（2017）沪01民终338号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-15
案件名称
上海珀丽酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海珀丽酒店投资管理有限公司,上海四季亭日式料理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终338号上诉人（原审原告,反诉被告）：上海珀丽酒店投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区民生路1433号。法定代表人：戴文杰，执行董事。委托诉讼代理人：沙玲玲，该公司职员。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。上诉人（原审被告,反诉原告）：上海四季亭日式料理有限公司，住所地上海市浦东新区民生路1433号二楼四季亭。法定代表人：张林修，经理。委托诉讼代理人：赖际卿，上海欧森律师事务所律师。上诉人上海珀丽酒店投资管理有限公司（以下简称珀丽公司）与上诉人上海四季亭日式料理有限公司（以下简称四季亭公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初6853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人珀丽公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判四季亭公司支付租金284,272元（已扣除押金30万元）及滞纳金（从应付之日起至实际支付之日，按照每日千分之二计算）；2、撤销原判第三项，改判四季亭公司支付物业管理费73,440元及滞纳金（从应付之日起至实际支付之日，按照每日千分之二计算）；3、撤销原判第四项，改判四季亭公司支付能源费102,830.31元及滞纳金（从应付之日起至实际支付之日，按照每日千分之二计算）；4、撤销第五项；5、请求判令四季亭公司承担全部诉讼费用。事实和理由：珀丽公司与案外人纠纷未对四季亭公司正常使用标的房屋形成影响、妨碍；四季亭公司拖欠租金、物业管理费、能源费理应支付滞纳金，同时基于其违约装修款亦应由其承担；经核算四季亭公司欠租等起止日期应为每月1日至30日，而非12日至下月11日（2013年1月已经调整收取12日至31日的租金），另外原审燃气费等亦有计算错误。上诉人四季亭公司上诉请求：1、撤销第二项，驳回珀丽公司原审该诉请；2、撤销第四项，改判四季亭公司向珀丽公司支付能源费79,687.78元；3、撤销第五项，改判珀丽公司向四季亭公司支付装修损失71,262元；4、撤销第七项，改判珀丽公司向四季亭公司赔偿损失10万元，并支付违约金30万元；5、珀丽公司承担全部诉讼费用。事实和理由：原判存在诸多严重错误、矛盾。1、原审对行政罚款的认定显属错误；2、原审对房屋装修价值的认定缺乏依据；3、原判对能源费的认定依据珀丽公司单方面计算，显属偏袒；4原判未对珀丽公司违约行为作出认定，是判决错误的根本原因。上诉人珀丽公司、四季亭公司对对方上诉请求不予认可，并坚持其上诉主张。珀丽公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》；2、四季亭公司支付2015年9月12日至2016年4月30日的租金557,493元及滞纳金；3、四季亭公司支付2015年9月19日至2016年4月30日的物业管理费70,074元及滞纳金；4、四季亭公司支付拖欠的水、电、燃气费用、空调费、排污费等各类能源费109,621.78元以及滞纳金；5、四季亭公司支付违约金30万元；6、将租赁房屋恢复原状（拆除户外广告牌、灯箱，拆除室内装修的隔断）。四季亭公司一审提起反诉：1、赔偿损失55万元（装修损失71,262元、无卫生许可证导致的罚款5万元，剩余为估算的营业损失）；2、支付违约金30万元。一审法院认定事实：珀丽公司属法人独资性质的有限责任公司，温州XX集团有限公司（以下简称XX集团公司）为该公司股东。2006年8月，XX集团公司向案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）及XX厦其他业主承租了上海市浦东新区XX路XX号XX大厦的房屋，并将该房屋授权珀丽公司使用经营管理。2012年6月6日，珀丽公司作为发包人（甲方），四季亭公司作为承包人（乙方），双方签订《皇冠假日酒店餐厅承包协议》，协议1-2条约定，餐厅已精装修（以双方现场所见为准），配备各种餐饮设备，具备经营餐饮条件，处于可营业状态。