（2017）桂12民终595号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-07-05

案件名称

韦强、广西庆达房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区河池市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区河池市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韦强,广西庆达房地产有限公司,广西庆达房地产有限公司河池分公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终595号上诉人（原审原告）：韦强，男，1976年1月28日生，壮族，住广西河池市金城江区东环路*******号。委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西庆达房地产有限公司，住所地：广西北海市工业园区生活小区住宅楼北楼419房。法定代表人：莫文英，董事长。被上诉人（原审被告）：广西庆达房地产有限公司河池分公司，住所地：广西河池市南新东路（制钉厂北面）。负责人：莫文英，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。上诉人韦强因与被上诉人广西庆达房地产有限公司（以下简称“庆达公司”）、广西庆达房地产有限公司河池分公司（以下简称“庆达河池分公司”）商品房预售合同纠纷一案,不服金城江区人民法院（2016）桂1202民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人韦强的委托诉讼代理人覃小欣，被上诉人庆达公司及庆达河池分公司的委托诉讼代理人沈仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韦强上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金47650元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案并未超过诉讼时效。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、相关单位验收合格；买受人付清房款。而合同附件三约定，出卖人交房应达到“一户一表”的使用条件。证明被上诉人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“相关单位验收合格、买受人付清房款”及符合本合同附件三约定的安装“一户一表”达到使用条件，这两个条件均具备才符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的交房条件。上诉人一审提供的（2015）金民初字第883号民事判决书及（2016）桂12民终667号民事判决书，已认定被上诉人未安装“一户一表”，未达到合同约定的交房条件，被上诉人仍需承担逾期交房违约责任。一审法院认定具备“相关单位验收合格、买受人付清房款”即达到合同约定交房条件，属认定事实错误。2、上诉人曾于2015年1月提起诉讼，请求被上诉人支付2013年12月31日至2014年12月31日期间的延期交房违约金，法院亦判决支持上诉人的诉讼请求。被上诉人直至2016年6月才安装“一户一表”，房屋达到使用条件，才达到合同约定交房条件，上诉人于2016年10月8日再次起诉，请求被上诉人支付2015年1月1日至2016年5月31日的延期交房违约金，符合合同约定和法律规定，也未超过诉讼时效。一审法院认定上诉人起诉已超过诉讼时效属于适用法律错误。综上，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人庆达公司及庆达河池分公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人韦强向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金47650元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月25日，原告韦强（买受人）与被告广西庆达房地产有限公司河池分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：韦强向该公司购买其开发的位于河池市金城江区江北西路一巷4号“香格里拉花园”小区A区1幢3单元7层702号房屋一套，建筑面积为80.3平方米，总价款184690元……；第八条、出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、相关单位验收合格；买受人付清房款。6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；2、遭遇恶劣气候影响工程正常进度的；3、因重大技术难题导致工期延长的或者其他非出卖人过错原因造成的延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……第十一条、商品房达到本合同第八条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告韦强已付清全部购房款。被告于2015年6月25日开具全部房价款发票。2013年12月18日，被告广西庆达房地产有限公司河池分公司与河池市天泰物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，将“香格里拉花园”小区委托给物业公司实施前期物业服务，2014年8月25日，被告在“香格里拉花园”小区张贴“交房公告”。2014年10月29日，施工单位广西圣泰建设工程有限公司、勘察单位广西建业勘察设计有限公司、设计单位广西南都建筑设计有限公司、监理单位河池市工程监理有限责任公司、建设单位广西庆达房地产有限公司五方单位在工程竣工验收意见上签章，认可“香格里拉花园”小区一期A-1至A-9﹟楼工程质量合格。根据与本案属同一小区、相同类型的案件，已经生效的民事判决书认定：本案两被告未能按照合同约定在2013年12月30日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任；违约金计算的起止时间应从合同约定的交房日次日起即自2013年12月31日起至被告提供的“钥匙领取记录本”上载明的原告实际签领房屋装修钥匙之时止，被告对“钥匙领取记录本”上无原告签领钥匙记录亦无其他证据予以证实原告签领装修钥匙时间的，以原告主张的收房时间作为违约金的止算时间。另查明，该院于2016年10月8日收到原告的起诉状。至本案一审辩论终结前，被告未能举证证明原告已经领取涉诉商品房房屋钥匙。原告自认已经领取两被告支付的2014年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金。一审法院认为，综合双方诉辩，本案的争议焦点是：原告诉称的交房条件是否成立？原告的起诉是否超过诉讼时效？原告的诉讼请求是否具备事实与法律依据？原、被告所签订的《商品房买卖合同》及附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。首先，根据本案《商品房买卖合同》及附件的约定，被告交付商品房给原告的条件是“相关单位验收合格，买受人付清房款”，经查明，本案商品房已经五方验收合格，原告已经付清购房款，涉诉商品房已达到交付条件。原告认为依照合同附件应安装的“一户一表”等设备，系按合同约定涉诉商品房应配备的设备，而不是约定交房时应符合的强制性标准，故原告该诉称缺乏事实依据，不予采信。其次，根据原告自认，原告已经领取被告支付的2014年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金，证明原告自2014年1月1日起已经知晓自己的权利遭受侵害，原告在2016年10月8日起诉，已经超过两年的诉讼时效，依法应承担相应的法律后果。因原告已经诉请2014年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金且已经得到履行，现原告依据被告未安装“一户一表”等不属于合同约定强制性交房标准的设备作为诉请逾期交房违约金的理由，不具备事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告韦强的诉讼请求。案件受理费991元，减半收取496元（原告已预交），由原告韦强负担。本院二审期间双方未提交新的证据。二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》附件三“装修、设备标准”条款“1、建筑室内部分”约定“供水、供电、电视、电话线路：给水安装至户，预留接口；排水按施工图或设计变更图安装，预留排水接口；供电、电视、电话线路至入户门口。供水、供电独立一户一表”。在该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……2、出卖人通知交付之日起一个月内限期整改，工料等费用由出卖人承担”。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否有事实及法律依据。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。对于房屋交付条件问题，双方在合同“房屋交付期限及条件”条款明确约定交付的两个条件是相关单位验收合格及买受人付清房款；逾期交房的违约责任是出卖人支付逾期违约金。根据查明的案件事实，本案房屋已达到交付条件。被上诉人由于逾期交房，已经支付了2014年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金给上诉人。对于水电安装问题，双方在合同附件“装修、设备标准”条款中对相关标准作了明确约定；安装不符合约定标准的，出卖人应承担的违约责任是限期整改及承担工料费用。房屋交付条件及水电安装分别属于合同不同的条款内容，双方当事人对于两者的约定内容具体明确，两者的违约责任承担方式并不相同。对于水电安装未达到“一户一表”安装标准的，上诉人依据合同可以请求被上诉人承担的违约责任是限期整改及支付工料费用而不是支付违约金，因此，上诉人请求被上诉人支付违约金的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费991元，由上诉人韦强负担。本判决为终审判决。审判长　　蒋林飞审判员　　韦　媛审判员　　张桂生二〇一七年六月××日书记员　　罗盛壮附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”