（2016）津0114民初9252号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-26
案件名称
张洪玲与王海峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市武清区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张洪玲,王海峰,朱少柱
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第三十条，第五十四条第一款
全文
天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0114民初9252号原告:张洪玲，女，1968年2月13日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杜海峰，天津嘉权律师事务所律师。被告：王海峰，男，1973年4月25日出生，汉族，农民，住天津市武清区,现住河北省张家口市桥西区。委托诉讼代理人：赵新彪，天津创泽律师事务所律师。第三人朱少柱，男，1973年4月25日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：吕方征，天津全唐律师事务所律师。原告张洪玲与被告王海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加朱少柱作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，即被告配合原告办理房屋所有权转移登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过中介机构联系房源信息，中介机构向原告推荐了被告的房屋，双方通过中介机构就房屋买卖内容达成一致。2016年7月14日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告将曹子里乡芳菲苑小区21号楼4门202室房屋卖给原告，合同价款为36万元，中介人员朱少柱代理被告签字。合同签订当日，原告支付定金2万元，朱少柱代收，出具收条。后朱少柱将现金2万现金交付给被告。2016年7月20日，原、被告本人签署《天津市房产买卖协议》（协议编号32379-001041），被告及中介人员朱少柱到武清区房管局办理房屋交易网签登记手续。《天津市房产买卖协议》约定，该房屋评估价格33万元，被告在天津市农业银行开立资金监管账户，双方在合同签订后30日内办理房屋所有权过户手续。2016年7月21日，原告将首付款18万元汇入资金监管账户，银行出具监管资金收款凭证。原告申请办理的商业贷款15万元已获得银行审批通过，随即原告通知被告办理过户事宜，被告予以拒绝。经原告多次通知被告，并且中介机构也多次与被告协商，被告均明确表示拒绝配合过户。按照合同法第107条的规定，原告要求被告承担继续履行合同的违约责任，配合原告办理上述房屋的过户手续。故此起诉。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告诉请所依据的事实与实际情况不符。2016年7月6日，被告与原告签订售房协议，该协议系第三人朱少柱代替原告签字，约定将涉案房屋出售给原告，价格为35万元，并于当日收取朱少柱代缴的定金1万元，与原告诉称的合同签订时间为7月14日，交易价格为36万元，收取定金2万元等事实不符；2、朱少柱代原告签订的协议，并非是原告所称的代理被告签字的协议，在本次买卖交易过程中，朱少柱为原告代理人，被告并未授权其签署任何文件；3、2016年7月20日，朱少柱在未告知协议内容，没说明所签协议是用于房管局备案的情况下，要求被告在协议上签字，被告基于对2016年7月6日签订的售房协议完全信任的前提下在该协议上签字，后朱少柱未要求被告一同前往房管局，而是将该协议带走私自去房管局做备案，时至今日原、被告一直未见面，以上事实与原告诉称的事实有多处不符。综上，被告认为协议签订并非双方真实意思表示，房屋买卖协议不能成立。因此不同意继续履行合同，请求驳回原告诉请。第三人述称，同意原告的诉讼请求。2016年6月份被告拿房本委托我卖房，售价35万元，不出中介费了。之后原告找我卖房，她认可36万元买。我交了定金和被告签订了协议，后原告看房子无异议，我和原告签订了协议，36万元包括1万元中介费。