（2017）湘04民终373号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2018-07-12

案件名称

衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司诉衡阳市东海广告装璜有限公司、衡阳百盛源旅游产业发展有限公司、陆云房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖南省衡阳市中级人民法院

所属地区

湖南省衡阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司,衡阳市东海广告装璜有限公司,衡阳百盛源旅游产业发展有限公司,陆云

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书（2017）湘04民终373号上诉人(原审被告):衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司，住所地衡阳市蒸湘区长丰大道26号美美花园二楼。法定代表人:张静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张媛媛，湖南南岳律师事务所律师。被上诉人(原审原告):衡阳市东海广告装璜有限公司,住所地衡阳市高新区蒸水大道48号香江水岸新城1-4栋165室。法定代表人:刘润华，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙春舞，湖南南舫律师事务所律师。原审第三人：衡阳百盛源旅游产业发展有限公司，住所地衡阳市雁峰区解放路117号永兴阁三楼。法定代表人:王源萍，该公司董事长。委托诉讼代理人:王大水，男，1948年5月10日出生，住衡阳市石鼓区。原审第三人：陆云，男，1991年1月4日出生，住衡阳市蒸湘区。上诉人衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司（以下简称爱力克斯公司）因与被上诉人衡阳市东海广告装璜有限公司（以下简称东海公司）、原审第三人衡阳百盛源旅游产业发展有限公司(以下简称百盛源公司)、原审第三人陆云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初928号民事判决，向本院提起上诉。上诉人爱力克斯公司的委托诉讼代理人张媛媛、被上诉人东海公司的委托诉讼代理人龙春舞、原审第三人百盛源公司的委托诉讼代理人王大水、原审第三人陆云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱力克斯公司的上诉请求：撤销原审判决，驳回东海公司的诉讼请求。事实与理由：一审对于案件事实未查清，“全叔”原名“全裕仗”，是登记在东海公司工商注册信息上的公司监事，是东海公司工作人员，一直负责爱力克斯公司和东海公司房屋租赁事宜，其行为的法律后果应由东海公司承担；原审第三人陆云在装修时“全叔”多次到现场并收取了300元通道费，对爱力克斯公司转租给陆云是知情的；双方的租赁合同中仅约定了按违约处理的情形，而解除合同不仅仅是承担违约责任的唯一方式，爱力克斯公司未支付租金是因为东海公司提供的帐号无法汇入租金且不愿提供其他账户，爱力克斯公司愿意支付租金和承担责任范围内相应的违约金。东海公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。百盛源公司辩称，东海公司与爱力克斯公司之间的纠纷与百盛源公司无关，百盛源公司不是本案适格主体。陆云的同意百盛源公司的答辩意见，陆云也是本案的受害者，东海公司与爱力克斯公司之间的纠纷不能影响陆云的正常营业。东海公司向一审法院起诉请求：一、爱力克斯公司清空并退还租赁房屋；二、爱力克斯公司支付拖欠的租金70000元，并支付滞纳金90000元；三、本案诉讼费由爱力克斯公司承担。一审法院认定事实：2010年9月5日，东海公司与张静、张美林签订一份《租赁合同》。合同约定：东海公司将坐落于衡阳市高新区15号街区08号美美花园二楼202房以及一楼125、116号门面租赁给张静、张美林作为健身服务使用；租赁期间为2010年11月10日至2026年11月9日；租期内前四年的租金为30000元/月，以后每四年在原租金的基础上增加10%，租金需于每月3日前支付，逾期支付的，则每逾期一天，需按年租金总额的5‰支付滞纳金；张静、张美林于合同签订时向东海公司支付定金20000元，并于动工装修之日的2天内，另行支付押金80000元，前述20000元定金也转为押金；租赁期间，张静、张美林未经东海公司同意而擅自转租他人的，按违约处理。另查明，2010年9月29日，张静、张美林在工商部门注册成立爱力克斯公司，并以租赁房屋作为住所地及经营场所。2014年11月17日，爱力克斯公司与第三人百盛源公司签订《房屋租赁合同》，约定爱力克斯公司将租赁房屋二楼其中的1107平方米转租给第三人百盛源公司，租期自2014年12月30日起至2020年12月29日止，租金前两年为23000元，后每两年在原租金的基础上递增8%；并约定合同签订后百盛源公司即向爱力克斯公司支付定金30000元，交付租赁房屋时，百盛源公司另向爱力克斯公司支付押金70000元，同时上述定金转为押金。