（2016）浙0402民初5518号
裁判日期: 2017-05-06
公开日期: 2017-07-01
案件名称
嘉兴市东菱物业管理有限公司与胡频物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉兴市东菱物业管理有限公司,胡频
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初5518号原告:嘉兴市东菱物业管理有限公司，住所地：嘉兴市中山西路368号（东菱大厦）十楼，组织机构代码：76250323-7。法定代表人：金汉新，该公司董事长。委托代理人：朱保华，嘉兴市佳工法律服务所法律工作者。被告：胡频，女，1979年1月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：陶伟国，男，1972年1月8日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，系被告丈夫。原告嘉兴市东菱物业管理有限公司（以下简称东菱公司）因与被告胡频物业服务合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院于2016年9月20日受理后，依法由审判员刘中郎独任审判，于2016年11月2日公开开庭审理了本案。原告东菱公司委托代理人朱保华、被告胡频及其委托代理人陶伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，被告于2015年9月30日购买了位于嘉兴市菱宝石公馆第91幢1601号房屋，东菱宝石公馆的物业管理工作由原告承担。原、被告间的权利义务前期由《前期物业管理服务协议》约束，依照该协议，被告在装修过程中应遵守协议第五条第三款和第五款的规定，即“装修装饰房屋时，应事先告知乙方并遵守本地区家居装修主管部门及乙方制定的装修管理规定和制度”、“不得变动外墙结构及外立面，不得安装雨蓬防盗窗、封闭阳台、露台以及搭建其它建筑物及构筑物”。但被告在装修过程中违反上述规定，擅自封闭阳台。原告发现后虽竭力劝阻，被告仍不停止施工，目前被告已完工。原告以书面形式要求其改正，但被告未能改正。被告违约封闭阳台的行为在小区内造成不良影响，业主意见很大。为此，诉请判令被告立即拆除阳台封闭物，恢复阳台原貌并承担本案诉讼费。被告答辩称，当时购房时虽有不能封闭阳台这一规定，但销售人员认为实际不会这样操作，故被告认为拿到房屋后可以封闭阳台。况且该规定是格式条款，并不公平，如果阳台不封闭，会严重影响被告的日常生活，房屋里有很多门，但没有窗，不利于睡眠，且过往设备间和保姆间需走阳台，如不封闭阳台，则既不安全又不方便。请求依法驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1、商品房买卖合同复印件1份，证明被告购买诉争房屋并拥有物业的事实。2、前期物业管理服务协议及业主临时公约并附承诺书（均系复印件）1份，证明业主临时公约规定不得封闭阳台，被告承诺遵守业主临时公约，以及原、被告约定不得封闭阳台。3、入住交接手续书复印件1份，证明被告已入住诉争房屋。4、违章整改通知书复印件、阳台封闭照片各1份（共四页），证明原告曾就被告封闭阳台的行为发出限期整改通知，以及被告封闭阳台现状。经质证，被告对上述证据均无异议。针对自己的抗辩，被告提供了业主签名簿1份，证明东菱宝石公馆小区大多数业主认为需要封闭阳台。经质证，原告认为，被告当庭出具该证据，原告无法辨别真实性，即使真实，也不影响本案的定性，本案为物业服务合同纠纷，在没有修改合同的情况下，被告的行为已构成违约。本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，予以认定。被告提供的证据，未提供佐证证明真实性，不予认定。经审理,本院认定案件事实如下：2015年9月30日，被告胡频与开发商嘉兴昆仑置业有限公司（以下简称昆仑公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由胡频购买昆仑公司位于嘉兴市南湖区宝石公馆91幢1601室住宅，其中前期物业管理约定，出卖人已经选聘东菱公司从事该商品房所在物业管理区域的前期物业管理，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。同日，胡频与东菱公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议第五条第（五）项规定，甲方（即胡频）不得变动外墙结构及外立面、不得安装雨篷防盗窗、封闭阳台、露台以及搭建其它建筑物及构筑物。与《前期物业管理服务协议》形成于同一文件内有《宝石公馆业主临时公约》（该文件全称为《前期物业管理服务协议及宝石公馆业主临时公约》）。《宝石公馆业主临时公约》第十七条规定，本物业管理区域内禁止下列行为：（1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等、不得封闭阳台、安装防盗栅栏、外露凉衣架，不得变动外墙，不得安装雨篷、防盗窗以及搭建其它建筑物及构筑物等。其后，胡频取得了上述房屋，并进行装修。在装修过程中，胡频将房屋北面二个阳台及东面一个阳台进行了改装封闭，即将原来栏杆开放式阳台改为玻璃格窗封闭式阳台。东菱公司发现后，向胡频发出违章整改通知单，要求胡频自行拆除封包材料，恢复原状。双方为此发生争议，遂成讼。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议及宝石公馆业主临时公约》系原告提供的格式合同，内容未经业主大会或业主委员会授权通过，亦未与被告商议，其中关于禁止封闭阳台的条款排除了业主对其房屋专属部分阳台的专属支配权，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。被告改装阳台，既无来自小区业主整体意志的限制，原告亦未提供证据证明被告对阳台的改装侵害其他业主的合法权益，且从现场查看，被告将案涉房屋栏杆开放式阳台改装为玻璃格窗的封闭式阳台，改装范围未超越阳台专属区域，虽对房屋所在建筑物的整体风貌有一定影响，但从改装阳台所处位置及改装后的状貌看，影响程度不大，就本案利益衡量，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物或小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更重大，理应得到优先保护。综上，原告请求判令被告将诉争阳台恢复原状，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告嘉兴市东菱物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告嘉兴市东菱物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 刘中郎二〇一七年五月六日书记员 王 芸 微信公众号“”