后原告让我给房子做评估，租房者给开的门去，照相时该房屋内租房人也知道房子要卖了，之后我领原、被告去农业银行批贷款，双方都没有异议，之后被告给我打电话说房子不买了，被告说可以协商赔钱，我当时和被告说原告不同意退房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2016年7月14日原告通过朱少柱与被告签订的《房屋买卖协议书》，被告质证称对该协议真实性不认可，在开庭之前被告不知道有这份协议的存在，被告从未授权朱少柱代被告签订协议，也未收到2万元定金;2、原告提交的2016年7月20日原、被告双方签订的《天津市房产买卖协议》，被告质证称对真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，该协议是朱少柱于2016年7月20日在未明示协议内容和用途的情况下，将被告约到郡利达中介，要求被告在该协议上签字，而后朱少柱私自将该协议用于备案，故不能证明原告的证明目的;3、被告提交的2015年12月25日与案外人张海洪签订的房屋租赁协议，原告质证称对该协议真实性不认可，在朱少柱于王海峰于2016年7月6日签订的售房协议书中明确记载该房屋出租，12月份到期，该12月份正常理解为2016年当年的12月份，不能理解为2017年12月份;4、本院调取的2016年被告在天津君诺精致酒店的入住记录及问话笔录，原告质证称该证据只能证实被告在2016年7月6日未入住该酒店，不能证实其他情况，也不能证实涉案协议并非7月6日签订;5、第三人朱少柱提交的被告身份证复印件，原告质证称对该证据真实性及证明目的无异议，被告质证称对真实性认可，但不认可证明目的，我没有提供过身份证，身份证复印件是在郡利达中介时朱少柱自己复印的；6、第三人提交的2017年4月9日朱少柱与案外人王国志的通话录音，原告质证称对该录音无异议，被告质证称是否是租房人无法辨认，且被告不认识朱少柱所称的王志国。本院经审理查明事实如下：朱少柱系无资质的房产中介人员。张洪玲曾口头表示让朱少柱为其寻找房源，但未出具书面授权。2016年7月6日，朱少柱与王海峰通过电话联系沟通了合同内容，当日朱少柱以张洪玲名义与王海峰签订《售房协议书》，该协议第一条约定“甲方将坐落在武清区杨村镇芳菲苑小区21号楼4门202室94平米地下室/小房面积15左右平米的房屋卖给乙方所有。其附属设施有：床2个，空调一台和简装修包括在价格内。”第二条约定“房产交易价格为人民币350000元大写：叁拾伍万元整。”第三条约定“乙方于2016年7月6日，交定金10000元整，大写：壹万元元整，剩余房款340000元，大写叁拾肆万元整。在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补）。甲乙双方约定于/年/月/日至/年/月/日到武清房管局及银行办理贷款手续在此期间甲方应积极无条件配合并出示各种有效的与贷款及过户相关的手续，房款全部到位后甲方将钥匙及时交予乙方。并将该房以前的一切费用交清。”第八条约定“其他未尽事宜：甲方在房户口暂时不动，该房出租12月份到期后腾房，双方约时间办手续，乙方按揭购房。房款到位甲方净得房款（350000元）包括定金。甲方积极配合乙方办理过户。”朱少柱在该协议卖方（甲方）处签署“”老苏中介代签王海峰，并在该协议买方（乙方）处签署“朱少柱代张洪玲”，当日朱少柱通过银行转账方式给付王海峰购房定金10000元，王海峰收到该10000元后在该协议收条处签名确认。该协议签订后，朱少柱未将该协议交给张洪玲，亦未将协议内容告知张洪玲。2016年7月14日，朱少柱在未取得王海峰授权的情况下，以王海峰名义与张洪玲签订《售房协议书》，该协议第一条约定“甲方将坐落在武清区杨村镇芳菲苑小区21号楼4门202室楼上94平米地下室/小房面积16平米的房屋卖给乙方所有。其附属设施有：毛坯、有空调一台包括在价格内。”第二条约定“房产交易价格为人民币360000元，大写：叁拾陆万元元整。”第三条约定“乙方于2016年7月14日，交定金20000元整，大写：贰万元整元整，剩余房款340000元，大写：叁拾肆万元整。在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补）。甲乙双方约定于2016年7月13日至/年/月/日贷到武清房管局及银行办理贷款手续。在此期间甲方应积极无条件配合并出示各种有效的与贷款及过户相关的手续，房款全部到位后甲方将钥匙及时交予乙方。并将该房以前的一切费用交清。”协议第八条约定“其他未尽事宜：甲方积极配合乙方办理过户手续，甲方房上户口暂时不动。”朱少柱在该协议卖方（甲方）处签署“王海峰朱少柱代签”，张洪玲在买方（乙方）处签名。当日，张洪玲给付朱少柱定金20000元。由朱少柱在协议收款人处签署“朱少柱代收”，张洪玲并给付朱少柱中介费2000元、评估费1500元。该协议签订后，朱少柱未将该协议交给王海峰，亦未将协议内容告知王海峰。2016年7月20日，朱少柱与王海峰到武清区中信广场郡利达房屋中介打印编号为32379-001041号《天津市房产买卖协议》，王海峰在该协议上签字后将该协议交给朱少柱。后朱少柱持该协议找到张洪玲，由张洪玲在该协议上签字。该协议中第二条第（二）项“甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款330000元。