（2016）甘1002民初4229号
裁判日期: 2017-05-07
公开日期: 2017-07-14
案件名称
张志建与温刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
庆阳市西峰区人民法院
所属地区
庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志建,温刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条
全文
甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1002民初4229号原告张志建，男，汉族，1978年4月28日出生，庆阳市西峰区后官寨乡人，个体户，住庆阳市西峰区。被告温刚，男，汉族，1989年12月28日出生，甘肃省庆城县赤城乡人，农民，住庆阳市西峰区。委托代理人温庆玲，女，汉族，1963年10月2日出生，庆阳市西峰区人，个体户，住庆阳市西峰区。原告张志建与被告温刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志建，被告温刚的委托代理人温庆玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张志建诉称：原告系位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街D区二层46号商铺的所有权人。2015年10月1日，被告因经营服装生意需要，与原告签订了《圣鼎步行街商铺租赁合同》一份。合同约定，原告将前述商铺出租给被告用于经营服装，该商铺建筑面积为37.693平方米，租赁期限为三年，自2015年10月1日至2018年9月30日，租金为15000元／年，租金按年支付，被告应于当年租赁期限届满前一个月向原告缴清下年度租金。另外，因被告经营服装需要，其在租赁原告商铺的同时将与该商铺相邻的其他三间商铺也一并租赁，并将该四间商铺的隔墙打通进行整合，合同租赁期限届满后，被告应将拆除的隔墙恢复原状。被告在本合同签订时湘原告缴清了第一年的租金，按照合同约定次年租金应于2016年9月1日前一次性付清，而被告却至今未交。现请求被告温刚向原告支付拖欠的2016-2017年度租金共计15000元；被告按照每天40元／平方米的标准向原告支付自2016年9月1日至实际缴清次年度租金期间的违约金；案件受理费由被告承担。被告温刚辩称：原告在诉状中的陈述与客观事实不符，原、被告在合同中的第十条约定了合同的解除条件，如被告与原告有特殊情况需要提前终止合同，须提前两个月书面通知对方。被告在营业后因连年亏损便在第一年租期届满前三个月通知原告要求解除租赁合同，但原告拒不协商，被告只能将房屋腾空并告知原告可以另行租赁，但原告依不闻不问，原告因经营环境恶化，继续履行合同只能造成被告的亏损从而致使合同目的无法实现，原告出于对其自身利益的考量拒绝解除合同的行为已构成违约。故应驳回原告的诉讼请求。被告在合同解除条件成就时依约向原告提前告知解除合同，并作出了腾房与沟通的行为，按原告拒绝解除，其应属违约一方，其应向被告支付相应的违约金，并应依约退还被告缴纳的保证金3750元及装修折价款30000元。经审理查明：原、被告于2015年10月1日签订了《圣鼎步行街商铺租赁合同》一份。该合同约定：“出租方（甲方）：张志建，承租方（乙方）：温刚，第一条：商铺基本情况。甲方同意将坐落在庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内D区二层46号、建筑面积为37.693平方米的商铺及其设施出租给乙方作为商业使用。甲方规定其经营范围为服装。第二条：租赁期限。1.该商铺租赁期为叁年，自本合同签订之日起即从2015年10月1日至2018年9月30日止。租赁期满后，本合同即告终止，甲方有权利收回该商铺，乙方须将商铺无条件退还给甲方。2.租赁期满后，如乙方继续租赁，则须在本合同期满前贰个月内向甲方提出书面申请，甲方在收到乙方申请的贰个月内给乙方明确答复，如甲方仍继续出租该商铺，在同等条件下，乙方享有优先承租权。…第三条：租金标准、保证金及相关费用。…2、该商铺年度租金为：人民币壹万伍仟元整。3、乙方在签署本合同时须向甲方交纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金叁仟柒佰伍拾元整。…第四条：租金支付时间及方式。…3、乙方须于期满前一个月向甲方支付下年度租金。每逾期壹天乙方应按每天40元／平方米的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除。…第七条：商铺的返还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满当日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期壹天乙方应按每天40元／平方米向甲方支付该商铺的占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除。…第十条：其他条款。…3、甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前两个月书面通知对方。待双方同意后，方可办理终止合同手续；若甲方违约，需退还乙方相应期限内的房租和保证金，反之，若乙方违约，甲方有权不退还租金和保证金。…第十四条：补充规定。若到期不续租，将此房屋恢复原貌（因闸门进户门，隔断墙必须安装完整）。”合同签订后，被告温刚向原告交纳了2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租赁费15000元及3750元的保证金。2017年2月被告将所租赁房屋腾空并于同年4月6日向原告交付其承租钥匙。原告多次索要下欠房屋租赁费未果，遂诉至法院。另查明：位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街D区二层46号商铺与D区一层36号商铺实属同一商铺，该商铺的所有权人为张志建。上述事实，有原、被告的陈述，《圣鼎步行街商铺租赁合同》等相关证据在卷佐证，予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《圣鼎步行街商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。被告作为该商铺的实际承租使用、收益人，理应按照合同约定的期限支付租金，现原告要求被告支付拖欠的房屋租赁费的诉讼请求，应予支持。被告辩称其因经营亏损，已无能力承租该房屋，且现已将房屋腾空并将钥匙交付原告，应视为原、被告双方均同意解除租赁关系。对被告交纳的保证金3750元，双方均无异议，予以确认。故原告张志建对被告温刚交纳的保证金应予以退还。原、被告在《圣鼎步行街商铺租赁合同》中虽然明确约定违约行为及违约金，但该违约金的约定高于法律规定，故对原告要求被告支付违约金的行为不予支持。在双方签订的租赁合同中明确约定“若到期不续租，将此房屋恢复原貌（卷闸门、进户门，隔断墙必须安装）”，故被告应恢复所承租商铺原貌。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：1、解除原告张志建与被告温刚签订的《圣鼎步行街商铺租赁合同》。2、被告温刚恢复原告张志建位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内D区二层46号商铺卷闸门、进户门及墙体原状。3、被告温刚按每月1250元支付原告张志建位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内D区二层46号商铺从2016年10月1日至2017年4月6日止的租赁费。4、原告张志建退付被告温刚保证金3750元。上述给付内容限判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告温刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 文晓慧代理审判员 张亚丽人民陪审员 陈党平二〇一七年五月七日书 记 员 王 乐 微信公众号“”