（2017）冀01民终6096号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-15
案件名称
易全格、石家庄德鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
易全格,石家庄德鸿房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终6096号上诉人（原审原告）易全格，女，1972年12月20日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人于水深，河北崇业律师事务所律师。上诉人（原审被告）石家庄德鸿房地产开发有限公司，住所地石家庄裕华区育才街170号中悦大厦2-501号。法定代表人贾建军，该公司总经理。委托诉讼代理人张增超，北京市太平洋中证律师事务所律师。上诉人易全格因与上诉人石家庄德鸿房地产开发有限公司（下简称德鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2003年3月26日，石家庄市规划局在德鸿公司将要实施的“德雅馨苑”项目总平面图上签署研究意见：“原则同意该规划方案南端住宅楼实施前需落实南邻地界问题，据此办理单体审批手续。”该总平面图显示：“项目位于槐北路，文学馆东；总建筑面积：217170㎡；容积率：6.05；建筑密度29%；总户数795户”。2004年4月28日，德鸿公司与石家庄市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，出让宗地位置为“槐北路；文学馆东，土地面积222919㎡”。在涉案的建设项目既未取得《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，也未开工建设的情况下，原被告于2007年3月15日签订协议书，约定：“原告购买被告开发的迎宾苑1#-4-0604号房屋，建筑面积92平方米，单价3610元，总价款33212元，首付99636元，被告于2009年10月31日前将房产交付原告。双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款的规定承担违约责任，井按实际已付款（已收款）的10%赔偿对方损失”。同日，原告向被告交纳住宅投资款99636元。双方签订的商品房买卖协议和总平面图显示，被交易的建筑物单栋层高33层、一梯5户。2007年3月9日，德鸿公司取得编号为裕华国用（2007）第124号的国有土地使用权证，土地使用权总面积为22293.587㎡，该土地坐落在在槐北路××南、作家协会以东。2008年11月20日，德鸿公司两名自然人股东将各自名下的股份全部转让给了现任两名自然人股东并办理了工商变更登记。2009年12月1日，石家庄市城乡规划局审核同意了由德鸿公司新经营人重新实施的“中央悦城项目”规划方案，该项目由两块地块构成，其中B地块即涉案宗地，该地块许可的总建筑面积：144271㎡，容积率：3.50（参考08年公示方案确定），建筑密度21.06%；总户数664户。石家庄市城乡规划局同时要求德鸿公司新经营人根据新规划方案办理单体审批手续。2009年12月23日，德鸿公司取得了建管130100200900330号《建设工程规划许可证》及附件，涉案宗地被许可建设的住宅楼为7栋(2、3、4、7号楼30层、1、5号楼22层、6号楼16层，l、2、7号楼每2个单元，3、4、5、6号楼每栋1个元）。2010年6月11日，石家庄市建设局向德鸿公司核发了编号分别为1301018091420101、1301018091420201的《建筑工程施工许可证》。2011年5月11日，德鸿公司在《燕赵都市报》刊登公告，内容为：“原购买石家庄德鸿房地产开发有限公司开发的迎宾苑项目的业主，凡原历史遗留问题尚未得到妥善解决的请于2011年5月11至2011年6月30日前带上业主本人身份证、购房协议及收据等原件到我公司前来办理相关手续，逾期未办理的法律后果由业主自行承担。”2011年4月20日、2011年8月30日，石家庄市住房保障和房产管理局基于2009年的《建设工程规划许可证》和2010年的《建筑工程施工许可证》向德鸿公司核发了两个项目名称为“中悦华府”编号分别为2011030和2011076的《商品房预售许可证》。原审认为，原告在2007年和德鸿公司协议购买商品房的建设用地与德鸿公司在2009年开发的“中央悦城”项目的建设用地虽然为同一宗地，但原告购买的房屋既不符合规划要求也没有开工建设，而“中悦华府”项目商品房，其规划设计要点、主要技术指标、数据、标准与原告购买的“迎宾苑”项目商品房相对比，存在着本质的区别，不具有对应性和同一性，因此，原告所购买的“迎宾苑”项目商品房与石家庄市住房保障和房产管理局为“中悦华府”项目所出售的商品房核发的《商品房预售许可证》没有关联性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，原被告于2007年3月15日签订的《协议书》为商品房预售合同，该协议虽系双方真实意思表示，但因协议的标的物“迎宾苑”并未开工建设且至今未取得商品房预售许可证明，该协议应为无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，原被告于2007年3月15日签订的协议书自始对双方没有法律约束力，无需解除。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告未开工建设也未取得商品房预售许可证即对外出售房屋存在过错，原告在与被告签订协议书的过程中对被告履行合同的必备条件也未认真考察也有一定的过错，故被告应返还原告已支付的购房款99636元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付利息损失。对原告要求被告支付房屋差价款的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告石家庄德鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告易全格购房款99636元，并支付利息损失（以99636元为基数，自2007年3月15日起至本判决确定履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；二、驳回原告易全格其他诉讼请求。案件受理费15128元，减半收取7564元，由原告易全格负担6509元，被告石家庄德鸿房地产开发有限公司负担1055元。一审判决后，易全格、德鸿公司均不服，上诉至本院。易全格上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。主要事实理由是：被上诉人存在欺诈行为，应当赔偿上诉人损失。德鸿公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人起诉，诉讼费用由被上诉人负担。主要事实理由是：上诉人对案涉合同无效没有过错，原审法院无权就合同无效后的赔偿问题进行审理，被上诉人的赔偿请求超过诉讼时效，应予以驳回。经审理查明事实和原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人易全格2007年所签协议购买的“迎宾苑”项目商品房与上诉人德鸿公司2009年开发的“中央悦城”项目建设用地虽然为同一宗地，但在规划设计要点、主要技术指标、数据、标准等方面存在着本质的区别，不具有对应性和同一性，且“迎宾苑”项目并未开工亦未取得商品房预售许可证，原审据此认定双方2007年3月15日所签协议无效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并无不当。上诉人易全格诉称德鸿公司存在欺诈行为，理据不足，本院不予支持。德鸿公司未取得商品房预售许可证即对外出售房屋，易全格对所签协议所需履行的必备条件未予认真考察，原审据此认定双方均存在过错并判令德鸿公司返还易全格已付购房款并支付相应的利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，亦无不当。德鸿公司诉称其对合同无效无过错，并主张原审法院无权就合同无效后的赔偿问题进行审理且易全格的赔偿请求超过诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30256元，由上诉人易全格、石家庄德鸿房地产开发有限公司各负担15128元。本判决为终审判决。审判长 赵 林审判员 姜瑞祥审判员 岳桂恒二〇一七年六月一日书记员 唐 园 关注公众号“”