（2017）粤14民终205号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-07
案件名称
沈崇胜、吴金连房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈崇胜,吴金连,梅州市浩国盈丰发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤14民终205号上诉人（原审原告）：沈崇胜，男，1980年8月3日出生，汉族，住广东省平远县。上诉人（原审原告）：吴金连，女，1979年4月6日出生，汉族，住广东省平远县。被上诉人（原审被告）：梅州市浩国盈丰发展有限公司，住所地广东省平远县大柘镇平城中路跃进岗。法定代表人：何冬青，董事长。委托诉讼代理人：郝成，梅州市浩国盈丰发展有限公司员工。委托诉讼代理人：韩耀中，广东益盛律师事务所律师。上诉人沈崇胜、吴金连因与被上诉人梅州市浩国盈丰发展有限公司（以下简称浩国公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2016）粤1426民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈崇胜、吴金连上诉请求，撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，被上诉人赔偿其半年来的一部分损失10000元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。沈崇胜、吴金连上诉称：1、原审判决认定事实不清。本案最重要、最有说服力的证据是双方签订的合同。合同中与本案有关的部分，上诉人已在证据材料上标示出来，还有上诉人提交的7张附件。有利于上诉人的合同信息、重要的证据内容信息及庭上论述信息在原审判决书上都没有得到体现。原审审判流程错误。庭审过程中原审法官没有归纳争论焦点，没有法庭辩论过程，也没有让双方当事人作最后陈述。2、上诉人的三点解除合同理由。（1）涉案小阳台与合同约定不一致，属于对合同的重大变更。涉案小阳台的设计很不合理。副卧房间面积大约10平方，再加一个阳台就导致卧室空间更窄。而且这个阳台与卧室之间的铝合金推拉门窗户的开启方式是平开式，窗户打开时，把阳台位都霸占了，也就是说这个阳台毫无用处。如果晚上开窗又不知阳台有人，可能会伤害到人，设计很不合理。上诉人的购房依据是合同，合同相关内容（附件图纸、阳台数目、预测面积）及户型图都可以看出该涉案房卧室无小阳台，而实物却有阳台。如果上诉人在定购时知道卧室有小阳台，那么上诉人就不会选择这套涉案房。这是被上诉人提供的错误购房信息造成的，因此上诉人有权解除合同。（2）逾期交房，上诉人可解除合同。接到收楼通知书，上诉人如期前往收楼。结果发现：屋内新房存在很多问题，比如变更合同约定（多了一个小阳台）、未完成合同约定（合同约定防盗网、户内花园的铝合金窗这些设施在交付前就应该完成安装，然而还没有安装）、外墙渗水、内墙（剪力墙、柱、梁位置）沙壁大面积脱落空鼓、物业费问题等等。小区内到处是“陷阱”，沙井盖全部都没有盖，曾发生多起人车掉入井里的事件。也未出示相关证书。所以上诉人没有领取钥匙。被上诉人提到“涉案楼房于2015年12月28日经有关部门验收合格”，试问该说法从何而来？从被上诉人所提交的证据材料（序号5）可知，“2015年12月28日”是施工单位向建设单位申请“进行工程竣工验收”的时间，并非“竣工验收合格”的时间，直至2016年12月19日该文件都还很多项目未经过验收。一审后上诉人去相关部门了解过，他们答复是涉案楼房还没有通过综合验收，也就没有《房屋竣工验收备案证》。《房屋竣工验收备案证》是唯一具有法律效力的证明文件,是建筑工程的合格证。在一审庭上被上诉人承认在此之前开发商未出示交房相关证书。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关权威认可的标志，是开发商交房必要条件。合同内容表示：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据合同相关规定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。也就是说上诉人提交起诉状时，涉案合同已经符合解除条件。（3）面积差异超过3%，上诉人可解除合同。上诉人已向原审法院书面申请调查收集本案重要关键的证据《面积实测表》。一审法院没有给上诉人收集，导致上诉人该点证据不足，理由不成立。①开发商有义务提供《面积实测表》。从法律逻辑和《合同法》第136条的规定来说，在收楼验房时向购房人提供《房屋面积实测表》就是开发商必须向购房人履行的法律义务。②《商品房销售管理办法》第三十四条规定商品房的面积在交付前必须完成最终测绘，现在房屋距离合同交付时间也快有一年的时间了。