（2016）沪0109民初22003号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王婷与高程君、龚烨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王婷,高程君,龚烨,张跃,上海市住房置业担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22003号原告：王婷，女，1988年1月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王根兰(系原告父亲)，男，住上海市。被告：高程君，男，1987年11月20日出生，汉族，住上海市。被告：龚烨，男，1984年11月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：魏玉琪，广东国晖(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：连淑员，广东国晖(上海)律师事务所律师。第三人：张跃，男，1976年5月10日出生，汉族，住上海市龙川北路***弄***号***室。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：管蔚，董事长。委托诉讼代理人：陈思佳。委托诉讼代理人：梁博雯。原告王婷与被告高程君、龚烨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法通知张跃、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房担保公司)作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婷的委托诉讼代理人车慧军、王根兰，被告龚烨及其委托诉讼代理人魏玉琪、连淑员，第三人住房担保公司的委托诉讼代理人梁博雯到庭参加诉讼。第三人张跃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王婷向本院提出诉讼请求：1、确认原告王婷与被告高程君于2010年11月22日就上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告高程君与被告龚烨于2013年12月2日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、被告龚烨配合将系争房屋产权恢复登记至原告名下。事实与理由：原告王婷在2010年因信用卡欠款而将系争房屋以买卖形式过户给被告高程君，高程君凭借双方签订的《上海市房地产买卖合同》向银行申请了30万元按揭贷款，并将贷款在扣除交易税费、中介费后转给王婷，双方约定由王婷按期归还贷款，待贷款还清后，高程君再将系争房屋过户给原告。嗣后系争房屋实际未向高程君交付，商业贷款由王婷按月归还。2013年高程君得知其老宅将拆迁，担心他处有房影响拆迁利益，故催促王婷尽快还清贷款以便将系争房屋产权恢复至王婷名下，而王婷一时还不清贷款只得通过中介找到第三人张跃，由张跃介绍认识了被告龚烨。2013年年底，高程君与龚烨再次就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由龚烨申请60万元公积金贷款。60万元扣除归还商业贷款余额、中介费、税费、利息等后，王婷最终取得6.5万元。嗣后王婷并未向龚烨实际交付房屋，王婷从2014年4月起按月归还龚烨名下公积金贷款。王婷与高程君以及高程君与龚烨签订的《上海市房地产买卖合同》的目的均是以买卖房屋的形式套取银行贷款，并无买卖合意，两份《上海市房地产买卖合同》应属无效。现王婷愿意替龚烨偿还60万元公积金剩余的本息，以涤除60万元公积金的抵押权。被告高程君辩称，同意原告王婷的诉讼请求，对原告陈述的两次房屋买卖过程均无异议。高程君与王婷系同学关系，2010年王婷称缺钱，要求将系争房屋过户给高程君，由高程君向银行申请商业贷款，买卖过程中的所有手续均由王婷办理，高程君并未向王婷支付过任何房款，系争房屋也一直由王婷居住使用。此后偿还银行贷款的银行卡由王婷保管，由王婷归还商业贷款。2013年高程君爷爷的一处房屋动迁，其担心名下有房会影响动迁利益，故要求尽快将系争房屋产权恢复至王婷名下，王婷找到中间人张跃，在张跃介绍下高程君与龚烨签订了《上海市房地产买卖合同》，系争房屋产权过户至龚烨名下。2014年3月19日龚烨申请的60万元公积金贷款发放至高程君的农商银行卡，当天该笔款项转到了张跃的银行账户，高程君在此次房屋买卖过程中未获取过任何款项。被告龚烨辩称，对原告王婷与被告高程君之间的买卖合同不知情，要求法院依法判决。对于两被告签订的《上海市房地产买卖合同》，龚烨当时急需用钱，通过中介认识了张跃，张跃表示其有方法可以套取龚烨的公积金账户余额4万元，故两被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，并由龚烨申请了60万元公积金贷款，此后系争房屋产权过户至龚烨名下，龚烨获得了公积金账户内剩余的4万元。系争房屋一直由王婷居住使用，一开始龚烨认为系高程君每月偿还公积金贷款，直至2016年才得知系王婷在还贷。由于两被告确实没有买卖合意，房屋买卖系虚假买卖，龚烨没有实际支付过房款，同意原告王婷要求确认两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。第三人张跃述称，2013年张跃经人介绍认识了原告王婷和被告高程君，王婷、高程君向张跃借款50万元，张跃于2013年12月2日通过工商银行账户将50万元转给高程君，当日高程君就该笔50万元出具收条。高程君表示其名下有一套上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋，待该套房屋出售获取银行贷款后，以银行贷款偿还借款。此后高程君将系争房屋出售给龚烨系为了套取公积金贷款。2014年2月19日高程君与龚烨去房产交易中办理过户手续时，张跃垫付了上下家税费共计81,090元以及交易手续费340元。龚烨申请的公积金贷款60万元发放至高程君银行账户后，高程君经王婷授权将60万元转给张跃，用于偿还50万元借款、交易税费、利息，2014年4月11日王婷写了收条，表示认可张跃取得60万元。在高程君将60万元转给张跃后，借款还清了，不清楚此后60万元公积金贷款由谁偿还。在系争房屋买卖过程中其和龚烨认识，在系争房屋过户后，龚烨向其借款10万元，并以系争房屋作为抵押，借款期限从2014年3月27日至2014年5月26日，为此双方签订了抵押借款协议书并办理了抵押登记手续。