（2017）粤01民终4217号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州市宝城汽车出租有限公司与李基房屋租赁合同纠纷2017民终4217二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市宝城汽车出租有限公司,李基
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4217号上诉人(原审原告)：广州市宝城汽车出租有限公司，住所地：广州市荔湾区，统一社会信用代码914401017219731798。法定代表人：陈洁萍，董事长。委托代理人：陈凝、程滨涛，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李基，住广州市荔湾区。上诉人广州市宝城汽车出租有限公司（以下简称宝城公司）因与被上诉人李基房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.李基向宝城公司交付2015年10月至2016年10月拖欠的房屋租金15570元（参照2015年广州市荔湾区房屋租金参考价花地街居住用房楼梯房租金标准，以每月30元/平方米、面积43.25平方米计算，每月租金为30×43.25=1297.5元）；3.李基从2016年10月起应当按照当年度广州市房屋租金参考价（参照荔湾区花地街居住用房楼梯房租金标准）向某城公司支付租金；4.李基与宝城公司重新签订涉案房屋租赁合同；5.李基承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）涉案房屋是私房，不是公房，李基不是宝城公司的员工，宝城公司出租涉案房屋不存在职工福利性质。1、涉案房屋是宝城公司单独所有，属于私房。一审判决涉案房屋的月租金标准由宝城公司及李基共同申请房管部门参照公房租金标准评定，没有法律依据。2、李基原是广州建设机械厂的职工，租住涉案房屋，其缴纳的租金数额是有一定的职工福利性质，但该职工福利是由广州建设机械厂及其关联企业广州市洗涤机械实业公司给与，而不是宝城公司给与。宝城公司通过合法的途径以当时评估价格竞买涉案房屋，并签订《房地产拍卖转让补充协议》，同意李基等原职工继续租住，但租金应按政府部门有关规定收取，而不是按原来租金的标准收取。因此，宝城公司有权每年对租金标准进行调整。2008年，宝城公司就提高租金一事与李基协商不成，后诉至法院，但仍不能彻底解决。现宝城公司要求租金参照广州市荔湾区花地街居住用房楼梯楼标准收取，李基却提出按原来租金标准。那么，二审法院应依职权追加广州建设机械厂及广州市洗涤机械实业公司作为第三人，参加诉讼，明确该两主体就租金增加部分以现金形式补贴宝城公司。3、宝城公司在一审要求参照政府部门制定的私房标准收取涉案房屋的租金，合情、合理、合法，一审未采纳宝城公司的诉请不当。（二）即使二审法院不支持租金参照广州市荔湾区花地街居住用房楼梯楼标准，也应该支持租金参照广州市荔湾区花地街居住用房集体住宅标准。涉案房屋在不动产权证上列明使用性质为车间、办公室，不是住宅。现李基与其他广州建设机械厂的原职工租住，可视为集体住宅，租金应参照2015���度广州市荔湾区花地街居住用房集体住宅标准。具体计算为：13元/月*平方米×43.25平方米=562.25元/月。（三）房屋管理部门没有租金评定管理职能，一审判决第一项关于“共同申请房管部门参照同期公房住宅租金标准评定”的内容没有法律依据，无法执行。李基二审答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宝城公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李基交付2015年10月至2016年10月拖欠的房屋租金20023.2元；2.李基每月应当按当年度广州市房屋租金参考价向宝城公司支付月租金（参照荔湾区花地街居住用房楼梯房租金标准）；3.李基与宝城公司重新订立涉案房屋的租赁合同；4.本案诉讼费由李基承担。一审法院查明事实：广州市芳村新隆沙西1号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38幢（总建筑面积5945.29平方米）原是广州建设机器厂（后被广州市洗涤机械厂合并）的房产。李基是广州建设机器厂的退休职工，广州建设机器厂将广州市芳村新隆沙西1号之七房作职工宿舍安排李基入住。2003年6月12日李基（乙方）与广州市洗涤机械实业公司（甲方）签订《广州市房地产(住宅)租赁契约》约定：甲方安排芳村新隆沙西街x号平房之x（使用面积55.625平方米）的房屋给乙方居住；房屋月租金为105.2元，租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约。