③开放式小阳台预测面积没有按一半计算。购房者有权利知道所购房产的面积，《面积实测表》应该出现在法庭上，再次恳请中院代为收集。3、上诉人按约付清了所有购房款，开发商应按约于2016年4月15日前将验收合格的涉案房产交付给上诉人使用。现开发商未按约履行交付涉案房产的义务，应承担相应的违约责任。被上诉人违约事实明显，给上诉人带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了上诉人的利益。浩国公司答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确；被上诉人在履行合同过程中没有违约；上诉人提出上诉，理由不充分；请求驳回上诉人的上诉，维持原判。1、原审判决认定事实清楚。原审法院对本案的审理非常细致、认真，整个庭审活动紧紧围绕上诉人提出的面积差异问题、是否变更规划、设计问题和有无延迟交房问题三项诉讼请求及上诉人和被上诉人提供的证据进行审理，并让上诉人和被上诉人双方各自充分发表意见。尤其是考虑到上诉人没有聘请律师由其自己出庭诉讼的情况，法庭让上诉人陈述案件事实和质证的时间相对较长，从庭审笔录中也可以看出，原告约占了整个庭审活动时间的三分之二。并不复杂的案件，整个开庭时间足足做了一天时间。至于被上诉人当庭更换图纸的问题，因为被上诉人提供给法庭的证据是复印件，在庭审质证与原件核对时，发现所提供的图纸其中一页与原件不相符，所以，当庭将该页复印件与原件更换，并将更换后的原件出示给上诉人辨认质证，这一做法并无不妥之处，也未违反相关法律规定。上诉人由此推断原审法官偏袒被上诉人的想法是毫无根据的。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确。2、被上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中没有违约。（1）关于房屋面积差异问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中记载的面积，是平远县房地产测绘所测绘的预测面积，不是实测面积。待办理房产证时，房地产管理部门还要对房屋面积进行实地测量，以实测面积为准。合同第五条对此也作出了规定，“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”合同还对面积差异如何处理专门作出了规定。所以，在目前的阶段，不存在面积差异的问题。（2）关于房屋规划、设计问题。从法庭审理时候出示的由被上诉人提交的职能部门设计的平面图足以说明，被上诉人建造的涉案房屋没有变更其规划和设计，是按图施工的。上诉人认为被上诉人改变了其房屋规划、设计，完全是凭空想象，没有提供任何证据证明这一事实的发生。（3）关于商品房交付问题。涉案合同第八条规定，“出卖人（即被上诉人）应当在2016年4月15日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格）的商品房交付给买受人（即上诉人）使用。”涉案房屋已于2015年12月28日经有关职能部门验收合格（见建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格备案表后），被上诉人按合同约定将收楼通知书等相关材料于2016年4月8日交由中国邮政集团公司广东省平远县分公司用挂号信邮寄给上诉人，上诉人在一审开庭时候和起诉状中也承认收到了收楼通知，被上诉人提供给法庭由中国邮政集团公司广东省平远县分公司出具的证明材料等证据，也证明了这一事实，被上诉人没有延迟交房。沈崇胜、吴金连于2016年11月29日起诉，主张被告的行为已构成违约；请求判令：1、解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款人民币452678元、税费6417.26元；3、被告承担原告已支付房款的利息损失41977元(按中国人民银行同期贷款利率4.9%计算)；4、被告承担本案所有的诉讼费用。被告浩国公司答辩称，浩国公司没有迟延交房，没有变更房屋规划、设计，合同面积是预测面积，不是实测面积；浩国公司已严格履行了房屋买卖合同义务，没有违约行为；请求驳回原告的诉讼请求，要求继续履行合同。一审法院经审理查明：2015年2月22日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号201528802）及《合同补充协议》，原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇××路翠拥华庭第12座10层01号房。该《商品房买卖合同》约定：该商品房阳台封闭式的详见附件一（即房屋平面图），非封闭式的详见附件一（即房屋平面图），建筑面积117.21平方米，套内面积98.