（2017）豫13民终804号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-20
案件名称
冀海刚、南阳建达置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冀海刚,南阳建达置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终804号上诉人（原审原告）：冀海刚，男，汉族，1980年1月3日出生，住河南省社旗县。被上诉人（原审被告）：南阳建达置业有限公司，住所地南阳市张衡路中璟濠庭2402-2405室，统一社会信用代码91411300690575791G。法定代表人：孙岩，任该公司董事长。委托诉讼代理人：李世成，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。上诉人冀海刚因与被上诉人南阳建达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服社旗县人民法院（2016）豫1327民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冀海刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：双方合同约定的交房时间2014年10月31日，被上诉人未按照上述时间及时交房已构成违约，应自2014年10月31日支付逾期交房违约金。被上诉人至今未依约办理房屋产权证，应支付逾期办证违约金。南阳建达置业有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同对房屋的交付时间及顺延期间有明确约定，一审法院结合合同，考虑不可抗力等因素，将交房最后期限延续至2015年1月15日，上诉人在该时间内办理了交房手续，我公司并无违约行为，一审法院对其逾期交房违约金不予支持事实依据充分，符合法律规定。关于逾期办证违约金，双方在补充协议中对房产证办证时间做了补充延长，在业主起诉时，办证期间尚未届满，故公司不应承担逾期办证违约金。冀海刚向一审法院起诉请求：要求南阳建达置业有限公司支付逾期交房违约金3742元，支付逾期办证违约金15854元，并自起诉次日起按原告已付房款为依据，以银行计收逾期贷款利息为标准，向原告支付逾期办证违约金至实际备案为止。一审法院认定事实：原、被告于2013年2月25日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的御林金湾小区三号楼二单元501号房产一套，总价309561元；交付日期为2014年10月31日，交付条件为商品房单体验收合格，同时约定如遇昼夜降雨超过50MM及风力六级以上大风天气造成无法正常施工的；为配合政府部门的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工及其它出卖人不能预防和控制的因素的，出卖人可据实顺延交房日期。如出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。后原、被告双方又签订补充协议将出卖人提供资料报产权登记机关备案期限由房屋交付使用后的360个工作日内变更为500个工作日内。2014年11月23日3号楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位验收合格，但未经行政主管部门验收。2014年12月19日，原、被告办理了房屋交接手续。另查明被告施工期间因天气、政府作出禁止施工的决定等原因停工76天。一审法院认为，原、被告签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定主张权利履行义务。本案中原、被告已明确约定被告可据实延期交房的情况，故被告交房的最后期限可延至2015年1月15日。原、被告于2014年12月19日办理了交房手续，故被告并不构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证的问题，因双方已达成补充协议，约定被告提供资料报产权登记机关备案期限为房屋交付使用后的500个工作日内，故扣除法定节假日后，原告于2016年10月19日起诉时，合同约定登记备案期限尚未界满，被告不构成逾期办证违约，原告要求被告支付逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告冀海刚的诉讼请求。案件受理费335元，由原告冀海刚负担。二审中南阳建达置业有限公司提供以下证据：1、竣工后催促业主办理交房交接手续的记录，证明南阳建达置业有限公司多次电话通知房主自2014年12月25日开始交房。2、移交清单。证明在交房期限届满后，南阳建达置业有限公司将房屋钥匙以及交付文件移交给了物业公司。被上诉人质证认为，建达公司通知交房时，房屋验收合格的证明还没有下来，其通知行为就不合理。本院将结合具体案情对上述证据综合考虑。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为,双方签订的商品房买卖合同合法有效，各方应按照合同约定主张权利或履行义务。关于交付期限问题，双方在合同中约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，一审法院确定交房的最后期限为2015年1月15日，符合双方的合同约定及本案实际，本院予以确认。上诉人冀海刚与南阳建达置业有限公司已于2015年1月15日前办理了交房手续，现其主张逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题，一审法院评理清晰，处理适当，本院予以确认。业主如认为南阳建达置业有限公司在小区出行道路修建、小区绿化等方面存在违约情形，则可根据合同约定情况和法律规定，依法另行向其主张权利。综上所述，刘庆晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由上诉人冀海刚负担。本判决为终审判决。审判长 赵清军审判员 田晓凯审判员 娄 理二〇一七年五月四日书记员 秦 震 来自