合同签订后，李基依约按合同向广州市洗涤机械实业公司交纳租金。2005年3月31日宝城公司通过拍卖取得广州市芳村新隆沙西1号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38幢房屋。宝城公司竟买的房屋不包括李基承租新隆某x号平房之x���屋的厨房（面积12.375平方米），并于2005年9月21日取得房屋产权证。李基支付月租金81.74元给宝城公司至2009年12月止,后宝城公司要求李基按政府租金指导价相关规定支付租金双方因此产生争议，宝城公司遂向广州市荔湾区人民法院提起诉讼。2008年，广州市荔湾区人民法院受理宝城公司诉李基房屋租赁合同纠纷一案。宝城公司在该案中请求：1、解除李基与广州市洗涤机械实业公司签订的《房地产租赁契约》；2、李基（含同住人员）立即将广州市芳村新隆沙西x1号平房之x房腾空交还给宝城公司。该院经审理作出（2008）荔法民三初字第1075号民事判决书，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起，解除广州市洗涤机械实业公司与李基于2003年6月12日签订涉及广州市宝城汽车出租有限公司房屋产权面积部分（除厨房面积）的《广州市房地产（住宅）租赁契约》��二、广州市宝城汽车出租有限公司自判决发生法律效力之日起将广州市芳村新隆沙西x号平房之x房（不含厨房）给李基暂住2年。三、李基自判决发生法律效力之日起暂住广州市宝城汽车出租有限公司的广州市芳村新隆沙西x号平房之x房（不含厨房）期间，由广州市宝城汽车出租有限公司向房管部门申请按公房住宅租金标准评定房屋使用金，李基按评定的标准每月交纳房屋使用金给广州市宝城汽车出租有限公司等。李基不服该判决，提出上诉。经广州市中级人民法院审理作出（2008）穗中法民五终字第3452号民事判决书，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2008）荔法民三初字第1075号民事判决；二、驳回广州市宝城汽车出租有限公司的诉讼请求。一审法院认为：李基与广州市洗涤机械实业公司签订的《广州房地产（住宅）租赁契约》未订明租期，宝城���司竞得涉案房屋之后也按原租金标准继续向李基收租，此说明宝城公司愿意继续承受上述契约中出租方的法律关系；李基原工作单位广州市建设机器厂、广州市洗涤机械实业公司与宝城公司签订的《房地产拍卖转让补充协议》约定拍卖是带租约转让，并明确拍卖物内现有40户职工合法租住，房产转让后应继续维持租赁，是本次拍卖的前提条件。该协议订明宝城公司竞得涉案房屋之后承诺继续维持广州市洗涤机械实业公司与李基的租赁关系，须承担让李基继续使用房屋的义务。由于上述约定已经确定宝城公司与李基的租赁关系，且宝城公司、李基双方对重新签订租赁合同的内容约定无法达成一致意见，现双方不具备签约条件。宝城公司要求与李基重新签订涉案房屋租赁合同的诉讼请求，对此不予处理。对于宝城公司要求李基按当年度广州市房屋租金参考价支付租金的问题。李基是基于其是广州建设机器厂职工的身份入住涉案房屋，李基所缴纳的租金数额是有一定的职工福利性质。宝城公司所要求的广州市房屋租金参考价的租金标准明显高于李基所缴纳租金标准，对此不予采纳。涉案房屋的月租金标准应由宝城公司、李基共同申请房管部门参照公房租金标准评定，李基按评定的公房租金标准支付2015年10月至本判决发生法律效力之日止的租金给宝城公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、被告李基向原告广州市宝城汽车出租有限公司支付自2015年10月至本判决发生法律效力之日的租金（租金由原、被告双方在判决生效之日起七日内共同申请房管部门参照同期公房住宅租金标准评定，在收到评估结论后��日内，被告按照评估结果向原告支付）。二、驳回原告广州市宝城汽车出租有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告广州市宝城汽车出租有限公司负担100元，被告李基负担50元。经查，宝城公司、李基对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。二审另查明，根据上述（2008）穗中法民五终字第3452号民事判决书查明的事实，广州市洗涤机械实业公司、广州建设机器厂（共同作为甲方）与宝城公司、案外人广州安迅经济发展有限公司（共同作为乙方）于2005年3月31日签订《房地产拍卖转让补充协议》，约定：广东物资拍卖行有限公司、广州穗和拍卖行有限公司于2005年3月31日联合主持拍卖��位于芳村新隆沙西1号的甲方物业，由乙方竞得；本拍卖标的物是带租约转让；拍卖标的物场地内现有40户原职工合法租住，转让后应继续维持租赁关系，此是本次拍卖的前提条件，乙方承诺遵守并承诺这些职工宿舍的租金、水电费按政府部门有关文件规定执行。