后百盛源根据合同约定向爱力克斯公司支付押金100000元。2014年12月11日，东海公司在该租赁合同上签字、盖章，注明“同意转租，其租金须交房东”，此后，百盛源公司均向东海公司直接支付房屋租金。2016年3月6日，在未征得东海公司同意的情形下，爱力克斯公司与第三人陆云签订《房屋租赁合同》，爱力克斯公司将租赁房屋二楼其中390平方米转租给陆云。再查明，因爱力克斯公司拖欠租金及擅自转租，东海公司遂于2016年6月23日向爱力克斯公司法人代表张静送达《解除合同通知书》及《湖南南舫律师事务所（函）》，书面通知爱力克斯公司解除双方所形成的租赁关系，并要求爱力克斯公司处理好有关解除合同的善后事宜。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。东海公司与张静、张美林签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，该合同合法有效。虽签订合同时的主体并非爱力克斯公司，但合同体现张静、张美林签订合同的初衷系为经营健身服务使用，且爱力克斯公司系2010年9月29日注册成立，注册登记的住所地即为租赁房屋，股东亦为签订租赁合同的张静及张美林。且在两次转租行为中，签订合同的主体均系爱力克斯公司，可以视为张静、张美林签订合同的行为系为当时尚未注册成立的爱力克斯公司租赁经营场所，自爱力克斯公司成立之日即2010年9月29日起，张静与张美林对于租赁合同的权利、义务均由爱力克斯公司概括承受，爱力克斯公司与东海公司形成了租赁关系，故爱力克斯公司系本案适格被告。爱力克斯公司对于其多次迟延交付租金的行为确有过错，应当承担相应的责任，但东海公司对于爱力克斯公司多次拖欠租金的行为并未及时采取相应的措施如书面催告等，对于其扩大损失应承担相应的责任，且租赁合同的期限为16年，双方形成的是长期的租赁关系，双方在履行合同中均应秉承诚实友善的原则，给予对方必要的便利，故对于东海公司主张的滞纳金，酌情认定为40000元。爱力克斯公司自2016年4月开始未支付租金，虽经东海公司催告，爱力克斯公司仍未支付，可以视为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之情形，东海公司有权解除双方所形成的租赁关系，并要求爱力克斯公司清空并退还租赁房屋。且根据合同约定，爱力克斯公司对租赁房屋进行转租时，必须经由东海公司同意，否则应当承担违约责任。爱力克斯公司及第三人陆云均未提供证据证明爱力克斯公司转租第三人陆云的行为系通过东海公司同意，爱力克斯公司及第三人陆云均应承担相应的法律后果。因租赁合同全面解除会影响合法转租人即第三人百盛源公司的利益，故对于东海公司提出合同解除日期为2016年6月23日的主张，不予确认。因第三人百盛源公司每月向东海公司支付租金23000元，故爱力克斯公司应每月向东海公司支付租金10000元，东海公司有权要求爱力克斯公司支付自2016年4月起拖欠的租金70000元。百盛源公司在履约过程中未有违约行为，为保护善意第三人的合法权益以及市场交易的稳定性，对于东海公司、爱力克斯公司签订的租赁合同涉及到第三人百盛源公司租赁的部分在第三人百盛源公司的租赁期间，不予解除；第三人百盛源公司与爱力克斯公司签订的《房屋租赁合同》到期或终止时，东海公司、爱力克斯公司就该部分租赁房屋所形成的租赁关系即为解除。张静、张美林向东海公司支付的押金100000元，该押金与滞纳金、房屋租金抵扣后，爱力克斯公司尚需支付东海公司10000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》、第九十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告衡阳市东海广告装璜有限公司与被告衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司之间的租赁关系，被告衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司自本判决生效之日起30日内清空并退还租赁房屋；二、被告衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司自本判决生效之日起15日内支付原告衡阳市东海广告装璜有限公司10000元；三、驳回原告衡阳市东海广告装璜有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2700元，原告衡阳市东海广告装璜有限公司负担844元，被告衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司负担1856元。