（2017）湘0104民初297号
裁判日期: 2017-05-06
公开日期: 2017-11-11
案件名称
朱硕与陈建国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱硕,陈建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第九十七条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初297号原告朱硕，男，1974年11月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人任珊，湖南竞茂律师事务所律师。被告陈建国，男，1964年2月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人吴炀，国浩律师（长沙）事务所律师。原告朱硕诉被告陈建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员彭松林适用简易程序于2017年3月22日公开进行审理，书记员方乐担任法庭记录。原告朱硕及其委托代理人任珊，被告陈建国及其委托代理人吴炀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱硕诉称：原告与被告陈建国于2016年9月5日签订厂房租赁协议，签订前已协商原告只负责房租、生产；厂房外围协调均由被告负责，被告表示认可，并以人格担保厂房至少可以使用3年，考虑到与被告是同住山水英伦小区的邻居关系，原告认同了被告的承诺，依照协议原告于2016年9月5日搬进厂房从事国家支持的再生资源回收再利用产业，建筑废材回收生产再加工。由于厂房所处位置周边已处于政府开发的生物医药园三期项目拆迁，7月21日已贴出通告并己开拆迁动员大会，对此原告向被告多次提出质疑，要求原告在进驻厂房生产第—个月试运行，无问题后再补齐半年房租再加大生产投入。一个月后被告再次告诉原告，原告所租厂房不会拆迁，可放心使用，要求原告补齐房租，并告知原告工商营业执照无法办理，可把他自己原有的执照更改后提供给原告使用，本着长期合作的意愿，也是邻居关系，原告同意了。被告于2016年10月18日办理好工商营业执照后，与原告协商今后对外宣称为双方合营加工厂，被告继续负责厂房外的生产协调工作，原告负责继续投入生产加工。然而20天后也就是2016年11月8日，原告从周边群众口中得知，原告所租厂房将于近期拆迁，于原告找被告核实，被告告知因原告一直太忙所以未及时通知，之后被告避而不答继续说此次是国家强征收，没有补偿款。次日原告找到所属生物医药园拆迁项目办公室，负责被告房屋拆迁工作的王主任告知，被告陈建国私自与原告签订的厂房并不属于国家拆迁范围，但原告同时在国家征收范围内有拆迁房屋，被告想一次性获得国家补偿，要求国家征收范围内的自有房屋和出租给原告的厂房一起征收，所以原告所租被告厂房不属于协议中提出的国家强制征收，属于被告单方面要求并毁约。原告以为从厂房租赁签订协议签订起，包括租赁期间被告一直存在对原告的欺诈行为，使原告承受重大经济损失，原告希望通过法律手段追回因被告的欺诈行为造成的损失，遂诉至法院，请求判令：一、被告向原告退还预收租金33000元；二、被告向原告支付违约金50000元；三、被告向原告赔偿各项损失共计177284元。被告陈建国辩称：被告将房屋出租给原告时，该房屋并不在拆迁范围内，被告根本不可能知道或预计到该房屋将来会因政府规划的变更而纳入强制拆迁范围，故被告在将房屋出租给原告时不可能知晓房屋将来会被拆迁，被告并未有任何欺诈行为。被告出租给原告的房屋属于国家强制拆迁范围，被告根本无法主观决定该房屋能否可以纳入拆迁范围。违约责任我方不应承担，对于违约金不应承担。房租实际上原告8月份就搬进了租的房屋，9月5日签订合同，2017年2月份搬走，所以即使需要退房租也只能退还10000元。利息损失也不应承担。关于电费，房屋之前租给了别人，电表中有7000元，原告与上一租户联系购买了该7000元电费，原告走的时候欠缴4000元电费，被告实际只应退还3000元电费。关于装修损失，我方不承担违约责任。装修方面被告不清楚原告实际花费多少钱，原告提交的证据均为收据，不能予以确认真实性，其没有证人出庭。部分票据也没有反应用于涉案房屋。原告在此过程中发生火灾，在火灾中部分门等物件发生了损害，该部分的损害不应由我方承担。补偿搬迁费用20000元确实有这个20000元，但是针对所有的东西的补偿费用，是政府针对被告的补偿问题，原告如果认为在搬迁中有损失，应当依据相关票据在20000元中予以补偿。工资损失，在经营期间原告支付员工工资的同时获得了利润，不应由被告承担。其他损失费用不清楚，无法核实，请求法庭核准。