方需支付对方房屋总价款20%的违约金。2013年4月12日，原告ＸＸ向被告新舒达公司支付房款200000元；同年6月20日，原告向被告新舒达公司支付房款105000元。另查明，2016年6月，原告ＸＸ前往图木舒克市房产管理所咨询产权证办理事宜时，得知该商铺系人行通道改建，无法办理产权证。还查明，图木舒克市167小区财满街商铺26号与27号相接处为人行通道，建筑面积69.3平方米，系产权单列、小区共有。一审法院认为，原告ＸＸ与被告新舒达公司签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方当事人应依约履行。原告从被告新舒达公司处购买的图木舒克市167小区财满街26-27号楼13号商铺，系人行通道改建而成，造成原告不能取得该商铺的所有权，合同无法继续履行，原告请求解除与被告新舒达公司签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告ＸＸ因合同解除，有权要求被告新舒达公司返还购房款305000元及赔偿损失。原告主张以305000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月21日至2016年10月18日止的利息损失为61000元。因原告于2013年4月12日支付200000元购房款，于2013年6月20日支付105000元购房款，故利息损失的计算应以房款支付金额和时间分别计算，据此，以200000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算，自2013年4月13日至2016年10月18日止的利息为44977.82元；以105000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算，自2013年6月21日至2016年10月18日止的利息为22344.09元，两项合计67321.91元。原告主张赔偿损失61000元，是在法律允许的范围内对自己的权利所作出的处分，并无不当，予以支持。原告ＸＸ未提供证据证明其从被告新舒达公司处购买的商铺是被告光华公司利用人行通道改建而成，也未提供相关证据证明原告购买的商铺是含在被告光华公司转让给被告新舒达公司的90套114间商铺内，况且原告的购房款305000元是向被告新舒达公司支付，原告与被告光华公司也无合同关系，故原告要求被告光华公司就返还购房款305000元及赔偿损失61000元承担责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除原告ＸＸ与被告新舒达公司于2013年4月12日签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》；二、被告新舒达公司于判决生效之日起十五日内返还原告ＸＸ购房款305000元；三、被告新舒达公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告ＸＸ损失61000元；四、被告光华公司不承担民事责任。一审案件受理费6790元、公告费508元，合计7298元（原告ＸＸ已交纳），由被告新舒达公司负担。本院二审期间，上诉人ＸＸ提交了以下证据：1、证人沈某某和杨某某（系沈某某姐夫）的当庭证言，以证明涉案商铺是由光华公司将人行通道改建而成，无法办理产权证的事实；2、房屋分户建筑面积明细表一份（复印件），以证明明细表上反映出人行通道面积69.3平方米，套内建筑面积66平方米，分摊面积3.3平方米，而人行通道不存在建筑面积，故应当认定涉案商铺是被上诉人光华公司将人行通道改建而成。被上诉人光华公司提交了新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院（2016）兵民终81号民事判决书和图市167、169小区商铺买卖合同各一份（均为复印件），以证明被上诉人光华公司与新舒达公司之间的商铺买卖合同是合法有效的，商铺买卖合同中不包含涉案商铺的事实。经质证，被上诉人光华公司对上诉人ＸＸ提交证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为上诉人ＸＸ不是从光华公司购买的商铺，而是从新舒达公司购买的，如有问题也应由新舒达公司承担责任；对证据2的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该明细表注明人行通道产权单列，小区共有，不能反映13号商铺是光华公司改建。上诉人ＸＸ对被上诉人光华公司提交证据的真实性无异议，关联性有异议，认为不能反映13号商铺与商铺买卖合同中的114间商铺无关。本院认证认为，对上诉人ＸＸ提交的证据1，只能证明房产部门不予办理13号商铺的产权证，不足以证明涉案商铺是由被上诉人光华公司改建的事实，故本院对无争议的证言部分予以采信，对有争议的部分不作认定；对证据2，因被上诉人光华公司对真实性无异议，故本院对真实性予以确认，但该组证据不能证明涉案13号商铺是被上诉人光华公司改建而成，故对证明问题不予确认。对被上诉人光华公司提交证据的真实性和关联性予以确认。经二审审理，除确认一审查明的事实外，另查明，涉案商铺虽由人行通道改建而成，但因小区有其他通道，并不影响小区住户的正常通行。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人ＸＸ与原审被告新舒达公司签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》的效力问题；二.上诉人ＸＸ主张被上诉人光华公司建造并转让了涉案的13号商铺有无依据，被上诉人光华公司应否承担责任的问题。关于争议焦点一，上诉人ＸＸ与原审被告新舒达公司签订《167、169（财满街）商铺买卖协议书》后，上诉人ＸＸ依约向原审被告新舒达公司支付房款305000元，新舒达公司也将涉案商铺交付上诉人ＸＸ使用，双方形成房屋买卖合同关系。后上诉人ＸＸ在办理商铺产权证时得知涉案商铺是由人行通道改建而成，但该改建行为只产生行政管理上的法律后果，应承担的是行政管理上的法律责任，而双方签订的协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，且未影响小区住户的正常通行，故应当认定双方当事人签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》有效。现涉案商铺无法办理产权证，新舒达公司己构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，由于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判令解除上诉人ＸＸ与原审被告新舒达公司签订的《167、169（财满街）商铺买卖协议书》，原审被告新舒达公司返还ＸＸ购房款305000元、赔偿损失61000元，并无不当，应予维持。关于争议焦点二，经查，2012年9月15日，被上诉人光华公司将其投资开发的图木舒克市167、169小区的90套114间商铺转让给原审被告新舒达公司。2013年4月12日，上诉人ＸＸ与原审被告新舒达公司签订《167、169（财满街）商铺买卖协议书》。上诉人ＸＸ一审提交的施工图设计、二审提交的房屋分层建筑面积明细表，均反映26号和27号楼之间为人行通道，而非13号商铺，房屋分层建筑面积明细表上虽列明人行通道面积为69.3平方米，但在所在功能结构栏载明产权单列、小区共有。故上诉人ＸＸ所举证据不能够证明被上诉人光华公司将人行通道改建成涉案商铺，光华公司转让给原审被告新舒达公司的90套114间商铺中包含涉案13号商铺。上诉人ＸＸ与被上诉人光华公司并无合同关系，根据合同相对性原理，合同仅约束合同双方当事人，且上诉人ＸＸ将全部房款交付给了原审被告新舒达公司。故上诉人ＸＸ要求被上诉人光华公司返还房款及赔偿损失的上诉请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元，公告费500元，合计7290元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长　刘　洋审判员　董晓钊审判员　褚彩霞二〇一七年六月一日书记员　张恒勤搜索“”