第三人住房担保公司述称，住房担保公司对两被告之间的买卖情况不清楚，住房担保公司已经按照《住房公积金个人购房担保借款合同》完整履行了合同义务，在对系争房屋设立抵押权的过程中没有瑕疵，主观上无过错，抵押权合法有效，截止2016年11月，龚烨尚欠公积金贷款余额为523,423.15元。要求法院保护住房担保公司的抵押权。本院经审理认定事实如下：系争房屋原产权人为王婷。2010年11月22日，王婷、高程君签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定，王婷将系争房屋转让给高程君，转让价款为75万元，王婷于2011年1月20日前腾出该房屋通知高程君进行验收交接；王婷、高程君确认在2011年1月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款约定高程君于2010年12月10日之前给付首期房价款30万元(含定金2万元整)；王婷同意高程君向银行贷款30万元，放款日以银行放贷日为准；高程君于该房地产交易当日给付房价款10万元；王婷在该房屋内的户口交房前迁出，交房当日高程君给付尾款5万元。合同签订后，高程君申请了银行贷款30万元，嗣后系争房屋产权过户至高程君名下，30万元银行贷款发放至王婷银行账户，高程君并未向王婷支付除银行贷款30万元外的合同约定的其他房价款，王婷未向高程君交付系争房屋。2013年12月2日，高程君、龚烨签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，高程君将系争房屋转让给龚烨，转让价款90万元，高程君于2014年3月31日前腾出该房屋并通知龚烨进行验收交接；高程君、龚烨确认在2014年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三付款协议约定龚烨于2013年12月2日已给付购房定金2万元；龚烨于2013年12月12日前给付首期房价款28万元；高程君同意龚烨向银行申请贷款60万元用以给付房价款，该给付房价款直接入高程君账上，如该贷款银行审批未通过或贷款额度不足，则龚烨应在交易当日将该款项以银行转账或现金给付形式补足；该房屋内硬件装潢均保持原样无偿转让给龚烨，固定设备设施(含一台空调，作价1,500元)有偿转让。2014年1月23日，龚烨(甲方、借款人)、上海农商银行虹口支行(乙方、贷款银行)、住房担保公司(丙方、保证人)签订《住房公积金个人购房担保借款合同(纯住房公积金贷款适用)》，约定借款金额60万元，借款期限15年，自2014年1月23日至2029年1月23日止，甲方借款所购买并作为抵押物的住房位于虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室。2014年3月4日，系争房屋产权经核准登记至龚烨名下。2014年3月19日，上海农商银行将60万元贷款发放至高程君账户，当日高程君将前述60万元转至第三人张跃银行账户。之后，上述贷款由王婷按月偿还。截止2016年11月，公积金贷款尚余523,423.15元未还清。另查明，2014年3月27日，龚烨与张跃签订《抵押借款协议书》约定，为调剂资金余缺，张跃自愿将将自己的闲散资金出借给龚烨，龚烨愿意用房地产来提供担保，借款金额10万元，借款期限2月，从2014年3月27日至2014年5月26日，抵押物为系争房屋。当日，双方办理系争房屋抵押登记手续。另查明，本案审理过程中，原告于2017年4月8日向张跃支付10万元，即原告代龚烨向张跃偿还10万元借款，当日张跃向上海市虹口区不动产登记事务中心申请办理抵押登记注销手续。现系争房屋上设有抵押权登记为：抵押权人为住房担保公司，债权数额为60万元的抵押权。审理中，原告表示其确为系争房屋买卖向张跃借款50万元，即张跃转给高程君的50万元，故在60万元公积金贷款发放至高程君账户后，高程君经原告授权将该笔60万元转至张跃的银行账户，高程君在整个房屋买卖过程中的所有行为系受到了原告委托。审理中，原告表示其系自愿代龚烨偿还张跃的10万元债务，且日后不会向龚烨追偿该10万元。审理中，应原告申请，本院依法裁定查封被告名下的系争房屋产权。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。关于原告与高程君以及高程君与龚烨先后签订的《上海市房地产买卖合同》，首先，买卖双方均确认双方并无买卖房屋的意思表示；其次，除了银行贷款或公积金贷款外，两次房屋买卖过程中高程君、龚烨均无支付房款等合同履行行为，在公积金贷款60万元发放至高程君账户后，高程君应原告要求将60万元转给第三人张跃，在此次房屋买卖过程中，高程君并未获取任何房价款；第三，合同签订后房屋从未交接而始终由原告居住使用；第四，高程君以系争房屋抵押所获取的银行贷款以及龚烨以系争房屋抵押所获取的公积金贷款实际由原告按月偿还。以上种种迹象表明，原告与高程君、高程君与龚烨签署房屋买卖合同显然并非为完成房屋交易，其目的系为套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，在此情形下，合同的缔约意图既与合同形式不符，又与法律相悖，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，原、被告因该合同所取得的财产，应当予以返还，因此系争房屋产权应恢复至原告名下。由于系争房屋存在抵押登记，被告龚烨应在相关抵押权登记涤除后配合原告将系争房屋产权恢复至原告名下。第三人张跃经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认原告王婷与被告高程君于2010年11月22日就上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、确认被告高程君与被告龚烨于2013年12月2日就上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、在上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销之日起15日内，被告龚烨协助原告王婷将上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人恢复为原告王婷。案件受理费5,800元，减半收取2,900元，由原告王婷负担；财产保全费5,000元，由原告王婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周虹君二〇一七年五月四日书记员 戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 关注微信公众号“”