（2015）埇民一初第6471号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-12-15
案件名称
陈敏怀与宿州市天工房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宿州市埇桥区人民法院
所属地区
宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈敏怀,宿州市天工房地产开发有限公司,宫长军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）埇民一初第6471号原告：陈敏怀，女，1956年12月25日出生，汉族，住宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：高飞，宿州市埇桥区司法局埇桥区法律服务所法律工作者。被告：宿州市天工房地产开发有限公司，住所地宿州市经济开发区金海大道西侧。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆文，安徽大泽律师事务所律师。第三人：宫长军，男，1975年3月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告陈敏怀与被告宿州市天工房地产开发有限公司、第三人宫长军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告申请对2011年7月21日《房屋买卖附购回条件协议书》中“宿州市天工房地产开发有限公司”的签章的真实性进行鉴定，本院委托鉴定机构进行评估鉴定。审理中，案外人宫长军申请作为第三人参加本案诉讼；2017年1月10日，本院经审查追加宫长军为第三人。原告陈敏怀的委托诉讼代理人高飞，被告宿州市天工房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙元凯、赵庆文到庭参加诉讼。第三人宫长军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈敏怀向本院提出诉讼请求：1.判决解除合同，由被告承担违约责任，退还原告购房款30万元，并按合同约定支付违约金15万元；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年7月21日，原告与被告达成《房屋买卖附购回条件协议书》。协议约定：被告将坐落于宿州市工人路以西，东北大街以北的明珠花园1#楼102房屋出售给原告。房屋面积59㎡，售价5085元∕㎡。原告一次性支付30万元作为购房定金。在2012年1月21日前三日内，被告有权撤销订房确认单，并退还原告30万元及相应利息。在2012年1月21日之前，被告如不全部退还房款，则确认被告放弃回购权，订房确认单仍然生效。同时，被告立即无条件与原告签订正式商品房买卖合同，并协助原告办理商品房购销合同登记备案表上报市房管局。为保证合同的履行，合同第五项明确约定，被告逾期不退还原告房款，又不和原告签订商品房买卖合同、不协助原告办理商品房购销合同登记备案表，应双倍返还房款给原告。原被告将《房屋买卖附购回条件协议书》在宿州市拂晓公证处进行了公证。由该公证处作出了（2011）皖宿拂公证字第6503号公证书。协议书签订后，原告将购房款30万元支付给被告，被告出具收据一份。时至2012年1月21日，被告未有提出撤销订房确认，亦未有退回原告购房款30万元。原告要求被告按照合同约定履行相关义务，但被告拒绝履行。为维护原告的合同权利，现诉至法院。宿州市天工房地产开发有限公司辩称，驳回原告诉讼请求。原告主张的房屋买卖协议是伪造被告印章签订的，被告没有收到过原告购房定金。本案是民间借贷，而非房屋买卖。被告愿意继续履行合同，将涉案房屋交付原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告提供的公证书、收据、订房确认单来源合法，反映内容与争议事实有联系，对上述证据的真实性本院予以确认。原告提供的证人证言无法达到其举证目的，本院不予确认。（二）被告提供的鉴定意见书，来源合法，反映内容与争议事实有联系，对上述证据的真实性本院予以确认。被告提供的记账流水五张、银行转账凭证两张及证明一张、宿州市明珠花园开发协议书，无法达到其举证目的，本院不予确认。（三）本院调取的公证处（2011）皖宿拂公证字第6503号公证书公证资料11页，来源合法，反映内容与争议事实有联系，对上述证据的真实性本院予以确认。经审理查明，本院认定事实如下：2011年7月21日，原告与被告签订《房屋买卖附购回条件协议书》（该《房屋买卖附购回条件协议书》于该日在宿州市拂晓公证处办理公证）。该合同约定，本协议公证生效后当天，原告一次性付给被告总房款30万元，作为购房定金。在2012年1月21日前三天内被告有权撤销订房确认单，该房屋可另行出售给他人，原告不得有异议。但必须于撤销订房确认单的同时被告退还给原告全部购房款30万元并付清全部房款利息，本协议即告终止。在2012年1月21日之前，被告如不全部退还房款给原告，则确认为被告放弃回购权，订房确认单仍然生效。同时被告立即无条件的和原告签订商品房买卖合同，并协助原告办理“宿州市商品房购销合同登记备案表上报市房管局。被告逾期不退还原告全部房款，又不和原告签订商品房买卖合同，不协助原告办理宿州市商品房购销合同登记备案表，应双倍返还购房款给原告。本协议生效后，原被告双方如有一方违约，违约方应按总房款的20%承担违约金，违约金0%付给对方，40%付给中介服务机构。本协议经原被告签字并公证后立即生效。同日，被告给原告出具收据一张（该收据载明陈敏怀交付明珠花园102房款现金30万元）及订房确认单一份（该订房确认单载明订房人陈敏怀，1#楼，102室，总价30万元）。2012年1月21日，被告未提出撤销订房确认，亦未退回原告购房款30万元。至今，被告未与原告签订商品房买卖合同、协助原告办理“宿州市商品房购销合同登记备案表上报市房管局，也未将涉案房屋交付原告。另查明，2011年7月21日，原告与被告签订《房屋买卖附购回条件协议书》（该《房屋买卖附购回条件协议书》中加盖的“宿州市天工房地产开发有限公司”印文与被告提供的样本一中时间为2011年4月26日《民事答辩状》中原件一份第2页盖有“宿州市天工房地产开发有限公司”印文为同一枚印章盖印形成。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案争议焦点有:一、双方当事人之间法律关系的性质民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中的民事主体之间的权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系的转换过程。而基于各自诉讼权益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应当能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解除确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生拘束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。本案中，原告提供了原被告签订的《房屋买卖附购回条件协议书》、《公证书》及被告出具的收据一张（该收据载明陈敏怀交付明珠花园102房款现金30万元），原告已经完成了双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。被告主张双方之间为民间借贷法律关系，但提供的证据为不足以使法院确信该待证事实具有高度可能性。在实际履行中，虽然某些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据原被告之间存在民间借贷法律关系，且被告提供的证据不足以证明原被告之间存在民间借贷法律关系，被告辩称原被告之间为民间借贷法律关系，本院难以采信。第三人宫长军以其挂靠被告单位开发涉案工程，与原告陈敏怀之间系民间借贷为由申请参加本案诉讼，本院经审查追加其为本案第三人；但经本院合法传票传唤其未到庭参加诉讼，也未提供证据证明其与原告之间是民间借贷法律关系，故第三人宫长军的诉讼理由，本院不予采信。二、被告是否承担违约责任本案中，2012年1月21日，被告未撤销订房确认，也未退还原告全部购房款。2012年1月21日后，经原告多次催促，被告仍未履行相应义务。原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告已经向被告支付30万元的购房款，合同解除后，被告应返还30万元的购房款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因原被告签订的《房屋买卖附购回条件协议书》中约定被告逾期不退还原告全部房款，又不和原告签订商品房买卖合同，不协助原告办理宿州市商品房购销合同登记备案表，应双倍返还购房款给原告。原告主张被告应支付违约金15万元未超过当事人的约定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈敏怀与被告宿州市天工房地产开发有限公司于2011年7月21日签订的《房屋买卖附购回条件协议书》；二、被告宿州市天工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈敏怀购房款30万元；三、被告宿州市天工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈敏怀违约金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，保全费1520元，合计9570元；由被告宿州市天工房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 谷春燕人民陪审员 韩效胜人民陪审员 马兆飞二〇一七年六月一日书 记 员 陈春丽 更多数据：