（2017）云04民终56号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张旋、朱桂仙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省玉溪市中级人民法院
所属地区
云南省玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张旋,朱桂仙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终56号上诉人(原审被告)：张旋，女，汉族，1963年12月13日生，居民,住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：袁竹山，云南青茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱桂仙，女，汉族，1967年12月30日生，居民,住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：施蔼玲，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：严尔防，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张旋因与被上诉人朱桂仙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张旋及其委托诉讼代理人袁竹山、被上诉人朱桂仙的委托诉讼代理人施蔼玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张旋上诉请求：1、撤销原判，确认双方签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》于2016年9月24日解除；2、由张旋将租赁房屋返还实际出租人李某琼；3、租金计算至2016年9月24日，与已付款项抵扣后张旋只应支付4000元；4、张旋无需支付朱桂仙违约金30000元；5、由朱桂仙返还张旋履约保证金20000元。事实和理由：1、与张旋协商签订《嘉阳商业城物业租赁合同》的是李某琼，合同上朱桂仙的章是李某琼所盖，所留电话也是李某琼的办公室电话。合同履行过程中，张旋是与李某琼联系解除合同事宜。因此，本案张旋与朱桂仙之间并不存在合同关系。2、合同签订后，张旋支付给李某琼的租金是25万元，并由李某琼出具了收据，但该单据在李某琼强行将租赁房屋大门锁上之后就发生遗失，李某琼存在盗取单据的嫌疑。3、李某琼出具给张旋的单据可证明张旋至少支付过213974元给李某琼，张旋已申请李某琼到庭质证，但一审未通知到庭，导致原审认定的案件事实不清。4、以朱桂仙名义签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》中物业收费内容与李某琼和张旋签订的《物业服务合同》存在关联，李某琼是两份合同的签订者也是物业服务合同中相对方的经办人，其代表了云南志衡嘉延物业有限公司，一审未将该公司通知到庭也未尽到查清案件事实的义务。朱桂仙辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。朱桂仙向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》；2、由张旋支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金及相关费用134590元，之后物业占用费按每日531元计算至张旋交还房屋之日止；3、由张旋支付违约金222015元；4、由张旋腾还位于嘉阳商业城第7幢第104号、105号第1-2层的房屋。一审法院认定的事实：2014年8月2日，朱桂仙与张旋签订《嘉阳商业城物业租赁合同》，约定：“一、租赁房屋基本情况。1、甲方（朱桂仙）以合法方式，取得嘉阳商业城的投资建设权，现将位于玉溪市环山北路西侧的嘉阳商业城第7幢104#、105#第1-2层的物业出租给乙方（张旋）经营工艺品使用，房屋建筑面积为410.2平方米…二、租赁期限：1、租赁期为10年，从2014年8月1日起至2024年9月30日止；2、甲方给予乙方免租装修期为二个月，该期间不计入租期，也不收取任何费用。