经审理查明：2016年9月5日，原告与被告签订《厂房出租协议》，协议约定，原告租赁被告位于长沙高新区雷锋借到三益村二十八组被告厂房及附属楼房，被告自有住房二楼归原告使用，厂外坪归原告使用。租赁期限为三年，自2016年9月5日起至2019年9月5日，租金金额每年120000元，每半年支付一次租金（即每次60000元），三年租金保持不变，被告负责外坪清理、压平、社会问题被告协助解决。原告在厂房改建过程中，要经被告同意，厂房、住房维修归原告负责。在合同期内如有任何一方违约，归违约方赔偿对方50000元违约金，如遇国家征收，合同终止。2016年8月25日、10月13日，原告分两次向被告转账60000元用以支付租金。2016年10月14日，原告向被告支付地面平整费3000元。2016年8月28日，长沙市望城区人民政府发布农村集体土地协议拆迁通告，载明腾地范围为：雷锋街道三益村25、26、27、28、29、30、31、32、34组等范围内属于农村集体经济组织所有的集体用地上，集体和个人所有的房屋及其他附着物，被拆迁的农村集体经济组织、村民和其他权利人在本通告规定的期限内持土地权属证书或其它有关证明材料，到指定的地点办理拆迁登记手续，登记范围为三益村，登记时间为2016年8月28日至9月29日。2017年1月19日，雷锋街道生物医药园三期项目拆迁工作指挥部出具证明一份，载明雷锋街道三益村28组村民陈建国，系雷锋街道生物医药园三期项目内征拆户，其有一幢房屋在本项目拆迁范围内，另一幢房屋位置100米处，涉案房屋本不属于此次征拆范围，根据长沙市政府103号令一户一基的原则要求，该指挥部于2016年11月20日与陈建国正式谈话，告知其线外房屋（即涉案房屋）一并征收，2016年11月27日，原告厂房开始停工。2016年11月28日，长沙高新技术产业开发区拆迁事务所与被告陈建国、陈鑫（被拆迁人）签订涉案房屋的《拆迁补偿协议》，补偿陈建国、陈鑫拆迁费用共计2645645.72元，含房屋装饰装修及设施补偿费261000元。2016年12月原告开始从涉案房屋处搬迁，至2017年2月搬迁完毕。另查明，原告为此次租赁进行了扩门、扩梁、打墙、水泥地面清理平整，原告为此花费3600元，被告对此亦表示认可。原告另行对卷闸门改造、线路改造、电源安装等相关措施。被告确认应归还原告3000元电费。以上事实有《厂房出租协议》、农村集体土地协议拆迁通告、证明、以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为：因原告朱硕已实际使用诉争厂房，应当支付相应的占用期间的房屋使用费，具体数额参照双方《厂房出租协议》约定的标准，自厂房租赁起始时间2016年9月5日计算至原告实际搬离时间即2017年1月5日（扣除必要的搬迁时间），计为40000元（120000元÷12个月×4个月），对于多收取的租金20000元（60000元-40000元）应当予以返还，原告诉请要求被告返还33000元租金，本院部分予以支持。关于因房屋被拆迁给原告所造成的损失，因涉案房屋被征收于双方而言均系不可抗力，系合同约定的终止事由，因涉案房屋在征收过程中，拆迁总站已经支付了被告房屋装饰装修及设施补偿费，虽原告朱硕在本案中所提交的证据存有瑕疵，但对于原告朱硕投入资金进行装修、准备生产的事实仍然应予认可，且根据被陈建国的《拆迁补偿协议》，拆迁部门对涉案房屋的装饰装修及设施已进行相应补偿，本院根据本案的房屋装修的实际情况及双方的过错程度酌情认定被告需向原告支付其他装饰装修损失86000元。关于违约金50000元部分，因涉案房屋无法继续承租原因系征收行为所导致，属于双方签订的《厂房出租协议》中的约定终止情形，双方均不存在违约行为，故对原告诉请的要求被告支付违约金50000元，本院不予支持。关于搬迁补偿费用问题，被告辩称只能在整体的补偿搬迁费20000元中对原告进行补偿，故本院酌情认定被告应支付原告的该部分搬迁补偿费4000元。对原告的其他诉讼请求，因其并未提交相应证据材料予以证实，本院对原告的其他诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、限被告陈建国于本判决生效之日起五日内退还原告朱硕门面租赁费23000元；二、限被告陈建国于本判决生效之日起五日内支付原告朱硕装饰装修损失共计86000元；三、限被告陈建国于本判决生效之日起五日内退还原告朱硕电费3000元；四、限被告陈建国于本判决生效之日起三日内支付原告朱硕搬迁补偿费4000元；三、驳回原告朱硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3598元，减半收取1799元，由被告陈建国负担1259.3元，原告朱硕负担539.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 彭松林二〇一七年五月六日书记员 方 乐 来源：