（2017）川01民终5014号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-10-30

案件名称

成都锦程房屋开发有限责任公司、肖良武商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都锦程房屋开发有限责任公司,肖良武,张光惠

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终5014号上诉人（一审被告）：成都锦程房屋开发有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区新鸿路***号。法定代表人：甘玲，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，四川英特信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：肖良武，男，1953年6月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：赵旭东，四川时代经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴晓冰，四川时代经纬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张光惠，女，1955年6月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：赵旭东，四川时代经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴晓冰，四川时代经纬律师事务所律师。上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司（以下简称锦程公司）因与被上诉人肖良武、张光惠商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人锦程公司的委托诉讼代理人张鹏，被上诉人肖良武、张光惠及其共同委托诉讼代理人赵旭东、柴晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦程公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判锦程公司向肖良武、张光惠支付违约金108768元。事实和理由：1、一审中锦程公司申请对《违约金结算单》、《锦程华府违约金赔偿协议》、《房屋交付确认书》三份关键证据中锦程公司的公章真实性进行鉴定，一审法院未予准许，程序错误；且依据真实性存在瑕疵的证据做出的判决属于事实认定不清，应予撤销。2、一审法院对锦程公司已涉诉的同类案件作出过调减违约金的生效判决，但在本案中对约定过高的违约金计算标准却未予调减，请求二审依法维护法律的一致性，参照类案的调整原则对一审判决认定的违约金数额乘以30%。肖良武、张光惠共同辩称，1、双方对逾期交房违约责任有明确约定，且在锦程公司自认存在逾期交房违约事实的情况下，双方对违约金赔偿数额达成一致签订了书面协议，锦程公司认可并支付了部分违约金，一审法院驳回锦程公司的鉴定申请正确。2、一审中肖良武、张光惠已经提交《房屋租赁协议》证明其受到的实际损失，合同约定的违约金计算标准不存在过高的情形，不应调整。请求驳回上诉，维持原判。肖良武、张光惠向一审法院起诉请求：1、锦程公司支付肖良武、张光惠违约金362560元（从2013年7月1日至2013年8月29日，每日按已付房款412万元的万分之一计算违约金，2013年8月30日至2014年11月17日，每日按已付房款412万元的万分之二计算违约金）；2、锦程公司赔偿肖良武、张光惠违约金损失18128元（从2014年11月17日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；诉讼费由锦程公司承担。一审法院认定事实：2012年4月26日，肖良武、张光惠、锦程公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定肖良武、张光惠购买锦程公司开发的“锦城华府”××幢××单元××层××号房屋，用途为商用，建筑面积80.22平方米，房屋总价为412万元，支付方式为一次性支付，已付定金32万元转为购房款，合同签订日支付剩余购房款380万元。案涉《商品房买卖合同》第十条约定，锦程公司应当在2013年6月30日前向肖良武、张光惠交付案涉房屋。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定锦程公司逾期交房责任：（1）逾期在60日之内，自案涉合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，锦程公司按日计算向肖良武、张光惠支付已付房款万分之一的违约金，该房屋实际交付之日起10日内向肖良武、张光惠支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，肖良武、张光惠有权退房，并要求锦程公司按已付房款的2%支付违约金，肖良武、张光惠要求继续履行合同的，合同继续履行，自案涉合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，锦程公司按日计算向肖良武、张光惠支付已付房款万分之二的违约金，该房屋实际交付之日起15日内向肖良武、张光惠支付违约金。2012年4月19日，肖良武、张光惠向锦程公司支付认购定金32万元；2012年4月26日上述合同签订当日，肖良武、张光惠向锦程公司支付剩余购房款380万元。一审庭审中，肖良武、张光惠提交的《商品房认购书》，锦程公司以其为复印件为由不予认可；肖良武、张光惠为证明锦程公司存在逾期交房的违约行为，双方就逾期交房应如何承担违约责任达成一致意见，当庭提交了一份《违约金结算单》、《锦城华府违约金赔偿协议》，锦程公司在庭审质证时均以锦程公司从未制作过上述文书为由不予认可；肖良武、张光惠提交的《房屋交付确认书》，锦程公司以虽有盖章但没有锦程公司工作人员签字为由不予认可，并对上述证据中锦程公司印章的真实性提出异议。肖良武、张光惠自认锦程公司已经支付了肖良武、张光惠24720元违约金；锦程公司自认案涉房屋交付时间为2014年12月15日。另查明，2016年10月14日，锦程公司向一审法院书面申请对《违约金结算单》、《锦城华府违约金赔偿协议》、《房屋交付确认书》中的公章进行鉴定。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房认购书》、《违约金结算单》、《锦城华府违约金赔偿协议》、《房屋交付确认书》、收据、银行汇款凭证、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，肖良武、张光惠、锦程公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉《商品房买卖合同》第十条约定，锦程公司应当在2013年6月30日前向肖良武、张光惠交付案涉房屋。