三、租赁期履约保证金：合同签订生效的次日，乙方提交人民币贰万元整作为租赁期间履约保证金给甲方，履约保证金待出租物业期限届满时，若乙方未结清租期期限内的物业费、水电费等，或者物业以及物业内设施出现损坏的，甲方可以从中扣减相关费用后于6个工作日内无息返还乙方。若无上述情况，甲方应当于租赁期限届满时6个工作日内全额无息退还该履约保证金给乙方。租赁期内，若因乙方违约导致该租赁合同终止，则乙方提交的履约保证金将不予退还。四、租金的金额、缴纳方式与期限1、实际每年缴纳租金及相关费用按照建筑面积乘以各项单价计算。具体租金及相关费用缴纳标准详见附件一（2014年8月1日至2015年9月30日、2015年10月1日至2016年9月30日的租金及相关费用均为184590元，全部租期的总租金及相关费用共计2220150.07元）…3、合同生效后三天内，乙方应向甲方支付首年度租金及相关费用，此后租金及相关费用为一年交付一次，年度租金及相关费用必须在下一个年度使用期开始前一个月交清。先交租金及相关费用后使用，逾期一个月未交清年度费用全额，甲方有权单方面解除合同收回房屋,据此解除合同时，乙方对房屋的装修、固定设施等乙方不得拆除和损坏，应无偿完好的归甲方所有，由此造成的任何经济损失由乙方自行承担，乙方应向甲方承担违约责任。…十一、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可自行终止合同并收回房屋，所产生的一切乙方的经济损失等由乙方自行承担，造成甲方损失，由乙方赔偿：…2、拖欠当年租金逾期达一个月的；…十二、免责及赔偿……3、若乙方无故提前终止合同或者出现本协议第九条约定的情况由甲方终止合同，乙方所交纳的租金及相关费用不给予退还，且需承担全部租赁年限租金及相关费用总额10%的违约金，若甲方还有其他损失，乙方还应赔偿甲方的损失……”。上述合同签订后，张旋向朱桂仙支付保证金20000元，朱桂仙如约将上述商铺交付给张旋使用。张旋未按合同约定于2015年10月1日前向朱桂仙支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金及管理费184590元，2016年5月11日张旋支付了50000元，剩余134590元租金及管理费经多次催要仍拒绝支付。一审法院认为，双方签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。张旋自2014年8月1日起向朱桂仙租用商铺至今，应当依约向朱桂仙支付租金及管理费，其未按合同约定于2015年10月1日前向朱桂仙支付第二年度的租金及管理费184590元，张旋在2016年5月11日向朱桂仙支付50000元后，剩余租金及管理费134590元经朱桂仙多次催要仍拒绝支付，致使朱桂仙收取租金的合同目的不能实现，朱桂仙行使合同解除权于法有据，合同解除的时间应为解除通知到达张旋时，朱桂仙诉至法院前并未通知张旋解除合同，故合同解除时间应为张旋签收民事起诉状的时间即2016年10月12日。张旋提出其在第一个租赁年度已向朱桂仙支付租金约25万元，并提出其第一年应支付的租金仅为59040元，设备使用费和运营管理费均不应支付，对此未提供任何证据证明，朱桂仙不认可，且双方合同明确约定第一年租金及相关费用为184590元，在此情况下张旋对为何要支付朱桂仙25万元不能做出合理解释，对张旋该项辩解不予采信。张旋对其提出的朱桂仙口头承诺减免租金3万元且同意2016年9月底前支付第二年的剩余租金的主张未提供证据证明，且朱桂仙不认可，不予采信。朱桂仙要求张旋支付2015年10月1日至2016年9月30日租金及相关费用134590元的诉讼请求于法有据，予以支持。合同解除张旋应当将商铺腾还给朱桂仙。朱桂仙要求张旋按每日531元的标准支付物业占用费至腾还房屋之日止的主张，张旋辩称已将房屋钥匙交与物业公司且房屋2016年9月24日被朱桂仙上锁之日已被朱桂仙控制不应支付物业占用费，张旋是将钥匙交与物业公司而不是朱桂仙，朱桂仙与物业公司是两个不同的民事主体，张旋该项辩解不成立，不予采信，由于双方合同于2016年10月12日解除，朱桂仙主张的2016年10月1日至2016年10月12日的物业占用费实为租金，经计算2016年10月1日至2016年10月12日的租金及相关费用为6372元（193844.11元÷365天×12天），自2016年10月13日起的占用费按每日531元计算至房屋实际腾还之日止。