（2017）京03民终5609号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-08-14
案件名称
陈绍革与赵庆中农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈绍革,赵庆中
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终5609号上诉人（原审被告）：陈绍革，男，1965年12月11日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王朝生，北京郭旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵庆中，男，1969年3月4日出生，住北京市怀柔区。上诉人陈绍革因与被上诉人赵庆中农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院(2017)京0116民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈绍革及其委托诉讼代理人王朝生、被上诉人赵庆中均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈绍革上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵庆中的诉讼请求，一审和二审的诉讼费用由赵庆忠承担。事实和理由：陈绍革购房系为其儿子陈某购房。虽然陈某现因上大学将户口转为非农业户口，但其儿子自出生就是安各庄村的村民，亦享受村民的各种福利待遇。一审法院判决房屋买卖协议无效缺乏依据。赵庆中辩称，服从一审法院判决，请求驳回陈绍革的上诉请求。事实和理由：涉案房屋买卖合同当事人仅为陈绍革、赵庆中双方，不牵扯其儿子陈某，亦无证据证明陈绍革代表其儿子陈某购买涉诉房屋。陈绍革、陈某均非本集体经济组织成员，宅基地使用权仅针对本集体经济组织成员享有，故房屋买房协议应属无效。赵庆中向一审法院起诉请求：1.依法确认赵庆中与陈绍革于2000年11月8日签订的买卖房屋协议无效；2.本案诉讼费由陈绍革承担。一审法院认定事实：2000年11月8日，赵庆中（卖房人）与陈绍革（买房人）签订房屋买房协议，约定赵庆中将位于北京市怀柔区安各庄村宅院内的北房三间、西厢房两间卖给陈绍革，协商价格为17000元。协议落款处有赵庆中、陈少革及证明人王某的签字。协议签订以后，陈绍革向赵庆中付清了购房款。涉案房屋由陈绍革及其家人使用居住至今。陈绍革称，当时赵庆中的房屋是为了给其儿子居住，因其子陈某出生在安各庄村，属于本村村民。但在本村却无住房，于是其卖掉老家的房子，筹钱买了赵庆中的房子。但其本人的户口一直不在安各庄村，原来其户口在辽宁老家，现在由于再婚，户口落到了北京市密云区，属于农业户口。赵庆中称，陈绍革买房的时候属于离婚状态。其子陈某当时应该在两岁左右，据其所知，当时法院把陈某的抚养权判给了女方。另外，其子陈某的户口已于2016年11月转出本村。另1999年7月陈少革(陈绍革)起诉与闫某离婚，经（1999）二中民终字第4865号判决书判决，婚生子陈某由闫某抚养，后双方因子女抚养纠纷，诉至一审法院，2006年6月8日经（2006）怀民初字第02546号调解书调解，将婚生子陈某变更由陈少革(陈绍革)抚养。一审法院认为，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。根据本案查明事实，赵庆中与陈绍革于2000年签订房屋买卖协议，且陈绍革向赵庆中支付对价款属实。但陈绍革至今并未成为北京市怀柔区北房镇安各庄村集体经济组织成员，其不具备取得该村宅基地上房屋的条件，故赵庆中与陈绍革之间的房屋买卖协议无效。陈绍革的辩解意见，无事实依据，一审法院不予采信。判决：赵庆中与陈绍革于2000年11月8日签订的买卖房屋协议无效。二审中，陈绍革向本院提交证据如下：证据1.陈某户口本复印件，证明陈某户口仍在北房镇安各庄村；证据2.北京市怀柔区北房镇安各庄村股份合作社股权证，证明陈某仍为怀柔区安各庄村股份制合作社的社员。赵庆中对证据1、证据2的真实性认可，对证明目的不认可，认为陈某户口已经农转非，不属于安各庄村集体经济组织成员，有股权证不代表就能享受集体组织成员的待遇。另查明，陈某的农业户口已于2016年10月转为非农业户口。现陈某的户口地址仍为北京市怀柔区北房镇安各庄村×号×门。一审法院对陈某的户口已于2016年11月转出北京市怀柔区北房镇安各庄村的认定有误，本院予以更正。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为买卖房屋协议是否无效。违反国家法律、行政法规的强制性规定，订立的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，赵庆中将自己的农村私有房屋出卖给陈绍革，违反了国家关于土地使用权的强制性规定。因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。双方签订的的买卖房屋协议未经该村村民委员会审查同意，亦未经土地管理部门审批，未办理宅基地使用权变更手续。双方签订的房屋买卖协议违反了法律的规定，应属无效。根据已查明的事实，涉案房屋买房协议合同相对方为陈绍革和赵庆中，结合法院生效判决已于1999年12月28日判决陈某由闫某抚养，且陈某原农业户口已于2016年10月转为非农业户口，陈绍革以涉案房屋系为儿子陈某购买涉诉房屋，陈某为北京市怀柔北房镇安各庄村集体经济组织成员为由，主张房屋买卖合同有效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，陈绍革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由陈绍革负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 张玉娜代理审判员 姜 君二〇一七年五月四日法官 助理 温 迪书 记 员 左 爽 关注公众号“”