（2016）粤1881民初2581号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-09-14
案件名称
赖伟业与陈国新、郑金梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖伟业,陈国新,郑金梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1881民初2581号原告：赖伟业，男，1991年9月1日出生，汉族，英德市人，住英德市浛洸镇鱼咀村委会晒塘组**号，现住英德市。委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师。被告：陈国新，男，1959年8月16日出生，汉族，英德市人，住英德市。被告：郑金梅，女，1963年3月2日出生，汉族，英德市人，住英德市。被告陈国新、郑金梅的共同委托代理人陈怡毅，女，1985年5月8日出生，汉族，英德市人，住英德市。系两被告的婚生女儿。原告赖伟业诉被告陈国新、郑金梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理，依法由审判员陈继承适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖伟业及其委托代理人胡细康，两被告委托代理人陈怡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖伟业诉称：2011年5月9日，原告与被告达成原告购买被告位于浛洸镇人民西路新田路口第一排C3户房屋的意向，原告当日支付被告购房订金10000元。2011年6月12日，双方签订《购买浛洸骏景花园房屋合同》，约定购房款为274435元，原告于同日支付购房首期款164660元、改房人工费12500元、大门防盗网费用5000元。后原告分三次支付被告剩余购房款（2011年12月10日支付45000元，2012年2月1日支付30000元、2012年4月19日支付34775元）。因该房产的按揭抵押问题，原告迟延支付房款，被告要求原告支付利息，原告支付被告2012年1至3月利息共1441元。2012年5月9日，在被告的要求下，原告支付其水电表款2000元，至此原告支付给被告的总款项为295376元。双方签订合同第八条约定，被告承担给原告免费办好独立房产证和独立集体土地使用证，被告还在2012年4月19日出具了两份《欠条》给原告，明确其未履行办证的义务。但自签订合同至今已5年多，被告仍未能将房产证办好给原告。根据合同法第六十条、第九十条的规定，被告不能履行给原告办好相关证件的合同义务，致使原告取得房屋所有权公示效力的合同目的不能实现，现原告要求解除双方签订的《购买浛洸骏景花园房屋合同》符合法律规定的情形，法院应予支持。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者必行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未能履行给原告办好相关证件的合同义务，构成违约，应当承担赔偿原告诉讼的违约责任，现原告要求被告以原告支付的总款项295376元人民币为基数，自2012年4月19日起按年利率6%支付原告资金占用利息，直至付清为止。《购买浛洸骏景花园房屋合同》上虽盖有浛洸骏景花园的合同专用章，经查浛洸骏景花园没有相关的工商登记信息，是法律上不存在的主体。两被告系夫妻关系，合同虽为被告陈国新签订，但其收取的原告的相关款项都由夫妻二人支配，且出卖该房产的相关受益也由其夫妻二人共同拥有，因此，两被告应对原告诉请的相关款项承担连带清偿责任。为维护原告自身合法权益，请求：一、解除原、被告双方于2011年6月12日签订的《购买浛洸骏景花园房屋合同》；二、判令被告返还原告已支付的购房款及相关费用293935元人民币，逾期付购房款利息1441元（以上合计295376元），并以295376元人民币为基数，自2012年4月19日起按年利率6%支付原告资金占用利息，直至付清为止；三、本案诉讼费由被告承担。原告赖伟业在举证期间内向本院提交的证据有：一、《身份证》、《人口信息查询表》：二、《购买浛洸骏景花园房屋合同》、《欠条两份》；三、《收据11张》。被告陈国新、郑金梅辩称，一、购买浛洸骏景花园的合同，是当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律规定，合法有效，受法律的保护，且本案不存在合同法94条，原告可以解除合同的法定情形，因此，原告应当履行自己的义务。二、涉案房屋所属的土地，经依法出让，我方交了土地出让金、税费、占用费、村镇基础设施费等费用，涉案的房屋经依法报建规划建设，并依法取得相关的权属证，并竣工验收合格。