二审中，宝城公司向本院提交证据材料如下:1、“关于如何确定私房租金标准的函”，2、信访收件回执，证据1、2拟共同证明2017年3月20，宝城公司正式去函广州市住房和城乡建设委员会咨询关于私房租金标准评定事宜。房管部门口头答复，房屋管理部门已经没有住宅租金评定职能，一审法院判决“申请房管部门进行租金评定”无法执行。房管部门提出直接参考当年度《广州市房屋租金参考价》，双方协商议定。3、信访事项转送告知书，拟证明2017年3月29日，广州市住房和城乡建设委员会书面回复，��将信访事项移交广州市房地产租赁管理所办理。根据《信访条例》规定，相关部门将在60日内书面答复。4、《2015广州市荔湾区房屋租金参考价》，拟证明根据2015年《广州市房屋租金参考价》，涉案房屋参照荔湾区花地街其他区域居住用房楼梯房租金标准为30元每平方米。对此，李基质证意见如下：对宝城公司提交的该4份证据材料的真实性、合法性、关联性均不予确认。二审庭询后，宝城公司于2017年5月19日向本院提交广州市房地产租赁管理所2017年5月11日出具的“信访复函”，拟证明住建委（包括下属单位房地产租赁管理所）作为房屋租赁行政管理机构，不具有房屋租金评估资质。对于司法机关及群众提出的进行私房租金评定的要求，均以“鉴于参照同时期同地段的房屋租金参考价确定”予以回复。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对宝城公司的上诉意见，本院认定如下：李基原工作单位广州市建设机器厂、广州市洗涤机械实业公司与宝城公司签订的《房地产拍卖转让补充协议》，约定该次拍卖是带租约转让，并明确拍卖物内现有40户职工合法租住，房产转让后应继续维持租赁关系，是该次拍卖的前提条件。故宝城公司竞得涉案房屋后，李基与广州市洗涤机械实业公司签订的《广州房地产（住宅）租赁契约》中广州市洗涤机械实业公司的权利义务应由宝城公司承继。李基与广州市洗涤机械实业公司签订的《广州房地产（住宅）租赁契约》未订明租期，宝城公司竞得涉案房屋后，按原租金标准继续向李基收取租金，表明宝城公司已承继上述《广州房地产（住宅）租赁契约》中出租方的权利义务并实际履行该《广州房地产（住宅）租赁契约》。上述《房地产拍卖转让补充协议》约定及宝城公司、李基对《广州房地产（住宅）租赁契约》的履行行为，已经确定宝城公司与李基的租赁关系，现宝城公司、李基双方对重新签订租赁合同无法达成一致意见，不具备签约条件，宝城公司上诉请求“重新签订租赁合同”，理据不足，本院不予采纳。一审法院对宝城公司要求与李基重新签订涉案房屋租赁合同的诉讼请求，不予处理，并无不当。如上所述，宝城公司应承继上述《广州房地产（住宅）租赁契约》中出租方的权利义务，并已实际履行该《广州房地产（住宅）租赁契约》，按原租金标准向李基收取涉案房屋租金。李基是基于广州建设机器厂职工身份入住涉案房屋，其租金标准具有一定的职工福利性质。宝城公司请求按广州市房屋租金参考价标准收取租金，明显高于李基所缴纳的租金标准，一审法院对其该项请求不予采纳，判定李基参照公房住宅租金标准向某城公司支付涉案房屋租金，并无不当。宝城公司上诉坚持要求李基按“2015年广州市荔湾区房屋租金参考价”、“当年度广州市房屋租金参考价”标准支付租金，理据不足，本院不予采纳。但涉案房屋的月租金标准应由宝城公司、李基共同委托有资质的评估机构评定，一审判决双方共同向房管部门申请评定欠妥，本院对此予以纠正，相应变更原判。上述宝城公司二审中提交的关于“如何确定私房租金标准”的证据材料，与本案不具有关联性，本院不予采纳。至于宝城公司上诉提出“明确广州建设机械厂及广州市洗涤机械实业公司就租金增加部分补贴宝城公司”一节，与本案不属��一法律关系，可另循合法途径解决，本院本案不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯其确定的“月租金标准的评定机构”有误，本院对此予以纠正；一审其余处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6976号民事判决第二项及案件受理费负担的决定；二、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6976号民事判决第一项为：李基向广州市宝城汽车出租有限公司支付自2015年10月至本判决发生法律效力之日的租金（月租金标准，由李基、广州市宝城汽车出租有限公司双方在本判决生效之日起七日内共同委托有资质的评估机构参照同期公房住宅租金标准评定，在收到评估结论后十日内，李基按照评估结果向广州市宝城汽车出租有限公司支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费300元，由上诉人广州市宝城汽车出租有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一七年六月一日书记员 杨仁义