（2016）豫0191民初14917号
裁判日期: 2017-05-07
公开日期: 2017-09-07
案件名称
李剑与黄红波、成立勤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李剑,黄红波,成立勤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初14917号原告李剑，男，汉族，1975年8月28日出生，住郑州市。委托代理人王书杰，河南坦言律师事务所律师。委托代理人燕雪松，河南坦言律师事务所律师。被告黄红波，男，汉族，1977年10月13日，住郑州市金水区。委托代理人席乐，河南尤扬律师事务所律师。委托代理人张姣，河南尤扬律师事务所律师。被告成立勤，男，汉族，1970年10月21日，住郑州市管城回族区。原告李剑诉被告黄红波、成立勤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人燕雪松，被告黄红波本人及其委托代理人席乐到庭参加诉讼，被告成立勤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与成立勤于2012年2月12日签订商铺租赁合同。2012年9月28日成立勤将该房屋转租于被告黄红波。因被告成立勤违反合同义务，严重逾期缴纳房屋租金，已于2014年6月17日依法解除原告与成立勤签订的租赁合同。合同解除后，原告多次催收房屋，被告至今不予交还，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、二被告排除妨害、返还房屋；2、二被告赔偿原告经济损失282876；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告黄红波辩称，请求法院依法驳回原告诉请，合同继续履行，其他详见被告庭审意见。被告成立勤未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：李剑、成立勤于2012年2月11日签订的《商铺租赁合同》及EMS1027402603105号快递单各一份，证明双方之间权利义务关系，另李剑与成立勤之间的书面租赁协议已于2014年6月17日解除。第二组证据：成立勤与黄洪波于2012年9月28日签订的《商铺写字楼租赁合同》一份，证明黄洪波现为本案争议房屋的非法占有人。第三组证据：催收房屋电话及短信通知记录、2016年7月23日本案争议房屋门口张贴告知函的照片，证明原被告之间租赁合同关系已经解除，被告至今拒不交还房屋。第四组证据：房产证复印件一份，证明涉案房屋产权归属问题。被告黄红波质证称，1、对第一组证据租赁合同真实性无异议，对其证明目的有异议，仅凭该合同无法证明原告与被告成立勤之间合同已经解除，根据合同约定及相关法律规定，合同解除应由一方向对方发送书面解除合同通知书为据。本案原告未提交向二被告发送解除合同通知书的相关证据，原告在诉状中称2014年6月依法解除其与成立勤所签订合同也并未提交相关证据，2015年原告继续收取房租，其收取房租行为应视为双方合同正常履行。另EMS邮寄单只能证明其向成立勤发送过相关文书，不能证明被告成立勤已实际签收该邮件，不能作为有效送达的证据使用。2、对第二组证据真实性无异议，但其提交的合同不完整，该份合同上面有原告的备注，另对其证明目的有异议，从该合同看，被告黄红波恰恰属于涉诉房屋的合法使用人。3、对三组证据中电话及短信通知的真实性有异议，该证据不能显示发送方及发送时间，其内容仅显示向尾号为9752的电话号码发送过短信，并不能证明其所发送的内容，且该组证据未显示通话记录，无法证明原告向被告发送过解除合同通知。另照片未显示拍照位置，不能证明双方租赁关系解除，原告对涉诉房屋由黄红波承租的事实知情且进行了书面确认，但其并未向黄红波发送过任何书面通知，根据相关法律规定解除合同通知书需送达合同相对方才有效，本案原告不能证明其向成立勤合法有效地送达了解除合同通知，因此原告的证明目的不能实现，被告黄红波系合法承租该房屋，不存在非法占有及拒不返还的情形；4、对第四组证据真实性无异议，但与本案无直接关系。经本院审查，原告提交的第一、二、四组证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。第二组证据中EMS邮寄单无相应送达回执，收件人签收处亦非被告成立勤本人，无法确认解除合同通知已实际送达被告成立勤。第三组证据中电话及短信详单客观真实，但无法证明该详单系原告向被告黄红波催收房屋的记录，另张贴告知函的照片不显示具体位置和时间，无法确悉被告黄红波已实际收到该份函件，且上述证据被告均不予认可，无法证明原告方欲证明目的，故本院不予采信。合同解除的具体时间，应以法院查明为准。被告黄红波为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：李剑与成立勤签订的《商铺租赁合同》、成立勤与黄红波签订的《商铺写字楼租赁合同》各一份，证明原被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，被告黄红波承租并使用该涉诉房屋合法有据，且李剑在成立勤与黄红波所签订合同上对该房屋由黄红波承租并使用表示明确认可。第二组证据：收据（收据原件在成立勤与黄红波《商铺写字楼租赁合同》背后所附）、业务受理单、中国民生银行个人账户对账单各一份，收据二份，以上证明黄红波按约超额交纳了房租，不存在任何违约情形。第三组证据：短信截屏一份，证明被告黄红波在交纳2016年度房租时，多次通过电话及短信方式要求原告前来收取房租，但原告均未到场，被告只得将房租按合同约定全额交纳给了被告成立勤。原告质证称，对第一组证据真实性无异议，但是不能证明被告证明目的，恰恰证明原告对于房产进行租赁，并约定了相关权利和义务的事实。第二组证据无法核实其真实性，且原告方认为该组证据系成立勤与黄红波之间纠纷，与本案无关。第三组证据短信截屏无相应日期，原告方要求核实其原始载体，另原告也未收到以上信息，与被告陈述的多次电话及短信告知不相符。因被告无法提供证据原件，故不能证实明该信息系向原告发送并由原告进行收取，同时，根据第三组证据中被告所陈述，也证明了本案原告就房租收取问题曾多次向本案被告黄红波进行主张，反证原告在合同履行过程中多次就房租向二被告主张，但是二被告多次违约，致合同解除和现在的非法占据。