（2017）豫01民终6513号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-10-16

案件名称

周进钱、郭蘇真房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周进钱,郭蘇真

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6513号上诉人（原审被告）：周进钱，男，1989年12月22日出生，汉族，户籍地：河南省沈丘县，现住惠济区。委托诉讼代理人：赵坤，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭蘇真，女，1987年2月1日出生，汉族，户籍地：河南省临颍县，现住金水区。委托诉讼代理人：冯少娜，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。上诉人周进钱因与被上诉人郭蘇真房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周进钱的委托诉讼代理人赵坤，被上诉人郭蘇真的委托诉讼代理人黄澍滨于2017年5月9日到庭接受了询问。本案现已审理终结。周进钱上诉请求：撤销原判，改判驳回郭蘇真的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院在以下问题上认定事实不清：1、涉案合同的履行顺序及流程；2、郭蘇真贷款审批是否通过，审批数额多少；3、郭蘇真是否支付除定金与贷款外的首付款？郭蘇真为何不按合同约定支付除定金与贷款外的首付款？根据合同第四条第二款第二项的约定，郭蘇真应于贷款审批通过后且周进钱预约解押当日向周进钱支付除定金与贷款外的首付款。但周进钱至今未收到郭蘇真支付的除定金与贷款外的首付款，正是因为郭蘇真迟迟未向周进钱支付除定金与贷款外的首付款，导致合同无法继续往下履行，郭蘇真的行为已经构成了根本违约，依法应当由郭蘇真来承担违约责任。二、周进钱认为一审判决周进钱承担违约责任证据不足。首先，1、周进钱签订合同后一直愿意且积极配合郭蘇真办理相关手续，从未拖延；2、合同约定双方共同解押，但从未约定双方各自出资多少共同解押，在查明涉案房屋实际抵押金额为38万元后，周进钱也一直同意共同解押，并且与郭蘇真进行了多次协商，但就如何解押未达成一致意见；3、实际抵押金额38万元比合同约定数额高，并不是周进钱的主观故意，中介方在这个数额查明上也负有不可推卸的责任，因此中介方作为过错方，提供的证人证言更不具有客观真实性，更不能采信。4、录音证据也未在法庭播放，查看郭蘇真整理的录音文字内容，更是断章截取，不具有完整性，不符合证据规则关于证据举证的相关规定。其次，周进钱认为郭蘇真一审提交的证据均不能证明周进钱违约，根据合同第四条第二款第二项的约定，郭蘇真应于贷款审批通过后且周进钱预约解押当日向周进钱支付除定金与贷款外的首付款。因此，只有郭蘇真履行了支付除定金与贷款外的首付款的合同义务后，才存在进行解押等后续义务。因此，周进钱认为是郭蘇真违约的行为才导致了涉案合同无法继续履行，应当由郭蘇真承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误，请求依法裁决。郭蘇真答辩称：首先，周进钱虚构涉案房屋的抵押金额，造成双方无法正常履行合同，已构成事实违约。其次，关于共同解押，周进钱不同意平均承担，也不同意按照郭蘇真提出的各种解决方案，导致合同无法履行，属于不积极的履行合同义务。另外，首付款是充当解押款的，并非另行支付，故郭蘇真不存在拒绝支付首付款的行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人周进钱的上诉请求。郭蘇真向一审法院起诉请求：1、判令周进钱向郭蘇真双倍返还订金7万元；2、判令周进钱支付郭蘇真违约金35900元；3、判令周进钱承担郭蘇真已支付的居间服务费7180元、过户费2000元，银行按揭贷款费用4199元。一审法院认定事实：2016年8月20日，郭蘇真（乙方）与周进钱（甲方）签订了房屋买卖合同一份，约定周进钱将其拥有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元13层1333号的房屋出售给郭蘇真，面积61.54平方米，房款718000元。