（2017）内22民终403号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-17
案件名称
兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司与侯季宏买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司,侯季宏
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内22民终403号上诉人（一审被告）兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市温州花园东侧。法定代表人包福山，经理。委托代理人高德伟，内蒙古兴新律师事务所律师。被上诉人（一审原告）侯季宏，女，1971年6月10日出生，蒙古族，乌兰浩特市房产局职员，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托代理人汤长春，吉林金辉律师事务所律师。上诉人兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司（以下简称钰鑫公司）因与被上诉人侯季宏买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2016）内2201民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日受理后，依法组成合议庭于同年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人钰鑫公司的委托代理人高德伟，被上诉人侯季宏及其委托代理人汤长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年12月4日，侯季宏购买钰鑫公司开发的座落在组织巷北富民路东1至2层8号门市房，面积365平方米，每平方米9680.00元（不含公摊面积），最终面积以产权实测为准，多退少补。同时该二层门市对应3楼是钰鑫公司为侯季宏拆迁安置的住宅60.44平方米，外加侯季宏另行自购的97平方米住宅，每平方米4000.00元。同日侯季宏交纳20万元，钰鑫公司出具一枚收据，注明”同意拆迁安置房与自购住宅合并一户，且一、二层室内楼梯相通三层预留楼梯洞，综合验收后再购房者自行连接，此款为排号款，如遇到政策性调整此项目有变动，钰鑫公司可退还此款不承担其他责任，主体建设地上一层时付清全部首付款，否则钰鑫公司有权收回所售房，或按付清全部首付款时市场售价执行。”另查明，2008年9月29日，钰鑫公司因拆迁安置给安双全60.44平方米房屋，该房屋由侯季宏于2009年9月19日购买并在城市房屋拆迁产权调换协议书上钰鑫公司注明”现使用人侯季宏，8号门市对应的三层与侯季宏所购97平方米住宅相同合并为一户”，钰鑫公司从2009年9月19日起拖欠该拆迁安置房过渡费至今。再查明，2014年6月20日，钰鑫公司发布告知及承诺书，钰鑫公司原法人张惠变更为包福山并承诺：”本公司股权、人事、办公地址等变更，不影响本公司的正常经营，凡是在本公司预订钰鑫国际商住综合楼商品房的购房人所交纳的内部排号款收据及签订的更正、单元房号调整的登报通知、单元房号调整的情况说明上所约定的预定房单元房号、单价、面积、付款方式等内容、据以预定商品房的平面户型图纸等本公司均无条件予以认可同意，认定有效，并无条件全面承接兑现，无条件全面承担内部排号款预售房收据涉及的全部债权、债务等事宜”。此后双方履行合同过程中，因交纳首付款及房屋价格等发生争议。上述事实有侯季宏提供的收据一张、楼房图纸两张（复印件）、承诺书两份、城市房屋拆迁产权调换协议书及双方的当庭陈述在卷为证。法院对证据审查认为，侯季宏提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，对其证明效力予以确认。庭审中，钰鑫公司提供了解除排号款协议通知，证明已解除双方购房协议。因该通知为钰鑫公司单方作出，不符合合同约定及法定解除条件，且侯季宏对此不认可，对此不予确认。一审法院认为，钰鑫公司为侯季宏出具的收据上的对购买商品房的地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等均进行了约定，具备了房屋买卖合同的实质要件，故应认定双方形成商品房买卖合同关系。