（2017）鄂03民终573号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-26
案件名称
丹江口市国有资产经营管理有限公司与王燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王燕,丹江口市国有资产经营管理有限公司,李世荣,张勇勇,张攀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终573号上诉人（原审被告）：王燕，女，1966年6月10日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：丹江口市国有资产经营管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市丹二路**号。法定代表人：郜建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张泓，该公司副部长。委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。原审第三人：李世荣，女，1981年10月11日出生，汉族，住湖北省丹江口市。原审第三人：张勇勇，男，1987年6月6日出生，汉族，住湖北省丹江口市。原审第三人：张攀，男，1981年6月21日出生，汉族，住湖北省丹江口市。上诉人王燕因与被上诉人丹江口市国有资产经营管理有限公司、原审第三人李世荣、张勇勇、张攀房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。王燕上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院程序不合法，在审理本案时适用普通程序，两次开庭均未告知合议庭成员，中途更换合议庭成员也未告知。二、被上诉人对上诉人转租不可能不知情，其6个月内未提出异议，应当驳回被上诉人解除合同的诉讼请求。三、一审判决解除租赁合同违反法律规定。四、一审判决上诉人承担违约金是错误的。五、一审判决追加第三人是错误的。丹江口市国有资产经营管理有限公司在二审询问时口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李世荣、张勇勇、张攀称，上诉人这些年零投入，利用国家资产牟取暴利，扰乱了当地的门面租赁市场，丹江口市国有资产经营管理有限公司解除其租赁合同合理、合法。请求考虑我们实际经营户投入的人力、财力，不要求我们返还房屋，并在同等条件下优先和我们签订租赁合同。丹江口市国有资产经营管理有限公司向一审法院起诉请求：判令解除与王燕之间的租赁合同关系，返还租赁的房屋，支付违约金6336元。要求第三人李世荣、张勇勇、张攀返还其的房屋。一审法院认定事实：本案诉争的房屋原为丹江口市广播电视局所有，丹江口市广播电视局将该房屋租赁给王燕使用，后王燕将房屋转租给第三人李世荣、张勇勇、张攀使用。2014年丹江口市广播电视局将该房屋所有权移交给丹江口市国有资产经营管理有限公司。2014年7月28日，丹江口市国有资产经营管理有限公司与王燕签订了租期1年的租赁合同，并已履行完毕。2015年12月8日，丹江口市国有资产经营管理有限公司与王燕又签订了租期1年的租赁合同，合同期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。双方合同约定年租金为30360元，违约金数额为合同年度租金总额的20%。合同签订后，王燕按合同约定交纳了租金，但房屋仍由第三人李世荣、张勇勇、张攀经营。2016年5月30日丹江口市国有资产经营管理有限公司向王燕发出通知，告知王燕违反合同约定转租房屋，要求王燕5日内整改到位，逾期未改，承担违约责任。王燕接通知后，要求收回转租房屋未果。一审法院认为，丹江口市国有资产经营管理有限公司、王燕签订的房屋租赁合同合法、有效，虽然王燕将租赁的房屋在所有权不属于丹江口市国有资产经营管理有限公司时，早已将房屋转租给第三人，但是房屋所有权人变更为丹江口市国有资产经营管理有限公司后，在丹江口市国有资产经营管理有限公司与王燕签订房屋租赁合同中明确约定，未经丹江口市国有资产经营管理有限公司书面同意，王燕不得将房屋转租，王燕仍将房屋转租给第三人使用，王燕转租房屋的行为违反了合同的约定。丹江口市国有资产经营管理有限公司要求解除与王燕的房屋租赁合同并承担违约金的请求，符合双方的约定，予以支持。但是双方合同约定年租金为30360元，违约金数额为合同年度租金总额的20%，应为6072元，丹江口市国有资产经营管理有限公司要求王燕支付6336元违约金与双方约定不符，对超出部分不予支持。