经本院审查，被告黄红波提交的第一、二组证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三短信截屏不显示时间及短信收发方，无法证明其欲证明目的，本院不予采信。被告成立勤未质证，亦未向法庭提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况，查明事实如下：2012年2月12日，原告与被告成立勤签订《商铺租赁合同》一份，出租方为原告李剑（甲方），承租方为被告成立勤（乙方），合同约定：原告将位于郑州市郑东新区心怡路西侧建业如意花园21号楼26号商铺租赁给被告成立勤使用，房屋租赁期限为十年，即自2012年4月15日至2022年4月14日,建筑面积378.84平方米，租金按年支付，租期内前两年租金272764元/年，乙方需每年4月15日前以现金形式一次性缴纳全年租金。自租赁期第三年起，租金每年比上一年度增加10%，即第三年为300041元，第四年为330045元，第五年为363050元。合同第二条第三款约定，乙方拖欠房租累计达10天，需赔偿甲方滞纳金，甲方可中止合同、收回房屋；合同第三条第四款约定，乙方需按合同约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。合同第六条第二款约定，租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务。2012年9月28日，被告成立勤与被告黄红波签订《商铺写字楼租赁合同》一份，将上述商铺转租给被告黄海波，租期自2012年9月28日至2022年4月14日，月租金为32201元，乙方每年缴纳一次租金，先付后用；第一年386416.8元，第二年425058元，第三年为467564元，第四年为514320元，以后至租期结束，租金计算方法照此类推，逐年递增10%；原告李剑在合同末尾处备注：同意成立勤将东风南路东祥盛街南21幢1-3层06号房同条件转租给黄红波使用，落款时间为2013年1月29日。上述《商铺写字楼租赁合同》签订后，被告黄红波即在涉案商铺经营。被告黄红波提交的证据显示：2012年10月10日，被告成立勤收到黄红波押金10000元、房租386000元；2013年12月4日，被告成立勤、黄红波签署证明一份，载明经双方协商一致，自2013年12月1日起，房租调整为363686元/年，之后每年递增10%；同日，被告成立勤收到黄红波房租363686元；2014年11月28日，被告成立勤收到黄红波房租400000元；2015年4月14日，被告成立勤收到黄红波房租200000元；2015年4月14日，被告成立勤收到黄红波房租50000元；2016年4月16日，被告成立勤收到黄红波房租300000元；2016年4月25日，被告成立勤向被告黄红波打款90000元。被告黄红波自认租金交纳至2017年4月15日，租金合计1789686元，累计多支付18500元。庭审时经法庭询问，原、被告均表示涉案房屋现由被告黄红波实际占有并使用。原告称在与被告成立勤解除原租赁合同的前提下，同意与被告黄红波重新履行租赁合同，另其诉请金额仅为部分损失，后续损失原告保留其诉讼权利。被告黄红波称同意按照原合同条款履行合同，另其也要解除与被告成立勤之间签订的租赁合同。庭审时，原告自认被告成立勤已交纳租金至2016年4月14日。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告成立勤签订的《商铺租赁合同》、被告成立勤、黄红波之间签订的《商铺写字楼租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，由双方签字盖章确认，内容不违反相关法律规定，依法成立并生效，各方均应当按照合同约定履行各自义务。庭审时，原告自认被告成立勤已交纳租金至2016年4月14日，第五年租金被告成立勤未按合同约定日期及时交付于原告。经查，原告与被告成立勤签订的租赁合同第二条约定“乙方拖欠房租累计达10天，需赔偿甲方滞纳金，甲方可中止合同、收回房屋”，该条款系双方约定解除合同的条件，虽然被告未能在约定的时间内履行给付租金义务，但原告解除合同通知无相应送达回执，无法证明实际送达被告成立勤，故原告通过邮寄的方式通知解除合同不能发生合同解除的效力。被告成立勤未能在约定的时间内履行给付租金义务的行为已构成根本违约，原告起诉被告的行为也是一种解约通知，故合同解除的具体时间，应以本院邮寄的应诉文书送达至被告成立勤的日期为准，即2016年10月25日。被告黄红波的承租权是建立在被告成立勤租赁权基础之上的，原告与被告黄红波之间不存在直接的法律关系，原租赁合同终止时，被告黄红波的租赁权即归于消灭，其对房屋的占有即属于无权占有，原告基于所有权，向被告黄红波主张返还房屋，合法有据，本院予以支持。关于原告请求二被告赔偿经济损失282876元的诉讼请求，因租赁合同已经解除，继续占用诉争房屋无合法依据，原告作为出租人及房屋所有权人，有权请求房屋被占有期间相应损失，因黄红波不是原告租赁合同相对人，且并不拖欠租金，故赔偿损失的责任不应由被告黄红波承担。参照原租赁合同及转租合同中关于租金的约定，结合合同解除时间、原被告双方对涉案房屋现状所作的陈述，原告诉请金额在其损失范围内，故本院予以支持。被告成立勤拒不履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任，但因原告李剑未就该部分损失提出赔偿请求，本院在本案中对此不做处理，原告可另案起诉。被告黄红波已将租金交付给成立勤却未享受完全的租赁权，该现状系因成立勤违约而造成，被告黄红波可依据转租合同向被告成立勤主张权利。被告成立勤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成立勤于本判决生效之日起十日内赔偿原告李剑经济损失282876元；二、被告成立勤、黄红波于本判决生效后十日内归还原告涉案房屋。三、驳回原告李剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5543元，由被告成立勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 李建涛审判员 崔 敏审判员 刘红丽二〇一七年五月七日书记员 蔡 佳 更多数据：搜索“”来源：