（2017）粤1202执异23号
裁判日期: 2017-05-07
公开日期: 2018-08-29
案件名称
郭新友与林永新、朱三英等房屋买卖合同纠纷执行裁定书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
郭新友,林永新,朱三英,林蒨
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第二百二十七条
全文
广东省肇庆市端州区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤1202执异23号案外人：夏雪群，女，1984年7月1日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要区，。委托代理人张荣荣，广东山丰律师事务所律师。委托代理人方慧敏，广东山丰律师事务所律师。申请执行人：郭新友，男，1976年10月7日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区，。被执行人：林永新，男，1955年5月6日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区，。被执行人：朱三英，女，1960年2月5日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区，。被执行人：林蒨，女，1990年9月1日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市，。本院在执行申请执行人郭新友与被执行人林永新、朱三英、林蒨房屋买卖合同纠纷一案中【案号：（2017）粤1202执178号】，案外人夏雪群于2017年3月14日向本院提出案外人执行标的异议。本院受理后编立案号为（2017）粤1202执异23号，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人夏雪群称：案外人与被执行人林永新于2016年5月26日签订《广东省房地产买卖合同》，该合同约定：被执行人林永新将其位于肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）出售给案外人，该房产价格为85万元，签订合同当天支付定金10万元，余款75万元分两期支付，其中于2016年7月26日前（过户时）支付第一期人民币74万元、2016年7月28日支付第二期房款1万元。同时合同中明确约定本合同签订之日起三十日内办理过户手续，而且被执行人林永新应于2016年7月26日前将该房地产交付给案外人使用。案外人在合同签订当天按约定支付10万元给被执行人林永新。同时被执行人林永新也将房屋交给案外人装修入住，但被执行人林永新却未能按约履行过户手续。原来，该房屋于2016年5月30日被法院查封，导致无法办理过户手续。故不属于因案外人原因未办理过户登记。鉴于合同总价款为人民币85万元，剩余支付价款人民币75万元。在确认房产权属归案外人夏雪群所有时，案外人愿意无条件按照人民法院的要求将该75万元人民币交付执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，可知，被执行人林永新名下的位于肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）属案外人夏雪群所有，故法院应依法终止对上述房产的执行。案外人的异议请求为：一、请求法院依法裁定终止对被执行人林永新名下的肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）执行，并解除该房产上的查封等强制措施；二、请求法院依法确认被执行人林永新位于肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）属于案外人夏雪群所有，同时案外人夏雪群愿意将剩余房款人民币75万按人民法院要求交付执行。申请执行人郭新友称，从案外人提供的资料看，案外人与林永新与2016年5月26日签订的《房地产买卖合同》第二条约定：第一期房款74万元应于2016年7月26日前支付。第四条明确约定“房地产交接。双方同意于2016年7月26日由甲方将该房地产交付给乙方使用，过户时”。也就是，案外人付款的期限是2016年7月26日前，而入住则不能早于2016年7月26日。截止目前，案外人并未依约支付第一期房款。这种情况也造成了林永新不能及时清偿债务，排除过户障碍，案外人对未能办理过户登记同样需承担过错责任。这已经不符合上述最高院规定的第4点。其次，《房地产买卖合同》约定的入住时间是2016年7月26日当天，而本案的查封时点是2016年5月30日，查封时间早于入住时间。且即使如案外人所述5月26日就入住，那么这种入住行为是没有合同依据的，是完全非法的。这也不符合上述最高院规定的第2点“查封之前已合法占有该不动产”。