锦程公司自认案涉房屋交付时间为2014年12月15日，锦程公司逾期交房的事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，锦程公司的行为已经构成违约，肖良武、张光惠主张锦程公司支付违约金的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。关于违约金的金额问题，案涉《商品房买卖合同》第十二条约定锦程公司逾期交房责任的违约金计算方式：逾期交房在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日万分之一计算违约金，房屋实际交付之日起10日内支付违约金；逾期超过60日后，肖良武、张光惠要求继续履行合同的，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日万分之二计算违约金，房屋实际交付之日起15日内支付违约金。根据上述约定，锦程公司于2013年7月1日至2013年8月29日（60天），每日按已付房款412万元的万分之一计算并支付肖良武、张光惠违约金24720元；2013年8月30日至2014年12月15日（473天），每日按已付房款412万元的万分之二计算并支付肖良武、张光惠违约金389752元，肖良武、张光惠自认锦程公司已经支付了24720元，故按照合同约定的违约金计算标准和逾期交房的期限，锦程公司应当支付的违约金数额为389752元，肖良武、张光惠主张的违约金金额为362560元，其主张较实际产生的违约金低，应视为肖良武、张光惠对其债权的自由处分。本案中，锦程公司认为肖良武、张光惠主张的违约金金额过高，要求一审法院调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人如果认为约定的违约金过分高于违约造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判。确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础，本案中，双方当事人均未提供证据证明锦程公司逾期交房的行为给肖良武、张光惠造成的实际损失是多少，合同约定的违约金处罚标准与同期银行贷款利率相当，因此，不存在过高的情形；而且在履行合同过程中，肖良武、张光惠按约定支付了全部购房款，不存在任何过错；肖良武、张光惠购买的房屋位于成都市青羊区××街，性质为商铺，其用途为从事盈利性商业活动，锦程公司逾期交房的行为给肖良武、张光惠带来了一定的经济损失，自2014年12月15日向肖良武、张光惠交付房屋后，锦程公司始终怠于支付违约金，且无任何正当理由。综上，锦程公司逾期交房的违约行为给肖良武、张光惠造成一定损害，合同约定的违约金不存在过分高于损失的情形，锦程公司以约定的违约金过高，请求调减的抗辩主张，因事实和法律依据不足，一审法院依法不予支持。肖良武、张光惠主张违约金的同时要求锦程公司赔偿其迟延支付违约金的损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定和立法本意，违约金是对违约一方的处罚，其兼具惩罚性和补偿性功能，守约方主张的违约金如果不足以弥补违约行为给其造成的损失，可继续要求赔偿损失。由此可见，违约金和损失是互补的关系，不应同时主张。肖良武、张光惠主张的违约金数额已经足以弥补锦程公司逾期交房和迟延支付违约金所造成的损失。因此，肖良武、张光惠主张锦程公司赔偿其违约金损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。根据一审法院对现有证据的审查，已经对锦程公司逾期交房违约事实以及违约金数额的计算方式和金额等予以了查明，故对锦程公司请求对《违约金结算单》、《锦城华府违约金赔偿协议》、《房屋交付确认书》中加盖的锦程公司单位印章进行鉴定的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、锦程公司在判决生效之日起十日内向肖良武、张光惠支付违约金362560元；二、驳回肖良武、张光惠其他诉讼请求。如果锦程公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3505元，由锦程公司承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有三个方面，现分述如下：一、一审法院对锦程公司逾期交房天数的认定是否正确。二审中，双方对一审认定的逾期交房截止时间为2014年12月15日均不持异议，锦程公司上诉主张约定的交房时间为2013年12月31日而非一审认定的2013年6月30日。对此，本院认为，锦程公司以其与案外人之间签订的合同中约定2013年12月31日交房为由主张本案应适用同一交房时间，既无事实依据，亦缺乏法律依据，锦程公司与案外人之间的合同约定对本案中双方当事人不具有约束力，因此本院对锦程公司的该项主张不予支持。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，锦程公司应于2013年6月30日前向肖良武、张光惠交付案涉房屋正确，一审法院据此认定锦程公司的逾期交房天数自2013年7月1日起计至2014年12月15日止正确，本院予以维持。二、一审法院对逾期交房违约金的计算标准认定是否恰当。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然肖良武、张光惠未举出锦程公司逾期交房给其造成实际损失的充分证据，但锦程公司逾期交房的事实客观存在，逾期期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合案涉房屋的性质、锦程公司的过错程度、合同实际履行情况，认定双方约定的违约金计算标准并无过高情形，该认定并无不当，本院予以维持。三、锦程公司提出的鉴定申请应否准予。本院认为，锦程公司对肖良武、张光惠在一审中提交的《违约金结算单》、《锦程华府违约金赔偿协议》、《房屋交付确认书》三份证据中加盖公司的真实性虽有异议，但《房屋交付确认书》涉及的是对案涉房屋实际交付时间的认定，前已述及，双方对交房时间为2014年12月15日的事实均不持异议，故《房屋交付确认书》中锦程公司的公章是否真实，并无鉴定必要；而《违约金结算单》、《锦程华府违约金赔偿协议》虽是肖良武、张光惠主张违约金的依据，但经审查，该两份证据中违约金的数额及计算方式与双方在合同中约定的逾期交房违约金起算时间、计算标准完全一致，因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款关于“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”之规定，一审法院对锦程公司提出的公章鉴定申请不予准许，并无不当，本院予以维持。综上，锦程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7010元，由上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　唐云国审判员　　赵　锋审判员　　龚　耘二〇一七年五月四日书记员　　梅芳芝关注微信公众号“”