本院二审期间，爱力克斯公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：爱力克斯公司在二审中提供的证据可以与东海公司在一审中提供的银行交易清单相互印证，可以认定东海公司通过户名为全裕仗、账号为6222081905000841649的工商银行卡号收取租金的事实，对于爱力克斯公司二审中提供的证据，本院予以采信。同时，与张静、张美林签订《租赁合同》时，全裕仗也是作为东海公司一方的代表人签字，故可以认定“全叔”全裕仗的行为可以代表东海公司。关于东海公司对于爱力克斯公司将租赁的部分场地转租给原审第三人陆云是否知情的问题，在原审第三人陆云进行装修时，全裕仗到过装修场地，且东海公司在原审时也认可收取300元通道使用费，故可以认定东海公司对原审第三人陆云占用消防通道是知情的。一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，合同解除有约定解除和法定解除两种事由。本案中，东海公司与于爱力克斯公司在《租赁合同》中没有约定合同解除的条件。关于本案是否存在法定解除事由的问题，根据《租赁合同》的约定，案涉房屋的租赁期限为2010年11月10日至2026年11月9日，年租金为396000元，爱力克斯公司每月应交纳租金33000元，因百盛源公司每月向东海公司交纳23000元，爱力克斯公司每月应向东海公司交纳租金10000元，至东海公司向一审法院起诉时止，爱力克斯公司拖欠东海公司的租金30000元，相对于整个合同年租金，所欠租金数额所占比例较小，且本案双方租期长达16年，租赁面积达2300多平米，爱力克斯公司亦表示愿意交纳租金，虽然其延迟交纳租金的行为已构成违约，但该违约行为属一般违约，不足以导致出租人东海公司获取租金的目的不能达到。关于爱力克斯公司将部分场地转租给陆云的问题，东海公司的工作人员全裕仗到过装修现场但未对陆云的装修即时进行制止，且东海公司收取300元通道费，可知东海公司对于通道被占用是知情的，即使东海公司对于转租给陆云的部分不知情，按照双方签订的《租赁合同》第7.6条，爱力克斯公司一方可以将租赁房屋转租给第三人使用，东海公司应予配合，未经东海公司同意，按违约处理，故爱力克斯公司未经东海公司同意将部分场地转租给陆云，因转租给陆云的部分只有390平米，相对于整个租赁合同2384平米，所占比例较小，并未造成其他严重后果，爱力克斯公司的该转租行为亦不属根本性违约。综上，本案不存在约定解除和法定解除事由，对东海公司关于双方租赁合同已经解除的主张，本院不予支持，双方应秉承诚实信用的原则继续履行合同义务。双方合同继续履行后，爱力克斯公司一方之前交纳的押金暂不退还，爱力克斯公司尚应支付余欠租金70000元。关于本案违约责任如何确定的问题，因东海公司用于收取租金的账户名为全裕仗、尾号为1649的银行卡号在2016年8月底被盗，致使承租人爱力克斯公司一方在9月份无法将租金汇入该账户内，东海公司又未向爱力克斯公司提供其他可以转款的账号，同时因东海公司于2016年7月向一审法院起诉后，拒绝再与爱力克斯公司继续履行合同，故2016年9月份之前逾期支付租金的违约责任由爱力克斯公司应承担，2016年9月份之后的违约责任由东海公司自负。《租赁合同》约定租金逾期支付的，则每逾期一天，需按年租金总额的5‰支付滞纳金，该约定违约金的计算标准超出法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的……”。根据上述法律规定，东海公司未向本院提供证据证明因逾期支付租金所造成的实际损失，爱力克斯公司上诉主张在法律规定的责任范围内承担违约金，本院认定东海公司逾期收取租金的损失为利息损失，违约金按欠付租金的月利率2%计算。故爱力克斯公司应向东海公司支付的违约金为：2016年4月200元(10000元×2%)，2016年5月400元(20000元×2%)，2016年6月600元(30000元×2%)，2016年7月800元(40000元×2%)，2016年8月1000元(50000元×2%)，2016年9月1200元(60000元×2%)，共计4200元。综上所述，爱力克斯公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2016)湘0408民初928号民事判决；二、衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司于本判决生效后10日内支付衡阳市东海广告装璜有限公司租金70000元及违约金4200元；三、驳回衡阳市东海广告装璜有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2700元，由衡阳市东海广告装璜有限公司负担1800元，由衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司负担900元，二审案件受理费2700元，由衡阳市东海广告装璜有限公司负担1900元，由衡阳市爱力克斯健身俱乐部有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长　周　宏审判员　刘丽娅审判员　邓　琳二〇一七年五月四日书记员　唐宇翔来源：