（2017）湘1202民初870号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-16
案件名称
原告刘志刚诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘志刚,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初870号原告刘志刚，男，汉族。委托代理人周南洪（特别授权）.被告怀化市大汉置业有限公司���委托诉讼代理人李润奇。原告刘志刚诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行审理。原告刘志刚委托诉讼代理人周南洪，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志刚向本院提出诉讼请求:1、判令被告承担《商品房买卖合同》的迟延交房违约责任，向原告支付逾期交房后续违约金34566元(后续违约金自2014年7月4日起按每日48.48元计算至2016年6月16日止)；2、本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：2012年4月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府18栋2704房，总价款为484807元，合同约定交房时间为2013年6月30日，逾��交房的按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金。原告已于合同签订后依约向被告支付了全部购房款。但被告2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，给原告造成一定损害。2015年3月4日,经怀化市鹤城多人民法院判决:被告向原告支付从2013年7月1日起按日48.48元计算至2014年7月3日止的违约金17840.60元,后原告不服提出上诉,2015年7月28日怀化市中级人民法院作出(2015)怀中民一终字第199号维持原判决终审判决。被告违反合同约定的交房违约时间为713天（1081天－368天＝713天），被告应当承担逾期交房违约责任。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：原告所购买的房屋已经消防验收合格，之后被告不应当承担向原告支付违约金的义务；原告请求的违约金,部分已经超过诉讼时效,原告于2017年4月1日向人民法院提起诉讼,因此2015年4月1日之前的违约金主张已超过两年诉讼时效,法院不应当予以支持。经审理查明：原、被告于2012年4月17日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0105号。合同约定：原告购买被告的第18栋2704号商品房，房屋总价款484807元，合同签订后付房款140807元，通过银行贷款344000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金��同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理��接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告按如下标准向被告缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年4月17日支付购房款140807元，通过银行贷款向被告支付购房款344000元。原告至今未办理收房。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区18号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备���表》。原告2014年起诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月4日作出（2014）怀鹤民一初字第898号民事判决，被告向原告支付逾期交房违约金17840.6元（484807元×0.0001×368天）。原、被告均不服判决提出上诉，怀化市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）怀中民一终字第199号民事判决驳回上诉，维持原判。原告已收到被告支付的逾期交房违约金17840.6元。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；3、《补充协议》一份，证实原、被告��《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准；4、建设工程消防验收意见书、《建设工程竣工综合验收备案表》复印件各一份，证实大汉·龙城兴龙府住宅小区18号综合楼，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日已取得《工程竣工综合验收备案表》；5、（2015）怀中民一终字第199号民事判决书一份，证实已生效判决查明的事实及判决的内容；6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，但此时被告的房屋未取得《建设工程��工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。本案涉案的房屋于2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，现已达到原、被告双方交房的条件，被告逾期交房的时间应计算至2016年6月14日止。对逾期交房违约金标准问题:本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起至2016年6月14日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计52310.6元（484807元×0.0001×1079天）。被告已支付17840.6元，相减后，被告还应支付原告违约金34470元。被告辩称原告主张的2015年4月1日之前的违约金主张已超过两年诉讼时效的理由，因本案被告逾���交房违约行为为持续状态，且原告已于2014年就被告逾期交房事实向法院起诉，原告并未消极主张权利，故对于被告的的辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:被告怀化市大汉置业有限公司支付原告刘志刚逾期交房违约金34470元，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费664元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，��按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 侯自平二〇一七年五月四日代理书记员 许文镌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度“”