最后，本案的执行标的约140万元，而案外人的购房合同余款仅75万元，即使案外人全部交付余款给法院，也无法使申请执行人完全受偿。根据法理，案外人并未取得涉案房产的物权，案外人与申请执行人一样，同样拥有对林永新的债权，两者权属性质相同，案外人的债权也未取得优于其他债权人的地位。同时，案外人在存在过户障碍的情形下，可依法要求解除房地产买卖合同并追究林永新的责任，案外人并未丧失救济渠道。因此，案外人的申请不符合上述最高院规定的“权利能够排除执行的”前提条件。综上所述，案外人的异议申请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其异议请求。申请执行人再次重申，如案外人能将购房余款75万元直接或通过法院全额清偿给申请执行人，申请执行人愿意作出让步，解除对林永新名下肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房的查封。被执行人林永新称，我与案外人是经中介协商买卖涉案的房产的，我本来对涉案房产进行装修才转让给案外人，案外人不满意又重新装修，装修后一直居住至今。我对案外人的异议请求和证据均无意见。被执行人朱三英称，我的意见与我丈夫林永新的意见一样。被执行人林蒨未向本院提交书面意见。经审查查明：关于申请执行人郭新友与被执行人林永新、朱三英、林蒨房屋买卖合同纠纷一案，在诉讼期间，本院于2016年5月30日以（2016）粤1202民初1201号民事裁定书查封了被执行人林永新名下的肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）。2016年11月25日，本院作出（2016）粤1202民初1201号民事判决书。在上述判决发生法律效力后，因被执行人林永新、朱三英、林蒨逾期未履行有关该判决所确定的法律义务，申请执行人郭新友向本院申请执行，本院受理后编立案号为（2017）粤1202执178号。另查明，案外人夏雪群与被执行人林永新于2016年5月26日签订了《广东省房地产买卖合同》。该合同约定，涉案的房产价格为人民币85万元，签订合同当天支付定金人民币10万元，余款人民币75万元分两期支付，其中于2016年7月26日前（过户时）支付第一期人民币74万元、2016年7月28日支付第二期房款人民币1万元。同时合同中明确约定本合同签订之日起三十日内办理过户手续，而且被执行人林永新应于2016年7月26日将该房地产交付给异议使用。案外人在合同签订当天按约定支付人民币10万元定金给被执行人林永新。同时被执行人林永新也将涉案的房屋交给案外人装修入住。再查明，案外人夏雪群在本院指定的期限内将剩余价款人民币75万元交付执行。本院认为：当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”的规定，本案中，案外人夏雪群请求中止对涉案房产的执行，必须举证证明其请求符合上述法律规定的全部条件。首先，本院于2015年5月30日对涉案的房产予以保全查封。案外人夏雪群提供的证据足以证明其于该查封日期之前与被执行人林永新签订了《广东省房地产买卖合同》并实际占有该涉案的房产，该合同是买卖双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。案外人夏雪群已依约支付了定金10万元，并且在本院指定的期限内将剩余的价款75万元交付执行。故案外人夏雪群的异议请求符合上述规定中前三个条件。其次，至于是否非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人夏雪群在2016年5月26日签订合同时已约定签订合同之日起三十日内办理过户手续，可见案外人夏雪群并非怠于办理上述房产的过户手续。因本院以（2016）粤1202民初1201号民事裁定书于2016年5月30日查封了该涉案的房屋，案外人夏雪群因此无法办理上述房产的过户手续。故此，涉案的房产未办理过户登记手续，并非案外人夏雪群的自身原因造成。综上所述，案外人夏雪群要求法院中止对被执行人林永新名下的肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）执行的异议请求符合上述规定“应予支持”的全部条件，其异议请求，理据充足，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”和第四百六十五条第二款“驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分”的规定，如果案外人的异议请求成立，则裁定中止执行。只有裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内才能解除对该执行标的采取的执行措施。相反，在裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内提起执行异议之诉的，人民法院应当继续中止对该执行标的执行，不得对执行标的进行处分。