（2016）苏0507民初914号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-11-28
案件名称
卢良传与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城��限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢良传,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一��；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初914号原告：卢良传，男，1978年12月8日出生，汉族，住上海市静安区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告卢良传与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月2日依法受理。审理中，本院依据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年12月13日公开开庭对该案进行了审理。原告卢良传、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告卢良传向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告奥银房产公司于2013年4月26日签订的合同编号为（认）字20130426020号的《认购合同书》、于2013年6月26日签订的合同编号为（认）字20130626001号的《认购合同书》；2、两被告连带返还原告购房款及补偿款共计729233元；3、两被告连带承担逾期利息（共两部分，：1、以201233元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从原告起诉之日计算至生效判决确定的履行期限最后一日止；2、以440000元为本金，按照年利率8%从2014年2月21日计算至生效判决确定的履行期限最后一日止；对于440000元的补偿款88000元自愿放弃主张逾期利息）；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年4��26日、6月26日，原告与被告奥银房产公司两次签订《认购合同书》，合同均约定一年后可以退房并返还本息，但到期后，被告奥银房产公司未能退款，其于2014年5月8日、7月3日分别出具退款回执、情况说明各一份，承诺归还购房款并给予补偿款，但被告亦未履行，故原告遂起诉至法院。另被告名品城公司应对被告奥银房产公司上述债务承担连带赔偿责任。被告名品城公司辩称，不同意原告针对被告名品城公司的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告，被告名品城公司从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务，被告名品城公司也无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款、支付补偿款的责任，更无义务承担诉讼费。虽然被告奥银房产公司系被告名品城公司的股东，同时被告名品城公司是名品城项目的开发商，但这并不意味着被告名品城公司需要针对被告奥银房产公司签订的合同承担任何责任，法律并无规定，合同也无此约定。被告奥银房产公司与被告名品城公司是两个独立的法人，法定代表人虽是同一个人，但是两者财务、人事等均相互独立。综上，故不认可原告以上各项诉讼请求。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2013年4月26日，原告卢良传（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上三层3055号单元，建筑面积为27.89平方米，用途为商业，合同价款为703246元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方��在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的62%即人民币440000元。双方约定2013年7月5日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明“在乙方订立真实买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，���方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的62%）的123%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费���。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。2013年6月26日，原告卢良传（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上一层1087号单元，建筑面积为13.63平方米，用途为商业，合同价款为418754元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的40%即人民币167694元。双方约定2013年12月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明“在乙方订立真实买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“���方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的40%）的123%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。另查，被告奥银房产公司于2012年12月23日、2013年3月1日、2013年4月26日以出具收据的形式确认收到原告支付的220000元、110000元、110000元，合计440000元。同样以出具收据方式，该司于2013年6月25日、6月26日确认收到原告支付的27949元、139745元，合计167694元。又查，2014年5月8日，被告奥银房产公司向原告卢良传出具《退款回执》一份，载明：“今收到客户卢良传E3055认购合同一份及收据三张，上海奥银房地产开发有限公司本将在2014年2月20号将投资款440000元及补偿款88000元，共计伍拾贰万捌仟元整汇入其指定账户，但因公司资金紧张未能及时出款，经与客户协商一致，每逾期一日，按年化8%计算金额。”2014年7月3日，被告奥银房产公司向原告卢良传出具《情况说明》一份，载明：“客户卢良传购买上海奥银房地产开发有限公司投资项目，总资金：167694（大写：壹拾陆万柒仟陆佰玖拾肆元整），到期时间：2014年6月1日，补偿金33539元（大写：叁万叁仟伍佰叁拾玖元整），共计201233（贰拾万零壹仟贰佰叁拾叁元整），由于公司经营困难，目前不能及时兑付，经商量决定公司正常运营情况下，偿还客户款项。”再查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，被告名品城公司明确，E3055商铺已经对外出售给陈毓敏,网签手续已经办理。另E1087商铺已出租给粤澜会，目前未网签。以上事实有当事人举证的身份信息、《认购合同书》、收据、《退款回执》、情况说明、工商登记查询资料及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告卢良传与被告奥银房产公司签订的两份《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于两份合同书的抬头均系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销��以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述两份《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告卢良传举证的收据、退款回执、情况说明等证据可以证明原告就上述两份合同分别支付了部分房款440000元、167694元，且被告奥银房产公司愿意将所收款项退还原告并支付一定的补偿金的事实，本院予以确认。现上述两份《认购合同书》已无法继续履行，原告申请解除该两份协议，被告奥银房产公司愿意退还房款并予以补偿亦表明被告具有解除合同之意思表示，故本院认定2013年4月26日、6月26日原告与被告奥银房产公司之间签订的两份《认购合同书》解除；根据2014年7月3日的《情况说明��，被告奥银房产公司愿意支付原告卢良传E1087商铺购房款167694元及补偿金33539元，本院予以认定，对于原告主张的该款自原告起诉之日即2016年3月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限最后一日止的逾期利息于法有据，应予支持。另根据2014年5月8日之《退款回执》，被告奥银房产公司愿退还原告卢良传购买E3055商铺的购房款440000元并支付补偿款88000元，本院予以认定，对于原告主张的以440000元为本金，按照年利率8%从2014年2月21日起计算至本判决确定的履行期限最后一日止的逾期利息，亦于法有据，未超出法律允许的范围，应予支持。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限��又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还、补偿款及逾期利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，��中华人民共和国公司法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告卢良传与被告上海奥银房地产开发有限公司于2013年4月26日签订的《认购合同书》、2013年6月26日签订的《认购合同书》均解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢良传购房款607694元、补偿款121539元，合计729233元，并支付逾期利息（以201233元为本金，自2016年3月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限最后一日止；以440000元为本金，按照年利率8%从2014年2月21日起计算至本判决确定的履行期限最后一日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任（如采用转账支付���请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5546元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担（此款原告已垫付，不再退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一七年五月四日书 记 员 戴梦瑜 微信公众号“”