（2017）苏05民终1353号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-29
案件名称
刘芳与苏州港龙吴中置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘芳,苏州港龙吴中置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1353号上诉人（原审原告）：刘芳,女,1975年9月18日生,汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：曾泽东，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区塔园路369号。法定代表人：蔡家寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈佳，该公司员工。上诉人刘芳因与被上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2015）虎民初字第02734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘芳的诉讼请求。事实和理由：本约合同未签订的原因在于双方未就合同必备条款协商一致，理应返还定金；订购单约定的买方在签订《商品房买卖合同》前据不签署承诺书的视为买方违约，买方不得以任何理由退订，属于无效格式条款；订购单未定之销售合同必备条款需尊遵循依法、自愿原则商定；订购单并未依法确定销售合同全部必备条款，签约时刘芳依法有权要求平等协商、公平确定双方合同权益，协商不成时有权根据合同自愿原则选择不签署合同。刘芳已按约前往港龙公司处磋商，未缔结原因在于双方，本案不适用定金罚则。港龙公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘芳向一审法院起诉请求：1、解除双方所签三份《苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋订购单》，编号分别为：NO:7001477、NO:7000244、NO:7000245；2、港龙公司返还刘芳房屋定金5万元整，且从起诉日起至生效判决确定的履行日止，支付利息人民币750元（暂按月息0.5%计算简易程序审限三个月，要求计算至实际返还日止）；3、港龙公司承担本案全部相关诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月17日，双方签订苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋定购单三份（编号分别为7000244、7000245、7001477），甲方为苏州港龙吴中置业有限公司，乙方为刘芳，约定由刘芳定购港龙公司开发的港龙城市商业广场房屋，土地性质为批发零售和商务金融用地，其中3幢244室建筑面积21.58平方米，总价661000元，定金20000元；3幢245室建筑面积21.58平方米，总价661000元，定金20000元；5幢110室建筑面积26.07平方米，总价1195100元，定金10000元，定购单左侧手写“今大定定金交10000元，剩余定金10000元于2014年2月28日补齐，否则定金没收，定单作废”。其中前二份定购单还约定刘芳须于2014年1月22日前携带签约所需的所有资料至本项目售楼处签订《商品房买卖合同》及相关附带协议或合同。后一份定购单约定刘芳须于2014年1月24日前携带签约所需的所有资料至本项目售楼处签订《商品房买卖合同》及相关附带协议或合同。特别说明：为保障苏州新区港龙城市商业广场兴旺及客户投资收益，项目实际客户委托专业的运营管理机构进行统一招商、统一经营、统一管理的运作模式。乙方同意将所购房屋自商场统一开业之日起二年的使用权无偿提供给本商场的运营管理机构进行统一招商和经营管理，期间所有招商投入、商家的装潢补贴、免租期优惠、广告推广、促销活动、培育等费用支出和租营风险均由该运营管理机构承担。同时，乙方同意将该房屋第三年至第十年的使用权委托给该运营管理机构进行统一经营管理，实际租金收益所得90%归客户所有，10%归该运营管理机构所有用于调整招商、促销活动、广告推广等投入，确保项目更好发展。关于付款方式选项：一次性付款、银行按揭贷款，双方未作选择。定购约定：1、甲方已公示并向乙方出示双方须签署和包括但不限于《商品房买卖合同》示范文本及补充协议、项目重要提示、面积和价格计算、业主临时管理规约、前期物业管理协议、委托经营管理合同等，乙方签订本定购单前已认真阅读并接受公示区域内上述各文书条款且无任何异议。3、乙方同意如其未在约定的期限内签署《商品房买卖合同》及相关协议并足额缴纳购房款的，甲方有权解除本定购单，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该房屋另行出卖给第三方。5、甲方已向乙方祟双方须签署的《委托经营管理承诺书》，如乙方在定购后签订《商品房买卖合同》前拒不签署承诺书的，视同乙方违约，乙方同意定金由甲方没收，用于赔偿甲方的损失；甲方有权将该房屋另行出卖给第三方。7、乙方同意在签署本定购单后不以任何理由要求退定，若其违反本约定，同意将定金作为违约金用于赔偿甲方的损失。10、本定购单须由乙方本人亲自签署。乙方在签订本定购单之前，已仔细阅读本定购单的全部条款，并充分理解且无任何异议。定购单签署后，刘芳支付定金共计50000元。2014年1月22日，刘芳至港龙公司处签署《商品房买卖合同》时，刘芳因贷款及包租收益率等问题要求港龙公司修改合同部分条款遭拒，故刘芳未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方于2014年1月17日签订的三份《苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋定购单》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约履行。该定购单限定了签订正式商品房买卖合同的时间，因此该定购单为商品房买卖合同的预约合同，约定的购房定金系作为缔结本约担保的定金。该定购单约定港龙公司在收取定金之后，在约定期限内不得将涉案房屋转卖他人，否则双倍返还定金、刘芳如未在约定的期限内签署正式《商品房买卖合同》，港龙公司有权解除订购单并没收定金。该条款对定购方未按期订立本约与出卖方在限定的签约期限内将房屋转卖他人所约定的违约责任是对等的，为双方平等自愿协商的一致意思表示，未违反法律强制性规定，应认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定适用定金罚则，承担违约责任。刘芳在与港龙公司签订《苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋定购单》之后，未按约于定购单限定的2014年1月22日、24日之前与港龙公司签订《商品房买卖合同》，其主张系港龙公司就待签合同未进行公示、且拒绝修改合同条款、包租收益率未承诺，故未签订正式合同。但在刘芳签订的定购单的定购约定中第一条即明确：甲方已公示并向乙方出示双方须签署和包括但不限于《商品房买卖合同》示范文本等，乙方签订本定购单前已认真阅读并接受公示区域内上述各文书条款且无任何异议。刘芳称合同未经公示并要求更改合同条款等没有依据。关于包租收益率，刘芳除提供一份录音资料外，并未提供其他证据证明，且录音资料的真实性并未得到确认，即使录音资料真实，也不能证明港龙公司就收益率曾有明确的口头承诺，故刘芳未按约签订本约，存在过错，港龙公司依约没收定金于法有据。刘芳的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回刘芳的诉讼请求。案件受理费1036元，减半收取534元，由刘芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方当事人签订的《苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋定购单》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应严格恪守诚信履行。《苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋定购单》约定，港龙公司在收取刘芳定金之后，在约定期限内不得将涉案房屋转卖他人，否则双倍返还定金，刘芳未在约定期限内签署正式《商品房买卖合同》，港龙公司有权解除合同并没收定金。关于正式《商品房买卖合同》的内容，《苏州新区港龙城市商业广场（港龙城）房屋定购单》第1条明确规定，港龙公司已公示并向刘芳出示双方须签署和包括但不限于《商品房买卖合同》示范文本及补充协议、项目重要提示、面积和价格计算、业主临时管理规约、前期物业管理协议、委托经营管理合同等，刘芳签订本定购单前已认真阅读并接受公示区域内上述各文书条款且无任何异议。该条款是刘芳对正式《商品房买卖合同》及补充协议等内容已经知晓的确认，不存在无效之情形，《商品房买卖合同》及补充协议对买卖双方的主要权利义务有明确规定，刘芳主张《商品房买卖合同》不具备必备条款，与事实不符，本院难以采信。刘芳未按约签订正式《商品房买卖合同》，港龙公司不予返还定金符合双方约定。综上所述，刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由刘芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 黄源榕代理审判员 柳 璐二〇一七年五月四日书 记 员 闻 艺 更多数据：