（2017）陕1002民初612号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-28
案件名称
王余良与陕西锦瑞泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
商洛市商州区人民法院
所属地区
商洛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王余良,陕西锦瑞泰实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1002民初612号原告：王余良，男。委托诉讼代理人：林涛，陕西正义剑律师事务所律师。被告：陕西锦瑞泰实业有限公司，住所地商洛市商州区北新街西段。法定代表人：黄武，董事长。委托诉讼代理人：徐立，男，陕西锦瑞泰实业有限公司项目经理。原告王余良与被告陕西锦瑞泰实业有限公司（以下简称锦瑞泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王余良的委托诉讼代理人林涛与被告锦瑞泰公司的法定代表人黄武、委托诉讼代理人徐立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王余良向本院提出诉讼请求：1.判令被告在30日内向房管部门提供办理房屋产权证书所需资料，为原告办理房屋所有权证书；2.判令被告按约定自2013年9月起按每年6495.30元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理之日；3.判令被告赔偿原告逾期交房违约金5715.86元；4.判令被告从2012年9月起按同期银行贷款利率并上浮30%支付代收房产契税12,990.60元及房产维修基金12,990.60元的利息至房地产权属证书办理之日；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年商洛锦业房地产开发有限公司开发位于商州区通江东路东侧的时代华城住宅小区并向社会公开预售房屋。2011年1月14日原告支付150,000元预订该小区1号楼25层2504号房屋。2011年4月9日原告与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区1号楼25层2504号房屋，房屋面积132.43平方米，总价款430,000元，原告首付150,000元，剩余280,000元办理个人住房按揭贷款；该公司应在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房按日向原告支付已付房屋价款万分之1.5的违约金；该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按房价款1.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告办理的按揭贷款280,000元，已支付该公司。但其后该公司逾期于2012年9月26日才向原告交付房屋，非但拒绝承担逾期交房的违约赔偿责任，相反强行代收房产契税12,990.60元和房屋维修基金12,990.60元等多项非其应收款项。原告被迫按该公司要求缴清上述款项后，该公司才将房屋交付原告，原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交该公司，但时至今日该公司仍未为原告办理房屋所有权证书。据悉，该公司以代收名义收取原告的房产契税和房屋维修基金并未交付国家相关职能部门，而是私自挪作他用获取利益。另据了解，该公司于2014年4月17日将其名称变更为“陕西锦瑞泰实业有限公司”，欲逃避相关责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告起诉，请法院依法判决。被告锦瑞泰公司辩称，1.按照商品房买卖合同的约定，被告有义务为各位业主办理房产登记手续，现房屋所有权证正在办理之中；2.造成业主不能及时取得房屋所有权证的原因是各种综合因素造成的，并非被告单方面原因或责任；3.虽然办理房产登记不能由被告单方面决定和办理，但公司愿按合同约定，承担未及时办证的责任；原告提出按照年度为一个周期，累计计算违约金的做法不符合合同的约定，也缺乏相应的法律依据；4.关于业主主张的已交契税和住房维修基金的利息问题，被告代收上述款项有双方的合同约定，原告该项诉求缺乏依据，被告不同意；5.关于延期交房，应当按照实事求是的原则确定双方的合法权益，逾期交房违约金的给付问题，被告已委托商洛安和物业管理有限公司从业主应交的物业费中予以抵扣，具体金额有业主与物业公司的物业费凭证记载为准，故抵扣的金额应视为被告已支付违约金的金额。本院经审理认定事实如下：被告锦瑞泰公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2011年4月9日，原告王余良（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2011549），原告购买被告开发建设的时代华城1幢25层12504号房屋一套，房屋建筑面积132.43平方米，单价3247元/㎡，总金额430,000元。合同载明买受人于2011年1月14日支付首付款150,000元,余款280,000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付。