乙方首付款180000元，申请银行贷款150000元，监管房价款合计330000元，（大写）叁拾叁万元整。纳税依据/，贷款种类为不包含公积金。”2016年7月21日，张洪玲将首付款180000元存入监管账户，并向农业银行申请贷款，2016年8月29日张洪玲贷款申请获批。2016年8月31日，朱少柱通过电话与王海峰联系，要求王海峰配合张洪玲办理房屋转移登记手续，王海峰表示不再出售房屋。张洪玲哥哥亦通过电话与王海峰联系，要求王海峰履行合同，王海峰表示不同意出售房屋。本案庭审中，张洪玲表示对2016年7月6日朱少柱代其与王海峰签订的《售房协议书》进行追认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案的2016年7月6日朱少柱代张洪玲与王海峰签订的《售房协议书》及2016年7月14日朱少柱代王海峰与张洪玲签订的《售房协议书》是否成立？本案中，张洪玲、王海峰虽于不同时间分别与朱少柱签订了《售房协议书》，但从合同签订过程可知，王海峰作为出卖方于2016年7月6日与朱少柱签订合同时其表示欲以350000元价格出售涉案房屋，在作出该意思表示时王海峰已知购房人为张洪玲，并非系向不特定人发出的邀约。而2016年7月14日张洪玲于2016年7月14日与朱少柱签订合同时表示欲以360000元价格购买涉案房屋，双方并不存在多次邀约与承诺的过程。而依据我国民法通则及合同法的相关规定，合同的成立要件主要包括：一是当事人的名称或者姓名；二是意思表示一致，即缔约当事人之间须就合同条款至少是合同主要条款达成合意；三是合同所指向的标的；四是合同所指向的标的的数量。意思表示一致的判定，应当以当事人在合同上签订、盖章时合同所载明的内容为准。本案中，暂且不论朱少柱在签订上述合同时是否获得授权，在房屋买卖合同关系中，众所周知，房屋价款为合同主要条款，合同双方就价款达成一致意见，合同方存在成立并生效的可能。现双方的意思表示不一致，故涉案的2016年7月6日朱少柱代张洪玲与王海峰签订的《售房协议书》及2016年7月14日朱少柱代王海峰与张洪玲签订的《售房协议书》均不能成立。且在涉案的两份《售房协议书中》，多处内容并不一致，此亦为导致合同不能成立的因素。另外，在合同签订过程中，张洪玲与王海峰并未进行直接沟通，均由朱少柱居中联系，朱少柱与双方签订合同后，并未告知双方对方所持合同内容，由此可见，王海峰、张洪玲之间的邀约与承诺并不一致。朱少柱述称系王海峰将涉案房屋钥匙交给朱少柱，朱少柱联系中介机构现场进行了房屋评估，但未能提交证据证实，本院不予采信。合同是否成立属于事实判断，但客观上，张洪玲确有损失，可另行主张解决。其次，张洪玲、王海峰于2016年7月20日签订的《天津市房产买卖合同》效力问题。本院认为，《天津市房产买卖合同》即网签合同，系由房屋管理部门所设立的交易信息系统在记载房屋买卖主体、标的物、价款等信息后，在线下生成的与上述信息一致的，交由房屋买卖双方签字的合同书，该合同书属备案性质。而就同一房屋而言，在出现当事人所签订的非网签合同和网签合同内容不一致时，应以当事人真实意思表示为准，因为非网签合同方能体现当事人的真实合意。本案在庭审中，张洪玲先表示在签订《天津市房产买卖合同》未见过王海峰，对王海峰所持《售房协议书》亦不知情，而后张洪玲又表示在签订《天津市房产买卖合同》时见过王海峰，张洪玲无证据推翻在先言行，张洪玲在签订《天津市房产买卖合同》时见过王海峰的陈述，违反禁止反言原则，本院不予采信。庭审中，王海峰亦表示在签订《天津市房产买卖合同》时未见过张洪玲。而朱少柱称系其陪同张洪玲、朱少柱共同到郡利达中介打印网签合同并由双方签署。张洪玲、王海峰、朱少柱的上述表述并不一致，但从原、被告双方的表述可见，双方在签订网签合同时并未见面，且双方对对方所持《售房协议书》一事并不知情。双方系基于对自己所持合同的信任为履行各自所持《售房协议书》而签署了《天津市房产买卖合同》，因张洪玲、王海峰之间的二份《售房协议书》均不成立，故涉案的《天津市房产买卖合同》亦不能成立，理由不再赘述。综上，张洪玲诉请要求王海峰告继续履行合同，即王海峰配合张洪玲办理房屋所有权转移登记手续并由王海峰被告承担本案诉讼费用的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第五十四条之规定，判决如下：驳回原告张洪玲的诉讼请求。案件受理费40元，由原告张洪玲担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 花 雨二〇一七年六月一日书记员 诸葛金平本判决依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第十三条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。《中华人民共和国合同法》第三十条：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。 微信公众号“”