三、涉案房屋早于双方签订合同前已经向原告交付使用，且交付使用的房屋不存在任何质量问题。四、被告已经积极履行了为原告办理土地使用证的义务，自2011年4月份起，被告就以原告的名义就向相关部门申请为原告办理土地使用权证和房产证，且浛洸国土资源管理所出具了相关证明，证明土地使用证正在办理中，且被告准备好了原告办理土地使用权证和房产证的资料、五、双方签订的合同，虽有确定约定由被告办理土地使用权证和房产证，但双方并未约定期限，现被告已经向政府部门申请，但由于政府的行为不能归结被告的错误，不应由被告承担责任。六、涉案房屋已经取得建设工程规划许可证及施工许可证，具备办理房产证的条件，待政府部门颁发土地使用证后，被告即时可以为原告办理房产证。七、改房人工费、水电表款、大门防盗网是原告向第三方支付的费用，并非由被告所收取，与被告无关，要求被告退还依法无据，原告所主张的1441元的利息是由于原告逾期向被告交纳购房款所产生的违约金，由于原告的违约，因此，所产生的违约责任应由其自行承担，让被告承担依法无据。综上所述，被告已经履行了为原告办理权证的义务，对于土地使用权证、房产证未办理的原因是由于政府部门还在办理过程中，而且合同中并未约定办理期限，因此，为了实现合同目的和交易秩序考虑，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告陈国新、郑金梅向本院提交的证据有：一、《出让土地协议书》、《现金收入收据》、《广东省行政事业性收费统一票据》；二、《建设工程开工报告表》；三、《建设用地选址先行会审意见表》；四、《浛洸镇芩水桂等16户用地红线图》，五、《建设工程规划许可证》；六、《规划管理验收》；七、英德市国土资源局浛洸国土资源管理所出具的《证明》。经质证，被告陈国新、郑金梅对原告提交的证据质证意见为：对证据一的三性无异议。对证据二三性无异议，但我方仅有为原告办理房产证及集体土地使用权证的义务，双方并未对办理期限约定，而我方已经积极向有关部门申请办理涉案的土地使用权证，我方不存在违约或拒不合同义务的情形；对证据二中的两张欠条及证据三编号为088049、087244、087245、03063728、03063620、03063647、03063702、03063709的三性予以确认，我方已经收取了原告的全额房款274435元，但借支单及编号为087246、1119949的三张票据我方不予确认，因为我方并非收取人，是原告对第三人进行支付，我方并不知道，要求被告返还依法无据，另外对于编号为087245的收据我确认其真实性，但该笔费用是我方代原告向第三方支付大门及防盗网的费用，并未我方收取的购房款，另外原告的证据三第十页所主张的1441元利息，实际是原告逾期支付购房款所产生的违约金，因原告的违约的行为所支付的费用，原告要求返还，依法无据。原告赖伟业对被告陈国新、郑金梅提交的证据质证意见为：对证据一中的对出让土地协议书的真实性合法性无异议，对关联性有异议，对全部收据及广东省行政事业性收费统一票据的三性不予认可；对证据二的真实性合法性无异议，对关联性有异议；对证据三的真实性合法性无异议，对关联性有异议，特别是否属于涉案的土地及房屋难以确定；对证据四的真实性合法性无异议，对关联性有异议；对证据五的真实性合法性无异议，对关联性有异议；对证据六的真实性合法性无异议，对关联性有异议；我方认为该证据不能证明与本案有关，更加不能证明被告履行了为原告办证的义务。对证据七的三性不予认可，首先该份证明出具的时间是2015年5月18日，现已长达两年时间，连一点办证的进展都体现不了，不能证明被告履行了为原告办证的义务。经审理查明：2006年10月18日，英德市浛洸镇人民政府与被告陈国新及陈慧婷签订一份《出让土地协议书》，该协议书约定浛洸镇人民政府将位于路北面后××2184.04平方米的土地转让给被告兴建楼房。2011年4月28日，英德市浛洸镇规划建设管理所颁发了该宗地的建设工程规划许可证给被告，并经英德市国土资源局会审，认定该地符合总体规划，但至今未取得国有土地使用权证。此后，被告即在该兴建楼房，取名为浛洸骏景花园，经查，浛洸骏景花园未经工商行政部门登记。2011年5月9日，原告赖伟业与被告陈国新达成原告购买被告建造的位于浛洸镇人民西路新田路口第一排C3房屋的意向，原告于当日支付被告购房订金10000元，同年6月12日，原告赖伟业与被告陈国新签订一份《购买浛洸骏景花园房屋合同》，约定被告将位于浛洸镇人民西路新田路口第一排C3户房屋以人民币274435元出卖给原告，2011年6月12日前交首期60%共164660元，甲方承担给乙方免费办好独立房产证（屋契）和独立的集体土地使用证（地契），乙方必须准时交纳每期房款，如逾期未按时交纳房款，自每期最后交付房款期限之次日其至实际交付之日止，按每月8‰的月息（即每壹万元，每月捌拾元利息计算）支付甲方违约金。