（2017）粤14民终553号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-08-04
案件名称
梅州市彩芳电子有限公司、梅州城西职业技术学校租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅州市彩芳电子有限公司,梅州城西职业技术学校
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤14民终553号上诉人（原审被告）：梅州市彩芳电子有限公司。法定代表人：李伟青，该公司总经理。委托诉讼代理人：余斯斯，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小芬，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：梅州城西职业技术学校。法定代表人：李达中，该学校校长。委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑宏，广东客中梅律师事务所实习律师。上诉人梅州市彩芳电子有限公司（下称“彩芳公司”）因与被上诉人梅州城西职业技术学校（下称“城西职校”）租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彩芳公司的委托诉讼代理人余斯斯、张小芬，被上诉人城西职校的委托诉讼代理人杨春燕、李剑宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩芳公司上诉请求：撤销梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初44号民事判决第二项之后半部分“2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止的租金按每月3500元另计”，并依法改判为“2017年1月6日起至本判决生效时止的租金按每月3500元另计”。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间有关《校企合作合同》项下之租赁关系是人民法院依审判职能而作出解除的，不是合同当事人之间协商解除的，上述《校企合作合同》也只有在梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初44号民事判决生效后才得以解除。合同解除后，合同当事人除有关合同争议的解除可依合同争议解除条款进行争议处理外，其他合同条款将不再具有法律约束力，因此，上诉人应付的租金也只能是自2017年1月6日起至《校企合作合同》解除时止的租金，原审判决第二项要求上诉人负担自《校企合作合同》解除时起至腾退、交回承租标的物时止的租金，实在是于法无据。二、如果原审判决生效，上诉人又不予腾退、交回《校企合作合同》项下的租赁物，被上诉人并无权向上诉人主张租金损失（理由是双方无合法的租赁合同关系），其仅有权向人民法院申请强制执行，至于上诉人在如此情形下该负何法律责任，当然就不是原审判决所应当涉及的范畴了。因此，原审判决第二项之“2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止的租金按每月3500元另计”实为超载职权的无效判决。三、退一步讲，即使一审判决第二判项成立，结合已经生效的（2010）梅区民三初第135号《民事判决书》判项中载明的内容，被上诉人尚欠上诉人损失赔偿款20万元，抵对一审判决中上诉人应付的租金及违约金后，被上诉人仍需向上诉人支付剩余欠款达11多万元。由此，上诉人认为无论是从事实角度，还是从维护生效法律文书权威角度出发，上诉人都无需向被上诉人支付任何款项，相反，被上诉人应及时赔偿上诉人的巨额损失，将剩余应付款向上诉人付清。四、本案是在被上诉人一直拖延拒付依生效法律文书应当向上诉人支付巨额赔偿金的前提下，恶意提起的诉讼，实属无理取闹、浪费司法资源，因此，上诉人认为本案所有的诉讼费也应由被上诉人自行承担。综上，请求二审法院公正审理，依法撤销原审判决第二项之“2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止的租金按每月3500元另计”部分，并依法改判。城西职校辩称，一审判决“2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止的租金按每月3500元另计”，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，符合法定程序，应予维持。城西职校向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2007年11月28日签订的二份《校企合作合同》，以及2005年9月30日《合作办厂合同》遗留的不定期租赁关系；2、判令被告腾退、交回该合同项下承租的勤工楼第二、三层和勤工楼后面简易场地合计约1100㎡及2005年9月30日《合作办厂合同》到期后仍使用的勤工楼底层厂房、宿舍部分；3、判令被告支付拖欠的租金160500元及逾期交租违约金75880元（计至2017年1月5日，以后另计至承租标的物交回时止）；4、判令被告返还原告垫付的水电费5435.85元（计至2016年11月，以后按实际支出另计）；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年9月30日原、被告签订名为合作办厂、实为租赁的《合作办厂合同》，将原告的勤工楼底层厂房350㎡、宿舍4间70㎡，合计约420㎡及厂房侧门卫室、厨房出租给被告使用。该合同约定合作期限3年（2005年9月30日至2008年9月30日），被告每月上交原告勤工款1000元，每季度第一个月的前5日交清本季款额，先交款后使用；合同期间，如有一方违约，需赔偿对方所造成的经济损失，被告如不依期上交原告勤工款，原告有权停水停电，甚至终止合同。