2-1条约定，由乙方向甲方承包经营，即乙方向甲方交纳一定的承包费，由乙方自主经营，自负盈亏，除甲方交付的场地、装修、设备设施之外，餐厅经营所需要的其他一切要素均由乙方负责，费用由乙方承担。4-1条约定，本承包期限五年，自2012年6月12日始至2017年6月11日止。5-2、5-3、5-5条约定，第一、二年承包费为每月65,000元，第三年起以每年6%的幅度递增，即第三年每月68,900元，第四年每月73,034元，第五年每月77,416元；付款方式：按月支付，每月18日之前一次性支付下个月的承包费用；乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的千分之二支付滞纳金。逾期日期累计超过十天的或逾期金额累计超过5万元的，甲方有权解除本协议，乙方构成违约，承担违约责任。6-1条约定，物业管理费按照15元／每平方／每月向甲方支付，共计每月9,180元，该费用应当于每月18日之前支付给甲方。6-3条约定，空调费计算方法：营业建筑面积×使用时间（小时）×单价。每天开启空调累计至少6小时，超过6小时,空调费按照实际使用的时间计算，不足6小时按6小时计算，单价冷空调3.78元／每平方米／每小时／每月，热空调4.67元／每平方米／每小时／每月，双方确认营业建筑面积为420平方米计算。6-14条约定，以上需向甲方支付的费用（物业管理费、水、电、燃气费、空调费等）如果乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的千分之二支付滞纳金。逾期日期累计超过十天的或逾期金额累计超过5万元的，甲方有权采取停止供应或停止使用的措施，以及解除本协议，乙方构成违约，承担违约责任。7-3条约定，乙方经营所需要的所有证照（包括但不限于企业法人执照、营业执照等）由乙方自行办理，甲方应当协助，办理证照所需费用乙方自行负责承担。8-1条约定，乙方应当合法经营，全面遵守国家法律、法规、规章和相关的职业道德规范，特别是在排污、噪声等方面必须符合环保要求，如发生相关违法违规事项，由乙方承担全部的法律责任（包括但不限于承担罚款、行政处罚、民事赔偿等）。13-1条约定，本协议终止或者解除后，乙方应在七日内将房屋及设施设备在正常状态下交还甲方，双方应及时办理交接手续，清理房屋。14-1条约定，本协议生效之后，各方应当认真切实履行，违反协议的一方，应向守约方支付违约金30万元，给对方造成损失的，还应赔偿损失，一方根据本协议约定或者合同法规定解除本协议的，解除协议的一方还有权要求对方依本条约定支付违约金。2012年7月31日，珀丽公司与四季亭公司又签订了一份《餐厅承包补充协议》，约定202和208室餐厅存在一个尚未注销的卫生许可证，签订承包协议前，双方对此事实均已认可，在该卫生许可证注销或失效前，乙方（四季亭公司）所承包餐厅作为甲方（珀丽公司）酒店整体的一部分，使用甲方酒店整体的卫生许可证。合同签订后，珀丽公司、四季亭公司按约履行。2015年8月1起，因业主与珀丽公司的租赁关系存在诉讼纠纷，四季亭公司未再支付2015年9月12日起的租金，遂产生履约争议。另查，2015年6月30日，四季亭公司以“缴纳四季亭投诉行政处罚费用”的事由向珀丽公司支付了2万元。2015年8月17日，珀丽公司缴纳行政罚款3万元，后该款亦由四季亭公司支付给了珀丽公司。又查，2015年7月13日，XX公司与鑫隆大厦业主翰某等342名自然人共同向法院提起诉讼，要求解除其与XX集团公司、珀丽公司之间的租赁合同。2015年11月，法院作出（2015）浦民一（民）初字第25131号民事裁定，驳回了翰某等342名自然人对XX公司的起诉。2016年1月11日，XX公司与鑫隆大厦其他业主又向法院提起诉讼〔案号（2016）沪0115民初5678号〕，要求解除其与XX集团公司、珀丽公司之间的租赁合同，该案现在审理中。经珀丽公司、四季亭公司确认，四季亭公司支付过押金30万元。对于押金，珀丽公司要求抵扣欠费。经司法鉴定，涉案租赁场地内无争议装饰、安装工程现值42,365元；争议项目现值28,897元，包括：1、天棚（即吊顶）装饰9,762元；2、吧台5**元；3、通风、消防的设备229元、隐蔽工程18,355元。对争议项目，珀丽公司认为系原有装修，四季亭公司只是在装修时将原有的消防设施做了简单移位，花了2,000元。鉴定费15,900元，由四季亭公司预缴。一审审理中，珀丽公司将诉请的物业管理费调整为67,932元、能源费调整为94,171.48元（其中2015年6-8月的空调补差额为14,483.70元）。四季亭公司对物业管理费无异议同意支付，对能源费，认为2015年6-8月的空调费已支付，不认可空调补差费用，能源欠费应为79,687.78元。