在该房屋的所有权未转移时，丹江口市广播电视局是否按合同的约定要求王燕承担违约责任，是丹江口市广播电视局对自己权利的处分。在房屋的所有权转移给丹江口市国有资产经营管理有限公司后，丹江口市广播电视局和丹江口市国有资产经营管理有限公司是两个不同的法人机构，因此，丹江口市广播电视局明知转租不代表丹江口市国有资产经营管理有限公司也应知道该转租行为。王燕以丹江口市广播电视局明知王燕的转租行为进行抗辩，该辩解理由不予采纳。丹江口市国有资产经营管理有限公司在2014年与王燕签订租赁期为1年的合同后，该合同已履行完毕，王燕未举出丹江口市国有资产经营管理有限公司在该合同履行期限内就已知晓王燕转租行为的证据，即使丹江口市国有资产经营管理有限公司知晓该转租，在该合同履行过程中是否要求王燕承担违约责任，是丹江口市国有资产经营管理有限公司对自己权利的处分。2015年丹江口市国有资产经营管理有限公司又与王燕签订了租赁合同，该合同也约定了王燕未经原告书面同意不得转租。丹江口市国有资产经营管理有限公司以该合同的约定要求王燕承担违约责任并无不当。因此王燕以双方的承租关系是连续的租赁关系，丹江口市国有资产经营管理有限公司超过6个月未主张权利进行辩解的理由不能成立。王燕违反合同约定将不属于自己的房屋租赁给第三人使用，属于无权处分他人财产，丹江口市国有资产经营管理有限公司对王燕的转租行为也没有进行追认，因此该转租行为无效，丹江口市国有资产经营管理有限公司要求王燕及第三人腾退返还房屋的请求符合法律规定，予以支持。王燕及第三人请求不应腾退房屋的理由不能成立，不予采纳。第三人要求优先承租权，与本案不是同一法律关系，不予处理。综上所述，王燕违反合同约定，将租赁的房屋转租给第三人，应承担违约责任。丹江口市国有资产经营管理有限公司要求解除与王燕租赁合同的请求予以支持，要求王燕支付部分违约金的请求予以支持。要求王燕及第三人腾退返还房屋的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除丹江口市国有资产经营管理有限公司与王燕的房屋租赁合同。二、王燕在判决生效后10日内支付丹江口市国有资产经营管理有限公司违约金6072元。三、王燕、第三人李世荣、张勇勇、张攀在判决生效后十日内腾退返还丹江口市国有资产经营管理有限公司的房屋。四、驳回丹江口市国有资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王燕负担40元，由丹江口市国有资产经营管理有限公司负担10元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审认定事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、丹江口市国有资产经营管理有限公司解除双方房屋租赁合同是否有效？2、王燕是否应当向丹江口市国有资产经营管理有限公司支付违约金6072元？本院认为，王燕与丹江口市国有资产经营管理有限公司自愿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、法规禁止性规定，应当为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。双方在合同中明确约定该房屋不得转租，未经丹江口市国有资产经营管理有限公司书面同意擅自转租，丹江口市国有资产经营管理有限公司有权解除合同。王燕在未经丹江口市国有资产经营管理有限公司同意的情形下，将租赁的房屋转租他人，违反合同约定，丹江口市国有资产经营管理有限公司通知其解除租赁合同合法有效，王燕还应当按照约定支付违约金。王燕与丹江口市国有资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》的时间是2015年12月8日，丹江口市国有资产经营管理有限公司通知王燕整改的时间是2016年5月30日，王燕亦未提供丹江口市国有资产经营管理有限公司已知晓其将租赁房屋转租的证据，故王燕关于丹江口市国有资产经营管理有限公司知道转租且在6个月内未提出异议，其解除租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审第三人在二审提出的不予返还房屋的请求，因未提起上诉，对此本院不予审理评判。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王燕负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 王宇鹏二〇一七年六月一日书记员 高兆文 更多数据：