（2017）豫0325民初474号
裁判日期: 2017-05-06
公开日期: 2017-07-03
案件名称
刘英鸽与河南炽盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嵩县人民法院
所属地区
嵩县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘英鸽,河南炽盛置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0325民初474号原告：刘英鸽，女，汉族，1987年1月5日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。特别授权。被告：河南炽盛置业有限公司。所在地：嵩县城关镇建设西路。统一社会信用代码：91410325558311174X（1－1）。法定代表人：韩现福，董事长。委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南凯光律师事务所律师。特别授权。原告刘英鸽与被告河南炽盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温克书，被告委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以《商品房买卖合同》第九条逾期交房承担违约金6894.8元/年直至合法交房日止；2、判令被告以《商品房买卖合同》第十五条给原告办理房产证；3、判令被告以《商品房买卖合同》第十一条向原告交房时提供“两书”即《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》合同编号：YS0000305,房屋代码42458。合同第八条约定，被告应当于2014年8月31日交房，被告未按约定时间交房，应按合同第九条承担日万分之0.5的违约金。合同第十一条约定被告应当向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同第十五条约定交付使用后90日内给原告办理房权证。被告违反上述约定，请求判如所诉。被告辩称：1、答辩人不应承担违约金。造成逾期缴房的原因是由于政府机关行政行为造成的。政府机关迟延审批，项目工程推迟了一年，从2013年6月份才又正式施工，所以工程竣工期限也顺延了一年，到2014年12月份才正式竣工，应依《商品房预售合同》第八条第二款的规定免除违约责任；2、双方《补充协议》约定，被告赠送原告一年物业费，原告不再追究答辩人的违约责任，这是双方真实意思表示，应依协议约定驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告所开发的嵩县建设西路第四开发区安泰小区二期第1号楼2单元1101号房，房屋代码为42458。预测建筑面积共131平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2702.29元，总金额354000元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。2016年8月28日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告补交增加面积款23888元；同日，双方又签订《补充协议》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）所售的安泰小区二期1号楼2单元1101号房，甲乙双方一至（致）协商，同意交房。乙方不再追究甲方任何违约责任。另查明，原告已付房款总数为377888元（其中2016年8月28日付增加面积房款23888元，其他款项均为2014年8月31日前支付），原告于2016年8月28日领取钥匙。被告未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。截止2017年4月14日，涉案房屋未经整体验收。本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》及两份《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告要求被告支付逾期交房违约金，虽然《商品房预售合同》中已有约定，但双方在第二份《补充协议》中，原告承诺“不再追究甲方任何违约责任”。该协议应视为对《商品房预售合同》中逾期交房违约责任的变更，被告以此辩称不应再支付原告违约金，理由正当，本院予以采纳。原告称双方涉及违约责任追究的《补充协议》违反强制性规定，应为无效合同。本院认为，原告承诺“不再追究甲方任何违约责任”中的违约责任是合同中双方约定在一方违约的情况下应承担的违约责任，而不是不再追究被告的法定责任。双方在《商品房预售合同》中约定的违约责任，均可以自由处分，故对原告的该意见本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移和占有，视为房屋的交付使用。本案中，被告于2016年8月28日将钥匙交给原告，应视为原告已接收房屋。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在向原告交付房屋的同时，应当按照合同的约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告要求被告向其履行出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告为其办理房屋产权证，因双方约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该备案手续是办理房屋产权证书的必要条件，故被告应按约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告刘英鸽；二、被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告刘英鸽的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由被告河南炽盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 席晓峰二〇一七年五月六日书记员 李 楠 关注公众号“”