为证明珀丽公司与业主纠纷对其经营的影响，四季亭公司提供了署期2015年7月22日、2016年1月13日，XX公司向四季亭公司发出的公函（附解约律师函、法院受理通知书）、签约公函以及现场照片，其中2015年7月22日的公函中，XX公司表示因XX集团公司、珀丽公司在履行租赁合同中存在严重违约行为，大厦业主已向法院起诉要求解除租赁关系，基于此，XX集团公司、珀丽公司不再是大厦承租方，已没有权利向次承租人收取租金，故要求次承租人四季亭公司停止经营活动、交还租赁物业；2016年1月13日的公函中，XX公司要求四季亭公司在2016年1月18日前与大厦业主签订租赁合同，否则将不再与四季亭公司签订合同；涉案照片反映2015年7-8月间，业主在大厦张贴收房告示、门口堆放砂石以及断电致牛肉损坏。四季亭公司还提供了署期2015年10月29日、2015年12月23日，四季亭公司向珀丽公司发的函件，主要内容为：因四季亭公司接到XX公司的公函、2015年7-8月间珀丽公司采取停水停电措施、所在大厦业主于2015年8月叫人封锁大厦，导致餐厅已处于无法正常经营状态，故自2015年8月起，不再支付承包费等有关费用，待相关情形解除、餐厅符合正常经营条件后再决定如何支付相关费用。今年12月7日其申请开启空调但遭珀丽公司拒绝，严重影响餐厅营业。另外，四季亭公司陈述2015年7-8月间，珀丽公司或业主叫社会闲杂人员堵住租赁房屋，造成二十多天无法营业，其中停电持续了好几天。对此，珀丽公司表示业主堆放砂石、张贴告示、停电的情况确实发生过，但停电也就半小时，堆放的砂石报警后马上处理掉了，告示也撕了，未影响四季亭公司的经营；对四季亭公司发给其的函件，其否认收到过。2016年4月30日，四季亭公司搬离了租赁场地。以上事实，有工商登记信息、《房屋租赁合同》、《皇冠假日酒店餐厅承包协议》、《餐厅承包补充协议》、支付凭证、函、案件受理通知书及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：珀丽公司、四季亭公司之间的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》名为承包实为租赁性质。该协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，珀丽公司、四季亭公司均应全面履行。庭审中，双方对解除合同达成一致，法院予以准许。合同约定，协议终止或者解除后，四季亭公司应将房屋及设施设备在正常状态下交还。珀丽公司要求恢复原状，没有合同依据，法院不予支持。合同解除后，租赁双方应按约结算相关的租赁费用。对物业管理费的欠费数额，双方已经确认一致，四季亭公司表示同意支付，法院据此判决。对双方争议的2015年6-8月空调补差额14,483.70元，从珀丽公司提供的空调费计算明细显示，四季亭公司已支付的2015年6-8月空调费仅为合同约定标准的四分之一，现珀丽公司要求补差，具有合同依据。珀丽公司认为业主与其的租赁纠纷对四季亭公司未造成影响，但根据四季亭公司提供的业主公函（附解约律师函、法院受理通知书）、现场照片，四季亭公司有理由对珀丽公司的继续履约能力产生合理怀疑，客观上，上述纠纷对四季亭公司正常使用租赁房屋确造成影响或妨碍，四季亭公司行使不安抗辩权暂缓支付租赁费用，具有事实和法律依据，对珀丽公司主张的欠租，四季亭公司可适当减少支付一个月，对珀丽公司主张的欠费滞纳金以及解约违约金，法院不予支持。基于押金的性质，涉案押金可直接抵扣四季亭公司的欠租。四季亭公司所主张的因珀丽公司与业主的租赁纠纷导致封门等事件发生在2015年7-8期间，该情形早已消除；四季亭公司认为珀丽公司拒绝开启空调及未按约定提供证照，珀丽公司不认可，其也未提供有效证据证明。四季亭公司以上述情形主张合同单方解除权，依据不足，四季亭公司要求珀丽公司支付解约违约金的诉请，法院不予支持。涉案租赁合同虽认定为双方合意解除，但本案纠纷起因系因珀丽公司与业主租赁纠纷引发，对承租人四季亭公司而言，珀丽公司负有一定责任，就四季亭公司的装修现值损失，珀丽公司应予适当补偿。其中争议装修从现场无法确定归属，不排除新老装修内容可能产生一定附合或混同，对具体装修补偿金额，法院酌情确定。对罚款费用，罚款事由双方说法不一，但相关款项四季亭公司已支付给珀丽公司，说明双方已就上述罚款处理达成合意并实际履行，四季亭公司再要求珀丽公司赔偿或返还没有依据。