签订合同时张旋向朱桂仙缴纳保证金20000元，根据双方合同第三条约定“租赁期内，若因乙方（被告）违约导致该租赁合同终止，则乙方提交的履约保证金将不予退还”，现该合同因张旋违约而解除，张旋支付的保证金20000元应归朱桂仙所有。关于朱桂仙要求张旋支付违约金222015元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，并结合本案情况，酌情确定张旋应支付违约金30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、原告朱桂仙与被告张旋于2014年8月2日签订的《嘉阳商业城租赁合同》于2016年10月12日解除；二、由被告张旋于本判决生效之日起三日内将坐落于玉溪市环山北路西侧的嘉阳商业城第X幢XX号、XX号第1-2层的商铺返还原告朱桂仙；三、由被告张旋于本判决生效之日起十日内支付原告朱桂仙自2015年10月1日至2016年9月30日的租金及相关费用134590元，及自2016年10月1日至2016年10月12的租金及相关费用6372元，自2016年10月13日起的占用费按每日531元计算至房屋实际腾还之日止；四、由被告张旋于本判决生效之日起十日内支付原告朱桂仙违约金30000元；五、被告张旋于签订合同时交付原告朱桂仙的履约保证金20000元归原告朱桂仙所有。案件受理费3324元，由被告张旋负担。”二审中，张旋提交下列证据，第一组证据：玉溪嘉阳商贸城7幢104、105号商铺装修决算书打印件一份，证明：2014年8月2日，张旋与出租人李燕琼签订玉溪嘉阳商业城7幢104、105号铺面后，投入681406元装修商铺，另投入50余万元购买相关设备，总投入上百万元，不可能不对违约情形十分注意，缓交2016年度所欠29000余元的租金是经李燕琼请示其领导同意的合同行为。一审时已经交付了该决算书，一审法官有意遗失上诉人的证据。第二组证据：2017年3月27日下午15时30分，张旋拍摄玉溪嘉阳商业城7幢104、105号相邻铺面的照片4张，证明：双方合同上约定的高于每平方米租金的双倍设备使用费和运营管理费即是为了克服地处荒僻地段的商业缺憾而订立。合同履行中出租方未按照合同约定履行自己的义务，致使合同成立近二年的时间内该二项费用的服务内容没有任何一项得以落实，整个嘉阳商业城人气不足商户关门，即使白天也毫无生气。2017年3月27日仍以李某琼对外招租，朱桂仙是出租人的可能性极小。经质证，朱桂仙对第一组证据的三性及证明目的不予认可，认为该证据是打印件，签名也是打印的，不排除伪造的可能；对第二组证据的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，认为因张旋的违约行为导致商铺没有使用，一审判决后为减少张旋的损失，在判决未生效的情况下朱桂仙便同意张旋搬走，但搬走至今商铺仍未出租，空闲了4个月的时间。朱桂仙提交一份收条，证明2016年12月16日，张旋的委托代理人官文与朱桂仙的代理人施蔼玲办理了租赁房屋的移交手续，张旋已将租赁房屋腾还朱桂仙。经质证，张旋对该证据及证明目的均无异议。为查明案件事实，本院向李某琼进行调查并制作调查笔录一份，李某琼陈述：其是云南志衡嘉延物业公司的办公室主任，嘉阳商业城由云南志衡嘉延物业公司进行物业管理。朱桂仙购买了嘉阳商业城的一个铺面，其作为个人曾帮忙介绍朱桂仙与张旋协商房屋租赁事宜，并帮她们草拟租赁合同后，再分别让她们确认签字。其公司在进行物业管理中，为保证业主及商户的财产安全，规定搬东西出入需办理出入手续。2016年9月24日，保安巡逻时发现有好多不认识的人从张旋出租铺面内搬东西出来，但未出示出入手续，便打电话向张旋核实，经张旋同意后就让他们搬了几转，后觉得没有手续光凭口头同意有些不妥，还是应该办理手续后才能搬，因此物业公司就把张旋所租铺面的前门锁了，后门没有锁，并在门上贴了通知，留了电话号码，告知张旋如果需要可以跟物业联系。