合同确认该房屋抵押权人为工商银行，抵押金额26万元；付款方式为按揭贷款，郭蘇真、周进钱应于签订合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；关于首付款部分约定，乙方应于贷款审批后且甲方预约解押当日向甲方支付除定金与贷款外的首付款，交付首付款时甲乙双方自愿选择资金监管；双方约定在合同签订后10个工作日内由甲方预约解押，在银行允许解押5个工作日内由甲乙共同出资解押；甲乙双方协商签订合同当日，乙方支付甲方定金叁万伍仟元（其中5000元交中介保管，30000元交付周进钱），该款直接冲抵首付款。当日，郭蘇真、周进钱及居间方郑州房朝房地产经纪有限公司又签订居间服务合同一份，约定居间服务费为7180元，过户费2000元，并约定了违约责任。另查明，庭审中，周进钱认可合同约定涉案房屋抵押金额为26万元，后经查询实际金额为38万元，周进钱只同意出13万元解押款，经中介方联系以周进钱名义使用第三方垫资款解押，郭蘇真承担相应利息，周进钱不同意。一审法院认为，涉案房屋买卖合同及居间服务合同均系合同当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，郭蘇真、周进钱均应如约积极履行各自义务。根据本案证据和当事人陈述，涉案房屋买卖合同未能履行的主要原因在于周进钱未履行与郭蘇真共同对房屋抵押贷款的解押义务，故郭蘇真要求周进钱双倍返还定金、赔偿相关费用的诉请，该院予以支持。其中居间方保管的5000元定金由其直接返还为便，2000元过户费因郭蘇真、周进钱合同不再履行，没有过户，居间方应予退还。对郭蘇真要求周进钱支付违约金35900元的诉请，按照合同法的规定，定金责任与违约金责任不能并存，故该院不予支持。关于周进钱辩称，周进钱不存在违约行为，郭蘇真未按约定支付周进钱首付款，该院认为，合同签订后周进钱经查询房屋抵押金额为38万元，比合同确认的数额高，该事实系因周进钱引起，即使按照合同约定的共同承担解押义务，周进钱也应出资19万元用于解除房屋抵押，而事实上周进钱仅同意出资13万元；在中介方联系其他方案的情况下周进钱仍然不愿意配合，该行为属于不积极履行合同义务的行为。关于周进钱所称首付款问题，该院认为，从合同约定条款来看，交付首付款时双方自愿选择资金监管，并非直接交付；从二手房屋买卖合同履行情况及本案居间方证言看，首付款系冲抵部分解押款，故周进钱该辩称无事实和法律依据，该院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十六条之规定，该院判决：一、周进钱于判决生效之日起七日内向郭蘇真双倍返还定金65000元，并支付居间服务费7180元、银行按揭贷款费用4199元，以上合计76379元；二、驳回郭蘇真的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2686元，减半收取1343元，郭蘇真负担483元，周进钱负担860元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案房屋买卖合同及居间服务合同真实、合法、有效，合同未能如约履行的原因是双方对房屋抵押金的约定低于实际金额。涉案房屋抵押金额为38万元，比合同确认的数额高12万元，而周进钱是卖方，是房屋所有权人，所以，就合同约定的房屋抵押金额（过低）的过错或者责任来说，应该归结于周进钱，因为作为买方的郭蘇真并不清楚房屋抵押金的具体数额。在交易问题出现后，又由于周进钱仅同意出资13万元，不愿意按照约定出资一半（19万元）用于解除房屋抵押，并且，在中介方联系其他方案的情况下，周进钱仍然不愿意配合解除抵押，最终到导致郭蘇真买房的合同目的不能实现。综上，因周进钱不积极履行合同义务而导致本案之讼争，周进钱的行为已经构成违约，应当承担违约责任。周进钱的上诉理由证据不足，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2686元，由上诉人周进钱负担。本判决为终审判决。审判长　童　铸审判员　刘俊斌审判员　顾立江二〇一七年六月一日书记员　王天峰关注公众号“”