对经营损失，四季亭公司除提供照片外无其他证据加以证明，该项诉请证据不足，法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一六年十月二十五日作出判决：一、解除上海珀丽酒店投资管理有限公司与上海四季亭日式料理有限公司之间的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》、《餐厅承包补充协议》；二、上海四季亭日式料理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海珀丽酒店投资管理有限公司租金184,459元（已扣除押金30万元）；三、上海四季亭日式料理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海珀丽酒店投资管理有限公司物业管理费67,932元；四、上海四季亭日式料理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海珀丽酒店投资管理有限公司能源费94,171.48元；五、上海珀丽酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海四季亭日式料理有限公司装修损失28,000元；六、驳回上海珀丽酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回上海四季亭日式料理有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,196元、保全费3,520元，合计15,716元，由上海珀丽酒店投资管理有限公司负担1,650元，上海四季亭日式料理有限公司负担14,066元。反诉案件受理费减半收取计5,900元、鉴定费15,900元，合计21,800元，由上海珀丽酒店投资管理有限公司负担8,200元，上海四季亭日式料理有限公司负担13,600元。二审中，珀丽公司向法庭递交“与四季亭交接文件”清单（四季亭公司张菊花签字），四季亭公司未提出异议，本院予以确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，2012年7月19日，珀丽公司将“房产证、XX公司证明文件、温州XX集团证明文件、环评意见书、排水管理单位接管证明、大楼总平面图等”图纸、文件（原件或复印件）交付四季亭公司。本院认为，上诉人珀丽公司、四季亭公司签订的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，查该协议约定之权利、义务性质属房屋租赁合同关系而非“承包”，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效，本院应予维持。有效合同依法约束当事人全面履行。原审审理中双方对解除合同达成一致，原判据之确认本案合同合意解除依据充分，双方亦无异议，本院应予维持。本案双方上诉争议的焦点在于解约项下相关债务的处理。关于物业管理费、能源费，查原审期间，双方以就其欠款金额核对确认，珀丽公司就此调整了原审诉讼请求，原判支持了该等诉请金额，珀丽公司上诉要求增加该部金额显然超出其原审诉讼请求，本院不能支持；四季亭公司主张能源费认定错误亦未提供相关依据，本院亦不能支持。关于租金部分，原判系根据双方庭审中确认的欠租期限计算，珀丽公司上诉主张双方履行期间曾存在起租期限变更等，但未提供充分依据，另其上诉主张金额亦超过其原审诉讼请求金额，该部请求本院亦不能支持。关于本案是否存在承租人履行之不安抗辩问题。根据查明事实本案出租人珀丽公司确存关涉本案标的房屋正常承租使用直接相关之诉讼，合同履行期间亦有阻碍承租人四季亭公司正常使用经营之数段持续状态，就事实及权利状态而言，原审据之确定承租人四季亭公司享有履约之不安抗辩权应属合理，珀丽公司所谓未对承租人正常使用房屋造成影响等缺乏事实依据，本院难予采信。关于50,000元行政罚款问题，该部双方主张理由不一，但均未提供有效证据佐证，实际履行中四季亭公司已向珀丽公司支付该款，在没有相反证据佐证的情况下，原判认定双方已就罚款处理等问题达成一致具有相对合理性，四季亭公司该主张缺乏相应依据，本院不能支持。关于装修损失补偿问题，本案标的房屋装修损失系基于合同解除形成，而本案合同解除原因为双方协商一致，原判已实际考虑出租人履行过错之因素，且现有装修四季亭公司未能证明皆系其添附装修形成，应该认为，原判在此基础上斟酌确定的金额具有相对合理性，本院可予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,562元，由上诉人上海珀丽酒店投资管理有限公司负担2,829元、上海四季亭日式料理有限公司10,733元。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 刘 佳二〇一七年五月四日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”