（2017）鲁02民终1169号

裁判日期: 2017-05-06

公开日期: 2017-09-10

案件名称

青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会合资、合作开发房地产合同纠��二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司,青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2017）鲁02民终1169号上诉人（原审被告）：青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司。法定代表人：崔立青，经理。委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉革，山东新和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会。法定代表人：薛泽民，主任。委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：付钰靖，山东倡通律师事务所律��。上诉人青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司（以下简称博祥房地产公司）因与被上诉人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会（以下简称薛家岛三社区居委会）合作开发房地产合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第3900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年4月13日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人博祥房地产公司的委托代理人杨国辉、陈玉革，被上诉人薛家岛三社区居委会的委托代理人张新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博祥房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回薛家岛三��区居委会的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由薛家岛三社区居委会承担。事实和理由：1.原审认定事实错误，博祥房地产公司与薛家岛三社区居委会未彻底清算，不存在欠款事实。2.审计报告自相矛盾，不能作为定案依据。3.土地增值税的义务缴纳方应为薛家岛三社区居委会。4.博祥房地产公司实际是为薛家岛三社区居委会代售其分得的房屋。5.储藏室至今没有全部售完。6.阁楼销售款不应纳入分配。7.当初双方约定分配房屋，在履行时改为由博祥房地产公司出售房屋，将房款付给薛家岛三社区居委会，但并未约定何时支付，本案应在土地增值税清算后才具备支付条件。薛家岛三社区居委会答辩称，原审判决正确，请求二审法院维持原判。薛家岛三社区居委会向一审法院起诉请求：1.博祥房地产公司支付薛家岛三社区居委会合同款15536539.84元、鉴定费300000元；2.本案诉讼费由博祥房地产公司承担。原审认定，2000年5月6日，薛家岛三社区居委会、博祥房地产公司签订“旧村改造合作开发合同”一份，甲方为薛家岛三社区居委会、乙方为博祥房地产公司。合同载明：“一、……1、开发项目：薛家岛三村居民小区。2、开发地点：薛家岛三村滨海大道南侧。3、开发规模：总占地面积约38.9亩，设计建筑面积约28000平方米。……三、房屋分配形式及比例。该项目建成后，以分配商品住房的形式进行分配，按设计建筑总面积，甲方为32%，乙方为68%，甲乙双方分房为住宅楼房（含储藏室）及商业网点。……”在“薛家岛三村住宅小区开发建设投标中的具体事项和要求”中载明：“村以土地和旧村改造政策（免配套费）作合作条件，除土地之外的所有投资均��中标单位负责（包括施工图纸设计、开工建设等一切手续的办理，小区的上下水、电、道路硬化、绿化等配套建设、房屋出售及交付使用全过程中的总费用等）”。2000年5月6日，薛家岛三社区居委会、博祥房地产公司双方签订补充协议，约定：“3号楼（五层、三单元）、4号楼（五层、三单元）、10号楼（四层、二单元）归甲方所有，所有小阁楼归乙方所有，缺、余部分按分配比例由甲乙双方协商找补。”2000年12月20日，青岛市黄岛区计划统计局发出《关于下达薛家岛三村城区改造项目投资计划的通知》（青开计统字【2000】第233号文件），该通知中载明同意建设该项目。2001年3月5日，涉案房地产项目取得建设工程施工许可证，后由博祥房地产公司进行了涉案房地产项目的建设。博祥房地产公司已支付给薛家岛三社区居委会房屋销售款950万元。本案一审审理过程中，薛家岛三社区居委会申请对涉案薛家岛三社区滨海苑小区（1-12号）房屋由博祥房地产公司代售中所产生的税费数额进行审核确认。一审法院委托山东大信会计师事务所有限公司对此进行了审计。2016年5月6日，山东大信会计师事务所有限公司出具了鲁大信专审字【2016】第00070号审计报告，根据房屋销售明细和发票存根联，截至2015年8月5日，审计确认博祥房地产公司代售薛家岛三社区居委会滨海苑小区（1-12号）房屋的销售收入共计85801810.90元，以此收入计算应缴纳各项税费共计7562623.92元，其中包含营业税4290090.55元、城市维护建设税300306.34元、教育费附加128702.72元、地方教育附加5461.45元、河道工程维护管理费42167.68元、地方水利建设基金733.22元、印花税42900.91元、土地增值税912886.49元（因未清算，计算预交税额）、企业所得税1839374.56元（因项目��进行土地增值税清算，依据房地产企业预售收入的计税毛利率及企业所得税税率测算应缴纳的企业所得税）。薛家岛三社区居委会共支出鉴定费用300000元。一审庭审中，双方对合作开发房地产的分配方式存在争议。薛家岛三社区居委会认为：双方在合作开发房地产合同中约定了住房分配比例，但在实际履行过程中，变更为由博祥房地产公司代卖房屋而分配售房款，实际履行过程中也是遵循的分配售房款项的原则，从博祥房地产公司支付给薛家岛三社区居委会950万元的事实可以认定双方是对分配方式作出变更。