因锁门是物业公司为了保证商户的财产安全履行的义务，没有跟朱桂仙说过。同年9月26日，张旋的合伙人官某来搬东西联系过公司，公司就把门锁打开，官某搬完东西后，在关某梅不知情的情况下把租赁铺面的钥匙交给关某梅，后关某梅又让官某来把钥匙拿走。租赁期间，其没有帮朱桂仙收过张旋的租金。经质证，张旋对调查笔录的三性无异议，但认为1、李某琼陈述系接受朱桂仙的委托为双方牵线办理出租事宜及张旋与朱桂仙认识不是事实，因张旋从来没有与朱桂仙面对面的机会；2、李某琼陈述2016年9月24日物业公司的保安发现有人搬东西，为了保护商户财产安全才锁门是不真实的，真实原因是李某琼出于担心商户流失的恐惧才锁门，虽后门没有锁，但因为后门只能从商铺里面才能打开，所以锁前门也相当于连后门也锁了；3、锁门是李某琼一方的行为；4、房屋租金是张旋交给李某琼的，李某琼陈述说没有帮忙收取租金是不真实的；5、官某将钥匙交给物业公司的关某梅后，未再取回过钥匙，商铺一直是由李某琼控制。张旋对李某琼陈述的其余事实无异议。朱桂仙对调查笔录的三性及陈述的内容均无异议，认为该笔录能反映朱桂仙仅委托李某琼出租房屋事项，其余事项包括房屋租金的收取并不在委托范围内，锁门的事朱桂仙并不知道，是物业公司进行管理的行为。本院认为，张旋提交的第一组证据朱桂仙不予认可，且与本案无关联性，本院不予采信；张旋提交的第二组证据朱桂仙对真实性无异议，本院予以采信。朱桂仙提供的证据，张旋无异议，本院予以采信。本院依职权进行调查制作的调查笔录，双方对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。张旋对李某琼陈述内容提出异议部分，本院将综合全案证据进行审查。二审中，经征询双方当事人对一审确认事实的意见，张旋提出以下异议：1、一审认定合同约定朱桂仙以合法方式取得出租房屋不当，实际上朱桂仙没有取得嘉阳商业城的建设权，只有房产证才可证明权属问题；２、一审对合同第十二条第3项中关于朱桂仙违约应承担责任的约定未作认定；3、合同签订后其支付李燕琼的款项为249900元，一审仅认定支付朱桂仙保证金20000元不当；4、一审认定张旋尚欠朱桂仙134590元租金及管理费不当，实际仅欠29180元；5、一审认定张旋拒绝支付租金不对，实际上是双方对已付金额有争议，正在结算协商；6、一审漏认定出租方2016年9月24日的违约行为。朱桂仙对一审法院确认的事实无异议。对一审法院确认的各方无异议的事实部分本院予确认。经审查，一审根据案件情况所引用的合同内容并无不当，张旋就一审认定事实提出的异议未提供证据证实，本院不予采信。另查明，《嘉阳商业城物业租赁合同》约定，2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金、管理费为193844.11元。双方当事人签收一审判决后，张旋的委托代理人官某与朱桂仙的委托代理人施蔼玲于2016年12月16日办理了租赁房屋腾还手续，并形成收条载明：“今收到张璇委托代理人（与张璇系合伙人）官某交回商铺钥匙（两把），商铺已经腾空，自钥匙交回后视为张璇腾退商铺，商铺物品视为完全搬走。（尚欠物管费、水电费等费用由张璇自己结清，与出租人无关）。”收条中有官某、施蔼玲的签字。现租赁房屋实际由朱桂仙管理、使用。诉讼中，经征询张旋意见，其对一审将履约保证金纳入本案一并处理无异议。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、朱桂仙是不是与张旋签订《嘉阳商业城物业租赁合同》的相对方，如果是，该合同何时解除，张旋应否向朱桂仙支付违约金30000元；二、张旋尚欠朱桂仙的租金及合同解除后的房屋占用费如何认定；三、履约保证金20000元应否归朱桂仙所有。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，朱桂仙提交的《嘉阳商业城物业租赁合同》中已载明出租方系朱桂仙，并载明朱桂仙身份证号及盖有朱桂仙的私人印章，张旋对该合同的真实性及其本人签字并无异议，现张旋主张与其签订《嘉阳商业城物业租赁合同》的不是朱桂仙，而是李某琼，未提供充分的证据证实，与其一审答辩时未抗辩朱桂仙不是合同相对人相矛盾，且朱桂仙、李某琼不认可，故一审认定朱桂仙与张旋存在租赁合同关系正确，本院予以维持。