（2017）内01民终147号
裁判日期: 2017-05-06
公开日期: 2017-10-09
案件名称
呼和浩特市国华房地产开发有限公司与薛板女、郭威荣等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市国华房地产开发有限公司,薛板,郭威荣,郭云霞,郭荣锋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终147号上诉人(原审被告)：呼和浩特市国华房地产开发有限公司。法定代表人：靳喜成，该公司董事长。委托诉讼代理人：田建全，男，1964年10月3日出生，汉族，该公司法律顾问，住呼和浩特市回民区光明路电子设备厂集体宿舍。被上诉人（原审原告）：薛板女，农民，住内蒙古自治区托克托县。被上诉人（原审原告）：郭威荣，工人，住内蒙古自治区托克托县。被上诉人（原审原告）：郭云霞，工人，住内蒙古自治区托克托县。被上诉人（原审原告）：郭荣锋，教师，住内蒙古自治区托克托县。委托诉讼代理人：郭云霞，女，1972年8月8日出生，汉族，工人，住内蒙古自治区托克托县。上诉人呼和浩特市国华房地产开发有限公司（以下简称国华房地产公司）因与被上诉人薛板女、郭威荣、郭云霞、郭荣锋房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区托克托县人民法院（2016）内0122民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国华房地产公司的委托诉讼代理人田建全、被上诉人薛板女、郭威荣、郭云霞到庭参加了诉讼，被上诉人郭荣峰委托郭云霞代其出庭参加诉讼。本案现已审理终结。国华房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回薛板女、郭威荣、郭云霞、郭荣锋的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，国华房地产公司不存在违约情形。首先，国华房地产公司开发的××苑是可以办理房屋产权证的，每一位业主都可以在支付国家规定的税金后开具发票，自行申请办理房屋产权证，也可以在交清国家规定的费用后向国华房地产公司申请代办房屋产权证。其次，国华房地产公司开发的坤和家苑16号楼，开发资质合格及开发手续齐全，薛板女等拒绝办理网签《商品房买卖合同》，不是国华房地产公司的责任，而且合同约定需由国华房地产公司向房地产管理部门备案的资料，已于2012年10月30日备案完毕，早于双方约定交付房屋后365日，因此国华房地产公司不存在违约情形，不是因为国华房地产公司手续不全或手续没有备案导致薛板女等人不能取得房本。另外，根据政府现行政策规定，业主申请办理房屋所有权证无需出卖人先办理房屋的初始登记，而且，是否办理房屋初始登记与是否将办证手续备案是两个不同性质的概念，因此一审法院认定国华房地产公司违约是没有事实依据的。二、一审法院审理程序存在瑕疵，应当追加行政机关作为本案当事人参加诉讼。薛板女等至今没有取得房屋所有权证，并非国华房地产公司的责任，根据薛板女等人自己解释的原因，显然与事实不符，是与行政机关的行政不作为直接关联，本案薛板女等人的诉讼请求，明显属于行政机关的具体行政行为，也与薛板女等人拒绝提交申领房屋所有权证所需资料有关，为查明事实，本案应由人民法院依职权追加行政机关作为本案当事人参加诉讼。薛板女、郭威荣、郭云霞、郭荣锋统一答辩称，国华房地产公司所称与事实不符，请求二审法院查明事实真相，驳回国华房地产公司的上诉请求，要求其尽快为业主办理房屋所有权证。一审法院认定事实：2011年4月3日，郭振益和国华房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同详细约定房屋的面积、价款、付款方式、交付期限及其他事项，其中合同第十五条关于产权登记的条款中约定:”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项”处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”合同签订后，郭振益于2011年4月3日向国华房地产公司支付了首付购房款159973元，于2012年7月28日支付了剩余购房款100000元，全部履行了交付购房款的义务。2012年7月国华房地产公司向薛板女等人履行了交付房屋的义务。国华房地产公司于2012年10月30日取得《商品房预销售许可证》。但至今，国华房地产公司未能协助薛板女等人办理房屋所有权证书。