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.65平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4340.68元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3650元，总金额427817元；面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算），面积差异百分比=×100%；付款方式及期限为一次性付款，于签约前缴清全款427817元。交付期限约定：出卖人应当在2016年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案合同第十条规划、设计变更约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。涉案合同补充协议约定：该补充协议为涉案《广东省商品房买卖合同》不可分割之部分，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。原、被告双方对涉案合同的相关条款内容在补充协议中作了补充或更改。该补充协议与涉案争议事项相关的内容主要如下：合同补充协议第四条（一）、买卖双方一致同意将合同第九条逾期交楼的违约责任约定为：逾期不超过180日的，出卖人无须承担违约责任，买受人不能行使解除合同的权利。第五条关于规划、设计变更（二）、在不影响项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对项目平面布局进行局部调整。第六条关于商品房交付（二）、买受人同意该商品房在交付使用时，只要符合合同第八条约定的交付条件即可交付，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。第六条（三）、除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不得无正当理由（包括但不限于该商品房的公共设施及附属配套项目未完善为由）拒绝收楼、拖延验收时间或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。否则视为出卖人已经按约交付符合约定的商品房，该商品房的风险责任自合同和本补充协议约定的交房日期的次日起转移给买受人。原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，原告于2015年2月22日向被告付清了约定的总房价款427817元，同日被告公司向原告出具了购房发票。涉案房屋于2015年12月28日竣工验收合格，并于2016年4月28日登记备案。2016年4月8日被告通过邮寄将收楼通知书送达给原告通知原告收楼，原告亦认可收到该通知，但原告认为房屋面积不符、被告擅自变更涉案房的规划、设计而拒绝接收涉案房屋，并向被告提出退房，要求被告全额返还购房款等费用，原、被告双方发生争执。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201528802）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且该《商品房买卖合同》版本由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为原、被告于2015年2月22日签订的《商品房买卖合同》在履行过程中是否出现了合同约定或法律规定可以解除的条件而予以解除。原告为其请求解除涉案合同提出了三点理由。第一，原告认为涉案房屋面积可能存在差异，且面积差异值一旦超过3%，根据合同约定则应予退房。但涉案房屋到底是否存在面积差异并非由原、被告双方说了算，而是依法由房地产管理部门对涉案房屋实际测量后的面积作为依据。而目前房地产管理部门在未对涉案房作出实际测量之前，原告的该项请求解除合同的理由不足，不符合合同的约定。第二，原告认为根据翠拥华庭户型鉴赏图以及合同附件一中的房屋平面图与实物对比不符，认定被告变更规划、设计，无端使涉案房多出现一个小阳台而要求退房。被告则认为被告完全是按设计部门提供的图纸施工，并未变更其规划、设计。法院认为，《商品房买卖合同》第三条约定该商品房阳台详见合同附件一房屋平面图，该平面图与平远县房地产查丈原图一致，均为设计部门提供的图纸，且被告公司按图纸施工，至于涉案合同附件一中房屋平面图并未标注有副卧房间小阳台的问题，由于该图是来源于平远县房地产管理局出具的测字CH-1411010016《平远县房地产查丈原图》，因此，不能据此而推定被告违反了涉案合同第十条的约定。另外关于房屋实物与户型鉴赏图不一致问题，因该户型鉴赏图注明“本户型平面图及平面布置仅供参考，具体户型的详细、确定信息，均以政府最终批准文件和双方签订的相关合同为准，开发商保留最终解释权。”