关于租赁合同的解除时间，因双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同约定，先交租金及相关费用后使用，逾期一个月未交清年度费用全额，朱桂仙有权单方面解除合同收回房屋。由于张旋未按约于2015年10月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金及管理费，至2016年5月11日才支付50000元，当年剩余租金134590元一直未支付。张旋虽抗辩朱桂仙口头同意延期交付租金，但未提供证据证实，朱桂仙也不认可，对张旋的该抗辩主张本院不予采信。因此，张旋逾期支付租金的时间远远超过1个月，已构成违约，且合同约定的解除的条件已成就，现朱桂仙要求解除合同并由张旋支付违约金符合法律规定及合同约定。因朱桂仙起诉前未向张旋提出解除合同的主张，一审法院将张旋签收民事起诉状的时间即2016年10月12日视为解除通知到达张旋的时间，并据此认定双方合同解除的时间并无不当，本院予以维持。张旋主张合同于2016年9月24日已解除的理由不成立，不予采信。关于违约金的问题，合同中虽约定如张旋违约需承担全部租赁年限租金及相关费用总额10%的违约金，但一审法院结合案件情况，酌情确定张旋应支付违约30000元后，朱桂仙并未提出异议，本院予以维持，张旋上诉认为其不应支付违约的理由不成立，不予支持。关于焦点二，经审查，本案现有证据仅能证实张旋于2016年5月11日支付了50000元，至今尚欠134590元未支付。张旋虽抗辩第一个租赁期间其向朱桂仙支付249900元，朱桂仙口头同意减免租金30000元，相抵扣后其实际只欠朱桂仙租金4000元，朱桂仙于2016年9月24日已控制房屋，之后的租金及相关费用不应由其承担，但未提供证据证实，且朱桂仙不认可，本院不予采信。一审判决张旋支付朱桂仙2015年10月1日至2016年9月30日尚欠租金及相关费用134590元正确，应予维持。由于合同于2016年10月12月解除，朱桂仙除支付上述所欠租金及管理费外，还应按合同约定2016年10月1日至2017年9月30日期间年租金及管理费193844.11元的标准支付2016年10月1日2016年10月12日期间的租金及管理费，一审计算为6372元正确，本院予以维持。关于租赁房屋的腾还及2016年10月13日之后占用房屋费用的问题，一审判决张旋将租赁房屋腾还朱桂仙并按每日531元的标准计算2016年10月13日至实际腾还之日的占用费并无不当，本应维持。但因双方当事人签收一审判决书后，于2016年12月16日主动办理腾还租赁房屋的手续，据此再判决张旋腾还租赁房屋已无实际意义，故本院将原判第二项予以撤销，变更第三项，明确由张旋支付朱桂仙2016年10月13日至2016年12月16日的房屋占用费34515元。关于焦点三，因双方签订的合同约定“租赁期内，若因乙方（张旋）违约导致该租赁合同终止，则乙方提交的履约保证金将不予退还”。现合同因张旋违约已解除，一审法院根据合同约定，判决履约保证金20000元应归朱桂仙所有并无不当，本院予以维持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2932号民事判决第一、四、五项；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2932号民事判决第二项；三、变更云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2932号民事判决第三项为“由张旋于本判决生效之日起十日内支付朱桂仙自2015年10月1日至2016年10月12的租金、相关费用140962元及2016年10月13日至2016年12月16日（房屋腾还之日）的占用费34515元”；四、驳回朱桂仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4119元，由上诉人张旋负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 龚 辉审判员 方明慧二〇一七年五月四日书记员 王航宇 搜索“”