2007年11月28日，原、被告双方又签订了期限5年的《校企合作合同》，将原告的勤工楼二、三层和后面的简易场地合计约1100㎡出租给被告，被告每月上交原告租金3500元，寒假（2月份）、暑假（7月份）各免交一个月租金，全年合计35000元，交款时间从2008年4月份开始，交款方法为每月5日前交清本月租金，先交款后使用；合同期间，双方需遵守合同，如有一方违约，需赔偿对方所造成的经济损失，被告如不依期上交原告勤工款，每逾期一天，被告应付违约金100元，逾期超过15天，原告有权停水停电，甚至终止合同等。同日，原、被告还签订了期限为10年的《校企合作合同》，合同内容与上述期限5年的《校企合作合同》相同。2009年6月24日，原告因被告从2008年4月开始不交租金构成违约为由将被告诉至法院，一审法院于2010年7月19日作出（2010）梅区民三初第135号民事判决，认定原、被告签订的《合作办厂合同》及两份《校企合作合同》，名为合作办厂，实为租赁关系的合同合法有效。该判决内容为：一、驳回原告城西职校解除二份《校企合作合同》的诉讼请求。原、被告应继续履行租赁期限10年的《校企合作合同》。原告应在判决生效之日起10日内，恢复勤工楼围墙和大门原状。二、被告彩芳公司应在判决生效之日起10日内，支付租金80500元（每月3500元，计算至2010年6月）给原告城西职校。三、解除双方签订的《合作办厂合同》。被告彩芳公司应在判决生效之日起10日内，交回勤工楼底层厂房、宿舍的仍使用部分给原告城西职校，并支付租金13500元（每月500元，计算至2010年6月）给原告城西职校。四、原告城西职校应在判决生效之日起10日内，赔偿损失20万元给被告彩芳公司。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告其他反诉请求。对于该判决的履行情况，至本案庭审时，判项一已履行，判项二、四未履行，判项三被告只交回了部分仍使用的勤工楼底层厂房、宿舍，并未履行支付租金13500元的判决。原、被告双方均未就上述已生效判决申请法院强制执行。原告于2016年12月20日发出《关于梅州市彩芳电子有限公司租赁梅州城西职业技术学校勤工楼及后面简易场地合同期满的通知》，并于当天在被告经营场地进行了张贴，该通知的具体内容为:“梅州市彩芳电子有限公司：贵公司于2005年9月30日与梅州城西职业技术学校签订的《合作办厂合同》，合同期间使用的勤工楼一楼约420平方米，于2008年9月30日到期，还有部分厂房、宿舍未归还。贵公司于2007年11月28日与梅州城西职业技术学校签订的《校企合作合同》，合同期间使用的勤工楼二、三楼及后面简易场地于2016年11月28日到期，合同期已过未归还。请贵公司于2016年12月30日前派人到我校结算相关费用，并交回所有合同期间使用的房产和场地。梅州城西职业技术学校2016年12月20日”。一审法院认为，对于原告诉请要求判令解除原、被告于2007年11月28日签订的二份《校企合作合同》以及2005年9月30日《合作办厂合同》遗留的不定期租赁关系，并腾退、交回该合同项下的勤工楼第二、三层和勤工楼后面简易场地合计约1100㎡及2005年9月30日《合作办厂合同》到期后仍使用的勤工楼底层厂房、宿舍部分。经查，（2010）梅区民三初第135号民事判决已认定2007年11月28日签订的两份《校企合作合同》除租赁期限不同外，其余条款完全相同，应视为租赁期限长的合同是对租赁期限短的合同的补充，即以执行10年为租赁期限的《校企合作合同》为准。该合同第十四条约定：“……乙方如不按本合同规定依期上交甲方勤工款，每逾期一天，乙方应付违约金壹佰元，逾期超过15天，甲方有权停水、停电，甚至终止合同，押金不予退回。”（2010）梅区民三初第135号民事判决生效后，被告没有履行支付租金80500元（每月3500元，计算至2010年6月）给原告的判决，也没有继续支付2010年6月以后的租金，根据合同约定，被告的行为已构成违约。现原告主张解除2007年11月28日签订的二份《校企合作合同》符合违约条款的合同解除事由约定，且原告已于2016年12月20日发出通知，作出了与被告解除合同的表示，故对原告要求解除二份《校企合作合同》并腾退、交回该合同项下的勤工楼第二、三层及勤工楼后面简易场地的诉讼主张，符合法律规定，予以支持。2005年9月30日《合作办厂合同》在（2010）梅区民三初第135号民事判决中已判决解除，并判决被告交回勤工楼底层厂房、宿舍的仍使用部分给原告，根据“一事不再理”的原则，原告在本案中再次要求解除该合同，并腾退、交回该合同到期后仍使用的勤工楼底层厂房、宿舍部分的诉讼主张，属于重复起诉，予以驳回。原告诉请要求被告支付拖欠的租金160500元（该租金是从2013年1月开始计算至2017年1月5日，其中每年的2月份和7月份免租，按《校企合作合同》约定的每月租金3500元，及被告使用的勤工楼底层部分每月租金500元计算）及逾期交租违约金75880元（按被告拖欠租金每月2%进行计算），以后的租金、违约金另计至承租标的全部交回时止。被告提出有关拖欠租金的诉讼时效只有一年，2016年1月4日前的租金请求已超出法定诉讼时效；原告所主张违约金不符合法律规定，最高人民法院有关民间借贷的司法解释不适用本案，约定的违约金不符合法律规定的抗辩意见。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现有证据证明原告于2016年12月20日起向被告发出书面通知，要求被告结算相关费用，并交回所有合同期间使用的房产和场地。该通知具有“当事人一方提出要求”的性质，应认定为诉讼时效中断，诉讼时效期间从2016年12月20日起重新计算。