（2016）川0703民初4755号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-10-13

案件名称

绵阳花园投资集团有限公司与薛良安物权保护纠纷一审民事判决书

法院

绵阳市涪城��人民法院

所属地区

绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绵阳花园投资集团有限公司,薛良安,成都市人人乐百货有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条

全文

四川省绵阳市涪城区人民法院民事判决书(2016)川0703民初4755号原告：绵阳花园投资集团有限公司，住所��：绵阳市临园路西段5号。法定代表人：袁志雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯钢，四川联衡律师事务所律师。被告：薛良安，男，汉族，生于1969年10月12日，绵阳市人，住四川省绵阳市高新区。委托诉讼代理人：詹远建，四川超宇律师事务所律师。第三人：成都市人人乐百货有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路新3号1幢11楼1103号。法定代表人：蔡慧明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡国荣，北京尚衡（成都）律师事务所律师。原告绵阳花园投资集团有限公司（以下简称花园公司）与被告薛良安物权保护纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月10日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，为查清事实，本院依法追加成都市人人乐百货有限公司为第三人参加诉讼，并裁定本案转为普通程序于2017年4月27日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人冯钢，被告薛良安及其委托诉讼代理人詹远建,第三人成都市人人乐百货有限公司（以下简称人人乐公司）的委托诉讼代理人蔡国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将占用的绵阳市××大道中××号崇尚国际四楼的房屋腾退给原告；2、判决被告支付从2016年1月1日起到实际腾退房屋时止，按被告与人人乐公司约定的租金标准计算房屋占有使用费（计算至2016年9月30日为250443元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2009年12月11日将崇尚国际地下一层及地上一至四层房产出租给人人乐公司。该公司于2014年将承租的第四层一部分转租给被告。2015年12月15日，人人乐公司解除与原告签订的《房产租赁合同》，原告随即要求该公司招租的各商户向原告腾退房屋。被告既未向原告腾退房屋，又未向原告支付占有使用房屋的费用。原告认为因承租人解除与原告的租赁关系导致被告与承租人的转租合同无法履行，被告继续占有房屋没有法律依据。被告辩称：原告与第三人签订租赁合同时允许第三人转租，被告从第三人处转租取得房屋使用权应受法律保护。被告与第三人尚在租赁合同期间，原告无权因为其与第三人的纠纷要求被告腾房。原、被告无合同约定，原告无权要求被告支付房屋使用费。被告与第三人约定的租金标准包括场地使用费和空调、电梯等设施的使用服务费，且第三人已降低租金标准，原告主张按被告与第三人合同约定标准支付占用费不合理。原告与第三人的租赁关系是否解除尚未确定，原告的请求违背诚实信用原则。原告与第三人解除合同未征求被告的意见，侵害了被告的租赁权，原告与第三人应赔偿被告的损失。第三人称：第三人与原告的租赁合同及第三人与被告的租赁合同均合法有效，对各方均有约束力。第三人与被告签订的租赁合同约定了租金标准、租金支付时间、违约责任、解除条件，被告自2014年3月即合同履行之日起不能如期缴纳租金，长期大量拖欠租金。第三人因此于2015年6月1日依据合同约定行使解除权并向被告送达了解除租赁合同通知函。自被告2015年6月5日签收该函件起，第三人与被告的租赁合同解除。第三人与原告的租赁合同于2015年12月15日解除，被告已无继续占有使用房屋的合同基础，被告应及时将房屋交还原��。原告在本案中主张的场地占用费，应按照原告与第三人的租赁标准计算，不应按照被告与第三人的租金标准计算。根据本案的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：原告花园公司系位于绵阳市××城区××大道中××号崇尚国际商业裙楼四层房屋的产权人。2009年12月11日，原告与成都市人人乐商业有限公司签订了《房产租赁合同》，原告将地下一层及地上一至四层房产（建筑面积约38500平方米）出租给成都市人人乐商业有限公司使用，租期为20年，自交付租赁房屋之日起算。