（2017）辽04民终443号
裁判日期: 2017-05-06
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张增选、孙英姿与抚顺丰远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张增选,孙英姿,抚顺丰远房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终443号上诉人（原审原告）张增选，男，1967年6月27日生，汉族，现住抚顺市望花区。上诉人（原审原告）孙英姿，女，1966年11月29日生，汉族，户籍所在地及现住均同张增选。委托诉讼代理人张增选,孙英姿丈夫。被上诉人（原审被告）抚顺丰远房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区高阳路抚顺经济开发区高湾经济技术发展有限公司办公楼。法定代表人宋志海，该公司经理。委托诉讼代理人董景，该公司法务人员。上诉人张增选、孙英姿与被上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院作出的（2016）辽0404民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人张增选、被上诉人委托诉讼代理人董景，到庭参加诉讼。现已审理终结。张增选、孙英姿上诉请求：1、撤销一审判决;2、依法改判被上诉人在2016年12月31日前办理房屋权属证书；3判令被上诉人承担逾期办理房屋权属证书违约金47656.70元，或者判令按照被上诉人由于逾期未能办理（至今未能办理）房屋权属证书给上诉人造成的实际损失赔偿；4、依法改判上诉人和被上诉人签订的《抚顺市商品房买卖合同》第九条第4款第1项、2项内容中，关于违约金支付比例无效；5、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人至今未能给上诉人办理房屋权属证书；2、2015年3月5日，上诉人与买方签订了房屋买卖协议书，按照协议书上诉人收取买方定金人民币2万元，又赔偿买方人民币2万元。未能成交造成上诉人实际损失市场房价111008元，赔偿金2万元。3、上诉人与被上诉人于2012年10月30日签订了抚顺市商品房买卖合同，该合同文本为被上诉人提供的格式合同，被上诉人故意免除自己承担的违约责任，应当根据《合同法》确认《抚顺市商品房买卖合同》第九条第4款第1项、2项内容中关于违约金支付比例无效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决或者改判。张增选、孙英姿（原审原告）向一审法院起诉请求：2012年11月1日，原告张增选、孙英姿与被告抚顺丰远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的玫瑰城尚品小区21号楼2单元901号房屋一套，房屋总价款423.992.00元。按照合同约定，被告应当在商品房竣工使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人承担违约责任，双方合同虽约定按日支付已付房款万分之0.001向原告支付违约金，但该约定低于给原告造成的损失，被告应当按照日万分之一向原告支付违约金。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付自2013年7月18日起至2016年5月23日止的延期办理房屋权属证书的违约金47,656.70元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月30日，原告张增选、孙英姿与被告抚顺丰远房地产开发有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设丰远.玫瑰城B区二期9号楼2单元901号房屋，房屋总价款423,992.00元。合同约定的交房日期为2013年6月30日前。同时约定，被告应当在商品房实际竣工使用后60日内，由原、被告双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记薄。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间，逾期超过200日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记薄之日起，至被告实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记薄之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.001的违约金。合同签订后，原告于2012年11月1日交付被告购房款423,992.00元。2013年5月19日，原告从被告处接收合同当中所确定的房屋。至本案法庭辩论终结前，原告尚未取得所购房屋的房屋权属证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不能的后果。本案原告张增选、孙英姿与被告抚顺丰远房地产开发有限公司于2012年10月30日签订的《抚顺市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。现原告已按照合同约定履行了交付全部购房款的合同义务，但被告未按合同约定的期限为原告办理房屋权属证书，依法应当承担违约责任。根据合同约定，被告应当在商品房实际竣工使用后60日内与原告办理房屋权属证书，因此，被告应自原告实际接收房屋之日（2013年5月19日）起向后计算60日作为被告支付违约金的起算点，即被告应自2013年7月18日起向原告支付违约金，现原告主张计算至2016年5月23日，故被告实际违约天数为1041天，故被告需支付原告延期办理房屋权属证书违约金为423,992.00*0.001/10000*1041=44.14元。现原告主张合同约定的按日支付已付房款万分之0.001的违约金低于给原告造成的损失，应当按照日万分之一向其支付违约金，但原告未能向本院提供证明被告延期办理房屋权属证书给其造成合理损失的证据，本着意思自治原则，对原告要求调整违约金的诉求，本院不予支持。关于被告辩称的其未如期办理房屋权属证书系由于政府原因所致一节，但被告向本院提交的会议纪要及请示等证据只能证明玫瑰城A区、C区因工程违建而未获审批，B区因土地出让金未缴纳而未获审批，而延迟办理房屋权属证书系因被告违建、未缴纳土地出让金所致，不属于合同的免责条款，故被告的该项辩解没有法律依据，本院不予采信；关于被告辩称的原告的诉讼已过诉讼时效一节，因本案系原告主张延迟办理房屋权属证书违约案件，被告的违约行为持续发生直至房屋权属证书下发之日，本案诉讼时效应从房屋权属证书下发之日起算，故被告的该项辩解没有法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张增选、孙英姿延期办理房屋权属证书的违约金44.14元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费991.00元，由被告抚顺丰远房地产开发有限公司负担50.00元，与上述违约金一并给付原告，剩余941.00元由原告自行负担。本院二审认定事实同一审认定事实。本院认为，本案双方当事人出于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，该合同依法有效。合同中已就违约赔偿事项作出约定，对双方当事人均应产生效力，故本院无法认定该违约金赔偿条款无效。上诉人提出的“被上诉人在2016年12月31日前办理房屋权属证书”、“按照被上诉人由于逾期未能办理（至今未能办理）房屋权属证书给上诉人造成的实际损失赔偿”的上诉请求未在一审中提出，超出一审审理范围，本院不予审查。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费991元，由上诉人张增选、孙英姿负担。本判决为终审判决。审 判 长 王铁刚代理审判员 黄 霞代理审判员 郭婷婷二〇一七年五月六日书 记 员 李 雪 微信公众号“”