博祥房地产公司认为：根据双方签订的合同约定房屋是按面积分配，薛家岛三社区居委会应分得建筑面积的32%，而不是按照销售额分配，合同的补充资料中双方也对分配楼房做了明确约定，薛家岛三社区居委会称之后改为按照销售��入分配，没有事实依据，因为如果博祥房地产公司只是分给薛家岛三社区居委会32%的楼房，该32%的楼房应在博祥房地产公司列支成本，如果按照销售收入计算，该32%楼房的销售收入会成为博祥房地产公司的销售收入，而额外增加各项费用，如果这样就与原来合作的初衷不一样。原审法院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷。双方当事人争议的焦点在于：（一）双方应当按比例分配房屋还是分配房屋销售款项；（二）如果应当分配房屋销售款项，则博祥房地产公司是否欠付薛家岛三社区居委会款项及欠付数额。1、双方签订的“旧村改造合作开发合同”是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照双方签订的合同及补充协议的约定，双方应当按照32%和68%的比例分配房屋，但在实际履行过程中，因薛家岛三社区居委会并不具备商品房销售资质，故涉案项目中住宅293套、商业网点15套以及储藏室236套均由博祥房地产公司进行销售。一审庭审中，博祥房地产公司虽主张应当分配房屋，但根据双方提交的证据看，涉案滨海苑小区的房屋已销售完毕，已不存在分割房屋的可能，而博祥房地产公司已经支付给薛家岛三社区居委会房屋销售款项950万元，薛家岛三社区居委会亦接收了该款项，双方以其行为对合作开发合同的履行方式作出了变更，该变更并不违背双方协议的本意，不违反国家法律法规的强制性规定，不侵犯社会公共利益和他人的合法权益，合法有效。故，应当对涉案滨海苑小区房屋出售所得的价款进行分割。2、案件审理中，经薛家岛三社区居委会申请，一审��院委托山东大信会计师事务所有限公司对涉案滨海苑小区的销售收入和应缴纳税费的情况进行了审计。山东大信会计师事务所有限公司根据薛家岛三社区居委会提交的调取自房地产主管部门的房屋销售发票和销售明细对涉案房屋的销售收入和应缴纳税款的情况进行了审计并出具了审计报告。薛家岛三社区居委会对审计报告无异议，博祥房地产公司认为该报告所作的结论违背了基本的客观事实，且涉案项目未进行土地增值税的清算，不应采信。对此，原审法院认为，薛家岛三社区居委会提交的房屋销售发票调取自房地产主管部门，鉴定机构根据上述发票计算出房屋销售总价并依据相关法律规定计算出应缴纳的税费，合法有效。涉案项目未进行土地增值税的清算，而在土地增值税未清算的情况下，博祥房地产公司应当举证证明土地增值税应交税额，在其未能提交证据证明应缴纳土地增值税数额情况下，可以依据税法的相关规定计算其需预交的土地增值税和企业所得税，故对博祥房地产公司的辩解意见，不予采纳。对该审计报告，依法予以采信。经审计，涉案滨海苑项目销售收入为85801810.90元，应缴税费7562623.92元，可分配的款项总额为78239186.98，薛家岛三社区应分得其中的32%，即25036539.8元，扣除博祥房地产公司已支付款项9500000元，博祥房地产公司尚应支付房屋销售款15536539.8元。因涉案项目的土地增值税未进行清算，双方可在土地增值税清算后，根据实交的土地增值税情况，按照合同约定的32%和68%的比例进行找补。原审据此判决：青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会房屋销售款15536539.8元。案件受理费115019元、鉴定费300000元，由青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，薛家岛三社区居委会与博祥房地产公司签订的“旧村改造合作开发合同”系双方当事人真实意思表示，原审认定该合同合法有效，认定正确。根据双方合同约定及补充协议的约定，双方应按32%：68%的比例分割涉案房屋。但从合同实际履行情况来看，双方已改变原先分割方式，改为由博祥房地产公司出售涉案房屋，双方分割房屋销售款项。该事实从博祥房地产公司的第7项上诉理由及博祥房地产公司已支付薛家岛三社区居委会房屋销售款950万元的行为亦可予以印证。故，原审认为应将涉案滨海苑小区房屋出售所得价款按32%：68%的比例予以分割，符合双方的意思表示，认定正确。博祥房地产公司上诉称其是为薛家岛三社区居委会代售其分割的房屋，因其未提交相关原始财务账簿、房屋销售合同等可以证实其主张的证据，故本院对其第4项上诉理由不予采纳。因博祥房地产公司第4项上诉理由不成立，故其第5、6项上诉理由不影响涉案滨海苑小区房屋出售价格的事实认定，本院不予采纳。关于涉案滨海苑小区房屋销售所得及应缴纳税费问题。经原审法院委托山东大信会计师事务所有限公司予以审计，该事务所根据调取自房地产主管部门的房屋销售发票等材料并按照税法的相关规定出具了审计报告，鉴定人亦出庭作证，该审计报告可以作为本案认定事实的依据。故，博��房地产公司的第2项上诉理由，证据不足，本院不予采纳。因涉案房屋的房地产项目开发经营许可证、商品房预售许可证等证照均登记在博祥房地产公司名下，且房屋销售款项均由博祥房地产公司控制，故博祥房地产公司第3项上诉理由不成立，本院不予采纳。同理，涉案房地产项目的清算工作应由博祥房地产公司负责，博祥房地产公司一直未进行相关清算工作，应承担相应的责任。故，博祥房地产公司第1、7项上诉理由不能成立，本院均不予采纳。原审认定薛家岛三社区居委会、博祥房地产公司可在土地增值税清算后，根据实交的土地增值税情况，按照合同约定的32%：68%的比例进行找补，符合双方合同约定和本案实际情况，认定并无不当，本院予以确认。在相关税费清算时，薛家岛三社区居委会亦应予以配合。综上，青岛经济技术��发区博祥房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115019元，由青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　赵　建代理审判员　徐　明代理审判员　王化宿二〇一七年五月六日书　记　员　郭丹丹书　记　员　王莉莉