故，户型鉴赏图仅起到参考作用，涉案房屋具体的户型结构及数据应以《商品房买卖合同》为准，而户型鉴赏图并非合同的组成部分。原告据上述理由认为被告变更了规划、设计的理由不充分，法院不予认可。第三，关于涉案房屋交付时间问题，原告认为涉案房屋未经验收合格，据此拒绝收楼，并认为被告这种行为已经构成违约，应解除合同。据庭审调查显示，涉案房屋于2015年12月28日竣工验收合格，并于2016年4月28日登记备案。2016年4月8日被告通过邮寄将收楼通知书送达给原告通知原告收楼。据此可以确认被告已经按《商品房买卖合同》八条、《合同补充协议》第六条的约定履行了交付义务，原告拒绝收楼的不利后果应由原告自己承担。原告认为被告逾期交付房屋而要求解除《房屋买卖合同》的理由不成立，其诉请不应支持。综上所述，被告的行为不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，也未达到原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的一方可以解除合同的条件。故双方应继续全面履行《商品房买卖合同》。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条之规定，于2016年12月23日作出判决：驳回原告沈崇胜、吴金连的全部诉讼请求。本案受理费8186元，适用简易程序依法减半收取4093元，由原告沈崇胜、吴金连负担。经审理查明，在二审诉讼中，各方当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，除沈崇胜、吴金连对“涉案房屋于2015年12月28日竣工验收合格”有异议而主张2015年12月28日是申请验收时间外，双方对其余部分均无异议。对各方无异议的部分，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，二审争议的焦点，一是涉案房屋副卧室的小阳台是否构成对合同的重大变更，二是逾期交房是否成立，三是涉案房屋面积差是否超过3%。关于争议焦点一。根据《广东省商品房买卖合同》（合同编号201528802）第二条的约定，买受人购买的商品房为预售商品房。根据上述合同第14页的附件一《房屋平面图》，在争议的涉案房屋副卧室的小阳台位置，面向平面图的左边凸出原边线的宽度为0.5米，长度为2.70米，面向平面图的右边凸出原边线的宽度为0.5米，长度为1.90米。根据吴金连在一审诉讼中提交的户型鉴赏图，在上述相应位置应为飘窗。根据吴金连在一审诉讼中提交照片复印件、本院二审期间到现场察看所见及吴金连当场提交的资料，在上述位置原已建成门连窗结构，后因争议及双方约定现已将内部的门拆除。本院认为，涉案房屋属框架结构，涉案合同并未对房屋的内部结构作出细致约定；浩国公司将涉案房屋争议位置建成门连窗结构，虽与户型鉴赏图中的飘窗结构有所差别，但房屋的其他内部结构与户型鉴赏图基本一致。上述变动不属于对合同的重大变更，更不构成根本违约。沈崇胜、吴金连以此为由主张解除合同，依据不足，不予支持。关于争议焦点二。根据一审庭审笔录，一审庭审过程中浩国公司提交了翠拥华庭A区一期的《建筑工程竣工验收报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，沈崇胜、吴金连质证称“真实性无异议，但有些项目未经过验收”。一审法院根据上述报告和备案表，认定涉案房屋于2015年12月28日竣工验收合格，并于2016年4月28日登记备案，依据充分。浩国公司于2016年4月8日通过邮寄方式将收楼通知书送达沈崇胜、吴金连，沈崇胜、吴金连亦认可收到该通知。据此可认定浩国公司已按《广东省商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第六条的约定履行了交付义务。沈崇胜、吴金连以浩国公司逾期交房为由主张解除合同，依据不足，不予支持。关于争议焦点三。根据《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，面积差异百分比=×100%。而涉案房屋尚未经房地产登记部门实际测量，面积差异尚不足以认定。沈崇胜、吴金连以涉案房屋面积差超过3%为由主张解除合同，依据不足，不予支持。此外，根据双方当事人签名的一审庭审笔录，一审法院在法庭辩论阶段归纳了本案的争议焦点，原、被告双方均发表了辩论意见。沈崇胜、吴金连关于原审审判流程错误的上诉主张，与事实相悖。综上所述，沈崇胜、吴金连的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8186元（已由上诉人预交），由上诉人沈崇胜、吴金连负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈立民审 判 员 曾园芳代理审判员 李新红二〇一七年五月四日书 记 员 蔡璐璐 关注公众号“”