合同第八条交付期限中约定出卖人应在2012年6月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。合同第九条逾期交房的违约责任中约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。合同第十五条产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人在商品房交付使用后365日内未取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条，在业主委员会成立之前，由出卖人指定的物业管理公司负责时代华城前期的物业管理服务工作，购房者须接受统一的物业管理；第九条，维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准由物业管理公司在业主入住前代为收取，买受人接受房屋钥匙前须向物业管理公司交纳专项维修资金；第十条，契税、有线电视初装费及天然气初装费的收费标准依照国家相关政策法规执行，待业主入住前由物业管理公司代收。2011年1月11日、1月14日，被告分别向原告出具了20,000元定金及130,000元房款的收据；2012年9月26日，原告向被告交房屋面积补差3020元，被告代收原告房产契税12,990.60元和维修基金12,990.60元，被告向原告交房，原告接收房屋后已装修入住。之后，原告将办理房屋所有权证所需资料提交被告，原告至今未取得房屋所有权证。2013年12月16日，被告向时代华城小区的物业公司商洛安和物业管理有限公司出具委托书，委托物业公司在1号楼业主交纳物业相关费用时，可按业主与物业公司确定的比例抵扣迟交房产生的赔偿款；20日，物业公司向1号楼业主发出关于迟交房业主赔偿及冲抵物业费的通知，其中第一条内容为，自本通知发布之日起，1号楼业主迟交房赔偿费以冲抵部分物业费的方式开始进行；原告于2014年1月20日、2014年9月15日、2015年11月6日用违约金分别抵交物业费565元、340.10元、680.10元，共计1585.20元。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告提供的《商品房买卖合同》、房款收据、楼宇交接书、面积补差收据、契税及大修基金收据；被告提供的委托书、商洛安和物业管理有限公司通知及收款收据，以上这些证据已经原被告质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原告王余良与被告锦瑞泰公司签订的《商品房买卖合同》，真实合法有效，原被告双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告已按合同约定向被告支付了房屋价款、提交了办理房地产权属证书的相关资料，被告亦应按约定向原告交房并办理房地产权属转移登记手续，现被告未按合同约定期限交房、办证，其应向原告承担逾期交房及逾期办证的违约责任，即被告应按合同约定的违约金计算办法分别支付原告违约金，其中逾期办证违约金为（430,000元+3020元）×1.5%＝6495.30元；逾期交房违约金从2012年7月1日起算至交房之日2012年9月26日计88天，按日万分之1计算为3810.58元；此外，被告还应继续履行向房地产权属登记机关提供原告办证所需资料，协助原告办理房地产权属转移登记的合同义务。原告要求被告按年计算逾期办证违约金之诉求，不符合合同约定，本院不予支持。被告向物业公司出具委托书后，物业公司向小区1号楼业主发出以物业费抵扣迟延交房赔偿款的通知，本案原告亦以抵扣的方式向物业公司交纳了部分物业费，故被告要求冲抵违约金的观点，符合常理，也有利于解决各方的经济纠纷，本院予以采纳。原被告在《商品房买卖合同》附件四中约定在业主入住前由被告指定的物业公司代收契税、专项维修基金，交纳契税和维修基金系原告应履行的合同义务，是为原告办理房地产权属证书及日后房屋维修所需，且契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，被告代收契税后未及时向征收机关缴纳，属契税征收机关与被告之间的纠纷，原告无权要求被告向其支付利息；原告交纳的房产维修基金即住宅专项维修资金属业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，其存储利息转入住宅专项维修资金滚存使用，该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付代收房产契税、维修基金等利息的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供原告王余良办理房地产权属证书所需资料，协助原告王余良办理房地产权属的转移登记手续；二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告王余良逾期办证违约金6495.30元、逾期交房违约金3810.58元，共计10,305.88元（已付1585.20元）；三、驳回原告王余良的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限被告陕西锦瑞泰实业有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取265元，由原告王余良负担65元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员 何明二〇一七年六月一日书记员 李倩 更多数据：搜索“”来源：