双方约定租费标准为每月每平方米28元，前三年不递增，第四年至第十年每年递增百分之二。双方还约定如果乙方经营出现持续十二个月亏损，甲方同意乙方在赔偿总额不高于三个月租费的违约金前提下，可以解除租赁合同。2012年11月30日，原告与成都市人人乐商业有限公司、成都市崇尚百货有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》，将《房产租赁合同》中的承租人主体身份从成都市人人乐商业有限公司变更为成都市崇尚百货有限公司。2013年1月24日，成都市崇尚百货有限公司将企业名称变更为成都市人人乐百货有限公司。原告于2013年3月6日向人人乐公司交付租赁房屋。2014年初，人人乐公司与被告签订了《租赁合同》及《补充协议》，由人人乐公司将其承租的崇尚国际房屋第四层中659.7平方米场地转租被告用于经营时光茶坊茶楼，第一年租金按38.4元每平方米计算，之后逐年递增5%，约定租期为2014年2月1日至2019年1月31日。双方在补充协议中明确约定，“租金包含物业管理费、保洁费、消防设施及乙方提供的中央空调等设备维护和管理服务费”。2015年4月28日，人人乐公司绵阳崇尚国际购物中心向被告发《茶楼空调问题回复意见函》称“同意从原25374元/月的租金减为20000元/月，租期满一年后的递增基础也按20000元/月。”2015年6月1日，人人乐公司向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，称被告长期未按合同约定支付租金已拖欠116946元，人人乐公司决定解除合同，要求被告撤场并支付欠款。2015年12月15日，人人乐公司向原告发送了《解除通知书》，表示因连续亏损12个月以上按合同约定提前解除《房产租赁合同》。在本案庭审中，人人乐公司与原告均确认双方签订的《房产租赁合同》已于2015年12月15日予以解除。此后，原告向包括被告在内的人人乐百货绵阳崇尚国际购物中心各商户发出通知，要求各商户在2016年1月14日前腾退场地并支付相关费用。本院认为：原告花园公司系本案诉争房产的所有权人，依法享有对该房屋的物权。原告与人人乐公司签订了《房产租赁合同》后，人人乐公司与被告签订《租赁合同》及《补充协议》将其承租的该房屋中的四楼部分场地转租给被告用于经营茶楼，原告明知而未提出异议，被告基于与人人乐公司的转租关系取得占有使用案涉场地的权利。但第三人人人乐公司作为承租人与出租人花园公司解除《房产租赁合同》后，作为次承租人的被告在未与出租人达成租赁合意的情形下，不再享有继续占有使用诉争房产的权利。被告主张人人乐公司和原告是否已经解除《房产租赁合同》尚不能确定。本院认为，2015年12月15日人人乐公司向原告送达《解除通知书》，依照《中华人民共和国合同法》��九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，该《房产租赁合同》已于通知到达原告时产生解除效力。本案开庭中，原告与第三人均明确确认双方的《房产租赁合同》已于2015年12月15日解除。故本院对被告的该抗辩事由不予采信。原告主张由被告返还租赁场地，应予支持。原告主张被告支付自2016年1月1日起到实际退还房屋时止的占有使用费符合法律规定，应予支持；但原告主张按被告与人人乐公司约定的租金标准计算无法律依据，且因承租人与次承租人约定的租赁费包含场地使用费及其他设施使用和管理费用，按此标准计算显然不合理。本院认为，原、被告之间并��场地占用费的约定，应参照原告出租给第三人的租赁费标准计算占用费更为合理。根据原告与人人乐公司的租赁合同约定，租期自交付之日起算，租金为每月每平方米28元，前三年不递增，第四年至第十年每年递增百分之二。因此，自2013年3月6日交付房屋起至2016年3月5日前的租金标准为每月28元/平方米，2016年3月6日起每年递增2%。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告薛良安在本判决生效后七日内向原告绵阳花园投资集团有限公司返还位于绵阳市××大道中××号崇尚国际四楼的租赁场地；二、被告薛良安在本判决生效后七日��向原告绵阳花园投资集团有限公司支付自2016年1月1日起至实际退还场地时止的占用费，其金额按照2009年12月11日原告与成都市人人乐商业有限公司签订后由第三人成都市人人乐百货有限公司履行的《房产租赁合同》中约定的租金标准（2016年1月1日至3月5日为每月28元/平方米，2016年3月6日起每年递增2%）计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5056元，由原告绵阳花园投资集团有限公司承担1056元，被告薛良安承担4000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审　判　长　　黄昌楠人民陪审员　　陈　均人民陪审员　　王晓红二〇一七年五月四日书　记　员　　蒋巧丽微信公众号“”