另查明，国华房地产公司截止2016年2月26日未到内蒙古自治区托克托县房地产管理所办理初始登记申请。一审法院认为，郭振益与国华房地产公司于2011年4月3日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，郭振益作为购房者已经按约全部履行了付款义务，国华房地产公司也应按约履行其自身的义务。根据双方签订的合同中约定，国华房地产公司应当在商品房交付使用后365日内协助郭振益办理房屋所有权证书，否则将按已付房价款的3%向购房者支付违约金。该约定真实有效，国华房地产公司理应遵守，故一审法院对薛板女等人要求国华房地产公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金7799.2元予以支持，对薛板女等人要求国华房地产公司承担逾期利息的诉讼请求，因无事实及法律依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决：一、呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案。二、呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付薛板女、郭威荣、郭云霞、郭荣锋逾期办理房屋所有权证书违约金7799.2元。三、驳回薛板女等人的其他诉讼请求。本院二审期间，国华房地产公司围绕上诉请求向本院提交[2016]24号内蒙古自治区托克托县人民政府县长办公会议纪要一份，拟证明没有办房屋所有权证是因为政府不作为的原因。本院组织当事人进行了质证。薛板女、郭威荣、郭云霞、郭荣锋对该证据的真实性予以认可，对其所要证明的问题不予认可，认为该会议纪要与本案无关。本院对该会议纪要的真实性予以认可，但是该会议纪要是对城市建设存在问题及国土资源局关于拟挂牌出让8宗土地的情况汇报，其中涉及坤和家苑二期项目仅提到该土地规划手续齐全，要求相关部门抓紧按照现有标准组织验收，办理相关规划、建设手续，并不能证明政府存在不作为的行为，因此对国华房地产公司所要证明的问题本院不予采信。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2011年4月3日郭振益和国华房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。2013年1月20日郭振益去世，其爱人薛板女、子女郭威荣、郭云霞、郭荣锋作为郭振益的合法继承人，依据该合同提起诉讼，要求国华房地产公司承担违约责任。本案中，双方的争议焦点是国华房地产公司是否存在违约情形，应否承担逾期办理房屋所有权证违约金7799.2元。在《商品房买卖合同》第七条、第八条、第十五条分别约定了购房者郭振益的付款义务、出卖人国华房地产公司交房义务以及房屋交付后关于产权登记的约定，特别是第十五条关于产权登记双方约定：”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项”处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”根据该条约定能够认定作为出卖人的国华房地产公司不仅有在规定时限内完成资料报备的义务，同时还负有如因其责任导致不能办理房屋所有权证的违约责任后果。合同签订后郭振益依约履行了付款义务，付清了所购房屋的全部款项，而国华房地产公司却未将其项下的房地产进行初始登记，致使案涉房屋至今无法办理房屋所有权证，虽然国华房地产公司在上诉中称当地政府现行政策规定业主申请办理房屋所有权证无需由出卖人先办理房屋的初始登记，但其未提供证据予以证明，该抗辩理由不符合现行房地产市场交易的政策法规，因此对国华房地产公司的该项抗辩不予采信，依照约定国华房地产公司存在违约情形，应当承担违约责任。故薛板女等人依约要求国华房地产公司继续履行合同义务及赔偿损失的要求有事实及法律依据，应当予以支持。关于国华房地产公司要求追加政府行政职能部门作为本案诉讼当事人的上诉理由，本院认为，行政职能部门的行政行为与本案不属于同一法律关系，国华房地产公司可以通过协调或行政诉讼的方式主张自己的权利。因此，对国华房地产公司的该上诉理由本院亦不予支持。综上所述，国华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市国华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 戴玉英代理审判员 刘 伟二〇一七年五月六日书 记 员 曹建飞 来源：百度“”