同日，原告赖伟业向被告陈国新支付购房首期款164660元，大门防盗网费用5000元，同时支出改房人工费12500元；2011年12月10日原告支付购房款45000元，2012年2月1日支付购房款30000元，2012年4月19日支付购房款34775元，至此原告已支付全部购房款274435元（包含订金10000元）。另，原告还向被告陈国新支付2012年1至3月迟延交付房款利息共计1441元，2012年5月9日，原告向被告支付了涉案房屋水电表款2000元。另查明，被告陈国新于2011年12月将房屋交付给原告，至今涉案房屋仍未取得土地使用权证，被告亦未为原告办理好房屋产权证。庭审中，被告确认收到原告的房款274435元及利息1441元，其余款项被告认为不是其收取的，不予认可。经查，购房订金10000元及预收电表款2000元，是被告雇请的人员梁焕南代被告收取的，梁焕南收取此后已交给了被告，这一事实从被告确认收取原告的购房款予以证实。再查明，被告陈国新与郑金梅系夫妻关系。上述事实有原、被告提交的证据及开庭笔录等证实，本院予以确认。本院认为，被告陈国新、郑金梅虽未取得涉案房屋的国有土地使用权证，但规划部门已颁发了规划许可证，该房屋不属违法建筑，因此，原告赖伟业与被告陈国新签订的《购买浛洸骏景花园房屋合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效的合同。在涉案合同的履行过程中，原告依约向被告支付了购房款，履行了付款义务，而被告虽将涉案房屋交付给原告，但被告至今长达5年之久未为原告办理该房屋的房产证，导致原告无法取得涉案房屋的权属证书，对此，我国《合同法》第九十四条第一款第（四）项明确规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。根据上述规定，原告要求解除与被告于2011年6月12日签订的《购买浛洸骏景花园房屋合同》依据充分，本院予以支持。关于原告要求被告返的购房款的问题，从原、被告签订的《购买浛洸骏景花园房屋合同》来看，涉案的购房款为274435元，而大门、防盗网款5000元、安装电表款2000元及购房款利息1441元虽不是合同约定的款项，但属原告购买涉案房屋所支付的款项，因此，原告主张被告返还的购房款应为282876元。至于原告主张的改房费12500元，因该款是改装房屋的费用，虽该费用不是被告所收取，但该费用因被告不履行合同义务导致双方签订的合同被解除所造成的损失，故该款应由被告赔偿给原告。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故原告要求被告返还购房款282876元、赔偿损失12500元符合法律的规定，本院予以支持。关于被告郑金梅对涉案款项是否承担返还和赔偿的问题，如前所述，俩被告是夫妻，涉案的楼房是俩被告共同开发建设的，属于俩被告共同经营的项目，且被告对原告的诉讼请求未提出异议，故原告要求被告郑金梅对涉案的款项承担返还和赔偿有理，本院亦予支持。对于原告要求被告从2012年4月19日起至返还购房款款之日止，以295376元按年利率6%支付资金占用费的问题，由于被告违约，导致原告无法实现合同目的，虽然原、被告签订的购房合同对被告违约应承担的违约责任未作约定，但被告长期占用原告的资金，对于原告主张的利息亦属原告的损失，因此，被告应从立欠原告房产证之日起即2012年4月20日起至返还购房款之日止以购房款282876元为基数按年利率6%计付占用资金的利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告赖伟业与被告陈国新于2011年6月12日签订的《购买浛洸骏景花园房屋合同》；二、限被告陈国新、郑金梅于本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款282876元及利息（利息以282876元为基数，从2012年4月20日起至返还款项日止，按年利率6%计付）给原告赖伟业；三、被告陈国新、郑金梅赔偿原告赖伟业的损失12500元，此款限于本判决发生法律效力之日起五日内付清；三、驳回原告赖伟业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2865.32元，由被告陈国新、郑金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 陈继承二〇一七年六月一日书记员 邓祠微附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的期他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度搜索“”