故被告应支付从2015年12月21日起至2017年1月5日拖欠的《校企合作合同》项下的租金36866元[2015年12月21日至2016年12月20日租金35000元+2016年12月21日至2017年1月5日租金1866元（3500元÷30天×16天）]，2017年1月6日以后的租金按合同约定每月3500元另计。对于违约金，双方在《校企合作合同》中约定“每逾期一天，乙方应付违约金壹佰元。”现原告主张按被告拖欠租金的月利率2%计算违约金的计算方式未超出双方约定和法律规定，予以支持。但由于原告诉请的2015年12月21日前的租金超过诉讼时效，丧失胜诉的权利，故对于该部分主债务的附随义务即违约金的主张请求，亦应从2015年12月21日起，以此时开始实际拖欠的租金数额进行计算，计算至2017年1月5日共计5007.3元，2017年1月6日起至交清租金之日止的违约金按实际拖欠租金数额，以每月2%另计。对于《合作办厂合同》项下的被告仍使用部分勤工楼底层厂房、宿舍的租金与违约金，由于（2010）梅区民三初第135号民事判决已判决解除该合同，租金计付至2010年6月，故该标的物的租赁关系至判决生效时起已解除，现原告起诉要求被告支付2013年1月开始的租金与违约金，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第一百条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决：一、解除原、被告双方于2007年11月28日签订的两份《校企合作合同》，被告梅州市彩芳电子有限公司应在本判决生效之日起10日内腾退、交回勤工楼第二、三层及勤工楼后面简易场地给原告梅州城西职业技术学校；二、被告梅州市彩芳电子有限公司应支付从2015年12月21日起至2017年1月5日止拖欠的《校企合作合同》项下的租金36866元给原告梅州城西职业技术学校，2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止的租金按每月3500元另计；三、被告梅州市彩芳电子有限公司应支付从2015年12月21日起至2017年1月5日止的违约金5007.3元给原告梅州城西职业技术学校，2017年1月6日起至付清拖欠租金之日止的违约金按实欠租金数以每月2%另计；四、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费4927.24元，按规定减半收取2463.62元，由原告梅州城西职业技术学校负担2037.62元，被告梅州市彩芳电子有限公司负担426元。二审中，双方当事人未提交新的证据。一审查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议的主要焦点是一审判令上诉人支付从2017年1月6日（被上诉人向一审法院提起诉讼之日）起至租赁标的物交回被上诉人时止按《校企合作合同》约定的每月3500元标准计付租金给被上诉人的依据是否充分。由于双方当事人曾因本案诉争的合同纠纷于2009年6月诉至一审法院，一审法院于2010年7月19日作出（2010）梅区民三初第135号民事判决，认为本案诉争的合同属名为合作办厂，实为租赁，合法有效。判决双方应继续履行租赁期限10年的《校企合作合同》；彩芳公司应支付租金80500元（每月3500元，计算至2010年6月）给城西职校；解除双方签订的《合作办厂合同》；城西职校赔偿损失20万元给彩芳公司等。该判决生效后，除彩芳公司交回部分租赁场地给城西职校外，对其余判决内容双方均没有自动履行，亦未申请法院强制执行。因彩芳公司一直未再支付租金，故合同到期后，城西职校再次向一审法院提起本案诉讼，要求解除与彩芳公司签订的《校企合作合同》和《合作办厂合同》，腾退、交回租赁物，支付拖欠的租金和违约金等。一审法院判决解除双方于2007年11月28日签订的两份《校企合作合同》，腾退、交回租赁物；彩芳公司支付2015年12月21日起至2017年1月5日止的租金36866元及违约金5007.3元给城西职校，2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止的租金按每月3500元另计；驳回城西职校的其余诉讼请求等。彩芳公司对一审判决其支付从2017年1月6日起至腾退、交回承租标的物时止按每月3500元计算的租金不服，以租金的支付依据为双方签订的《校企合作合同》，该合同被一审法院判决解除后，该公司无论是否依照判决规定的时间交还租赁标的物，均不用再支付租金为由，主张一审判决于法无据、超越职权。由于双方签订的《校企合作合同》性质实为租赁合同，根据《合同法》第二百一十二条规定，作为承租人的彩芳公司享有依约使用、收益租赁物的权利，但应负支付约定租金的义务。至于在合同被判令解除后至实际交还租赁物期间是否应支付租金的问题。《合同法》第二百三十五条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人应当返还符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态的租赁物；承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，参照上述法律规定及依据公平原则，在合同被判决解除至实际交还租赁物期间，一审判令承租人按照原合同约定的标准支付租金，于法有据。彩芳公司上诉主张一审判决其支付租金至租赁物交还给出租人时止属于法无据、超越职权的理由，缺乏法律依据，不予采信。综上所述，彩芳公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人梅州市彩芳电子有限公司负担。梅州市彩芳电子有限公司已预交4927.24元，本院退回4237.24元给上诉人梅州市彩芳电子有限公司。本判决为终审判决。审判长 肖庆浪审判员 周展明审判员 曾柳青二〇一七年六月一日书记员 朱 棋 来源：百度“”