故案外人夏雪群主张解除该房产上的查封等强制措施的异议请求，依法无据，本院不予支持。案外人执行标的异议的审查，只是对案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益进行形式审查，而不是对执行标的的实体权益进行实质审查。换言之，案外人执行标的异议审查标准并非对案外人的权利进行最终确权，而是为适应案外人执行标的异议的形式审查要求而采取的技术判断标准。案外人夏雪群主张确认被执行人林永新位于肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）属于其所有，不属于案外人执行标的异议的审查范围。案外人夏雪群应另寻其它法律途径进行主张。申请执行人郭新友以案外人夏雪群与被执行人林永新在《广东省房地产买卖合同》中约定交付涉案房产的时间为2016年7月26日迟于涉案房产被法院查封的时间为2016年5月30日为由主张案外人夏雪群在涉案房产被法院查封之前尚未占有该涉案房产，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（二）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定。尽管案外人夏雪群与被执行人林永新在《广东省房地产买卖合同》中约定交付涉案房产的时间为2016年7月26日，但是案外人夏雪群与被执行人林永新在本院审查过程中一致承认，被执行人林永新在签订合同和收取定金人民币10万元的当天将涉案的房产交付给案外人夏雪群，以便案外人夏雪群装修涉案的房产。案外人夏雪群与被执行人林永新的该行为，应视为双方以实际的行动变更了对涉案的房产的交付时间的约定。鉴于二手房买卖手续相对简便的交易习惯、人民币10万元的定金罚则和合同当事人的真实意思表示，基于符合逻辑推理和日常生活经验法则，本院依法认定案外人夏雪群在签订合同的当天即2016年5月26日合法占有涉案的房产，换言之，案外人夏雪群在本院查封之前已合法占有涉案的房产。申请执行人郭新友主张案外人夏雪群在本院查封之前尚未合法占有涉案的房产的事实，只有其本人的陈述，没有提供证据予以佐证，而且案外人夏雪群与被执行人林永新不予认可，故申请执行人郭新友应负举证不能的法律后果。因此，申请执行人郭新友的该主张，理据不足，本院不予支持。申请执行人郭新友以案外人夏雪群与被执行人林永新在《广东省房地产买卖合同》中约定支付涉案房产第一期房款的时间为2016年7月26日前而案外人夏雪群截止目前尚未支付第一期房款导致被执行人林永新不能及时清偿债务，排除过户障碍为由主张案外人夏雪群对涉案房产未能办理过户登记存在过错，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。尽管案外人夏雪群与被执行人林永新在《广东省房地产买卖合同》中约定支付涉案房产第一期房款的时间为2016年7月26日前，但是由于涉案的房产于2016年5月30日已被法院依法查封，致使双方无法办理涉案的房产的过户登记手续,故案外人夏雪群截止目前尚未支付第一期房款。换言之，案外人夏雪群有确切的证据证明被执行人林永新在履行期限到来后，将不能履行办理涉案的房产的过户登记义务，则在被执行人林永新没有履行义务之前，有权暂时中止对房款的支付，即案外人夏雪群行使其不安抗辩权。故案外人夏雪群不支付房款给被执行人林永新是合法有理的，而申请执行人郭新友主张案外人夏雪群不支付第一期房款导致未能办理过户登记手续存在过错，理据不足，本院不予支持。申请执行人郭新友认为案外人夏雪群未取得涉案房产的物权，只是享有基于房屋买卖合同对被执行人林永新的债权，与自己对被执行人林永新享有的债权一样，权利属性相同并无优先的权利，从而主张案外人夏雪群的异议不符合上述最高院规定的“权利能够排除执行的”前提条件。我国相关法律和司法解释已确立了不动产受让人对物权期待权的保护制度。不动产受让人对物权期待权是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的能力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是对一般买受人物权期待权保护的要件，案外人夏雪群的异议请求符合上述规定“应予支持”的全部条件，故案外人夏雪群基于涉案的合同对涉案的房产享有不动产买受人物权期待权，与申请执行人郭新友就本案对被执行人林永新所享有的债权，权利性质不同，具有能够排除执行的权利性质。故申请执行人郭新友的上述该主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于肇庆市信安路鸿景观园小区第十三幢1102房（房产权证号：肇02000639**号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 廖铭道审 判 员 刘国标代理审判员 李伟青二〇一七年五月七日书 记 员 梁永鹏 来源：