钰鑫公司称20万元收据只是签订买卖房屋的排号协议，不构成买卖合同，法院不予支持；该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应按约定履行合同义务，故侯季宏要求钰鑫公司按照协议的约定全面履行合同义务的诉讼请求法院予以维护；合同双方虽然约定，主体建设地上一层时付清首付款，但双方未约定首付款数额，且该楼一层建完时钰鑫公司作为出售方亦未通知买受人交款，即双方对首付款数额、交款时间约定不明，在实际履行合同过程中又均不能证明自己履行了催款和交款的义务，在此情形下钰鑫公司仅以侯季宏未付首付款为由通知侯季宏解除合同，不符合约定和法定合同解除条件，故对钰鑫公司辩驳的合同已解除不予支持；关于拆迁安置住宅60.44平方米的过渡费，因钰鑫公司无异议，按照拆迁协议约定及乌兰浩特市人民政府关于印发《乌兰浩特市国有土地房屋征收与补偿办法》的通知、乌政发（2016）39号文件，侯季宏应享受每月每平方米20.00元拆迁安置过渡费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、侯季宏与钰鑫公司签订的房屋买卖合同有效；二、侯季宏与钰鑫公司继续履行双方签订的房屋买卖合同（侯季宏按门市每平米9680.00元、住宅楼每平米4000.00元给付钰鑫公司房屋款，最终面积以产权实测为准；钰鑫公司按期交付座落在组织巷北富民路东1至2层8号门市及3楼住宅并协助侯季宏办理上述房屋产权登记手续）；三、钰鑫公司给付侯季宏自2009年9月19日起至实际交付房屋之日止的房屋拆迁安置过渡费（按每月20.00元×60.44平方米计算，不足半月按半月计算，超过半月按一个月计算）。宣判后，钰鑫公司不服，向本院提起上诉。上诉人钰鑫公司上诉称：双方之间尚不能构成商品房买卖合同关系，被上诉人持有的20万元收据上只是签订买卖房屋的排号协议，因被上诉人未履行首付款交款义务，为此，上诉人向被上诉人发出”解除排号款协议”通知，被上诉人收到该通知后并没有对通知效力进行诉讼确认，说明被上诉人同意”解除排号款协议”，故应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人侯季宏同意一审法院的判决。经本院审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，二审庭审时，钰鑫公司提供2016年9月18日钰鑫公司向侯季宏发出的”解除排号款协议”通知，内容：侯季宏在2010年12月4日交纳的20万元排号款，双方约定在主体工程建至一层时应交全部首付款，你没有按约定交纳，也没有按现在的市场价付清全部首付款。按约定，本公司收回所售房条件已经成就。解除你以排号款订房的协议。本通知送达即生效，你有异议可依法维权。侯季宏收到钰鑫公司”解除排号款协议”通知后，答复如下：双方签订的协议至今6年之久，期间侯季宏多次找你公司（在主体工程建至一层时起，直至房产部门能够办理备案登记时起）你方一拖再拖，并擅自将原协议中房价上涨，房屋图纸变动，将拆迁安置房单方毁约等原因，后与你方总经理见面几次协商未果。多次找你方交房屋首付款，你方答复房价上涨，你方恶意毁约拒收。不同意你公司的通知意见。经质证，双方当事人对上述证据无异议。本院认为，上诉人钰鑫公司为被上诉人侯季宏出具的收据已经对购买商品房的地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖合同的实质要件，一审法院认定双方间形成商品房买卖合同关系，双方的房屋买卖合同合法有效正确。根据2014年6月20日钰鑫公司发布的告知及承诺书”凡是在本公司预订钰鑫国际商住综合楼商品房的购房人所交纳的内部排号款收据及签订的更正、单元房号调整的登报通知、单元房号调整情况说明上所约定的预定房单元房号、单价、面积、付款方式等内容，据以预定商品房的平面户型图纸等本公司均无条件同意并认定有效，并无条件全面承接兑现等事宜”，证明钰鑫公司对购房人交纳的排号款收据约定内容的再确认，其应按承诺履行合同义务。钰鑫公司上诉称侯季宏交纳的20万元只是购买房屋的排号款，双方不构成商品房买卖合同关系，因侯季宏未履行首付款交款义务，侯季宏收到钰鑫公司为其送达的解除排号款协议通知，其未在法定期限内对排号款协议法定确认，现双方的协议已经解除，根据双方签订的协议，并未约定付清首付款数额，且该楼一层建完时钰鑫公司作为出售方亦未通知侯季宏交款，同时，亦无证据证明侯季宏拒绝交纳首付款、拒绝履行合同，即双方对首付款数额、交款时间约定不明，故钰鑫公司以侯季宏未付首付款请求与侯季宏解除合同，不符合双方约定和合同法九十六条合同解除条件，故钰鑫公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人兴安盟钰鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 云 峰审判员 吕中权审判员 苗世英二〇一七年六月一日书记员 张善语 关注公众号“”